부동산경매에서 법정지상권과 일괄경매청구권에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

부동산경매에서 법정지상권과 일괄경매청구권에 관한 연구
A study on statutory superficies and blanket auction rights in real estate auctions
단국대학교 정책경영대학원 특수법무학과 부동산경매법학 전공 권 주 일
부동산에 대한 경매는 채무자가 보유하고 있는 부동산을 채권자가 경매를 신청하 여 이에 대한 채무자의 소유권을 소멸시키고 그 대신에 채권자가 부동산으로부터 변제받지 못한 채무액에 대한 만족을 얻는 환가방법을 의미한다. 이것은 일반적인 협의에 의한 부동산의 매매가 아니라, 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우 채권자 는 국가 공권력에 의한 사법상의 청구권을 강제집행이라는 일정한 법적 절차를 거 쳐 채권을 회수하는 것이다. 일반적인 매매에서는 부동산에 대한 물건의 하자나 권 리상의 부담을 매도자 책임하에 정리한 후 매수인에게 양도하게 된다. 그러나 강제 집행의 경우에는 그러한 협의의 기회가 없이 법원에서 정하는 매각조건에 따른 경 매가 이루어지게 된다. 따라서 부동산등기부에 대한 공신력을 인정하지 않고 있는 우리의 현행 체계에서는 매수인이 생각하지 못한 권리상의 하자로 인한 손해를 보 는 경우가 많이 발생하고 있다. 특히 우리 법제는 건물과 토지를 독립한 부동산으로 취급한다. 건물과 토지가 경 제적으로 단일체를 이루어 기능하는 경우에도, 어떤 이유로 건물과 토지의 소유자 가 달라지는 경우 건물소유자는 정당한 토지이용권을 가질 수 없어 건물이 철거될 수밖에 없는 일이 발생할 수 있다. 이렇게 협의의 기회를 갖지 못하고 소유권이 분 리됨으로써 발생하는 토지와 건물소유권 간의 충돌을 해결하기 위한 제도가 법정지 상권과 일괄경매청구권인 것이다. 이러한 법정지상권과 일괄경매청구권제도가 마련된 것이 1912년으로 지금부터 100여년 전의 일이다. 그동안 우리 사회는 대가족제도를 가진 원시농경사회에서 핵 가족제도를 가진 고도의 산업사회로 변모되었다. 이에 따라 부동산에 대한 인식과 이용형태도 많은 변화를 겪고 있으며, 부동산의 가치는 100여년 전과는 비교할 수 없을 정도로 높아졌다. 그럼에도 여전히 제도는 100여년 전에 머무르고 있어, 변화 된 사회에 따르지 못하는 실정이다. 실제로 경매 현장에서 나타나는 법정지상권은 대부분 무허가 건물과 미등기 건물 에서 나타난다. 특히 주된 건물에서 법정지상권이 발생하는 것 보다 주된 건물의 편의를 위한 부속건물에서 더 많이 발생하며 그 사용년수가 30년 이상으로 그 존재 가치나 사용가치가 거의 없는 건물들임을 알 수 있다. 한편 현재 주거 형태로 가장 많이 이용되는 아파트는 분리처분이 금지됨으로써 법정지상권이 발생하지 않는다. 이렇게 법정지상권은 변화된 사회의 여건에 따르지 못하고 오히려 국민경제에 불이 익을 가져오고 있음에 유의하여야 할 것이다. 따라서 법정지상권이 지금도 그 실효 에 대한 정당성이 있는지 재검토되어야 한다. 한편으로는 일괄경매의 청구요건을 완화하여 적용함으로써 일괄경매청구권 범위의 확대를 통해 이원적 소유체계의 모 순을 줄여야 할 것이다. 근본적으로는 법정지상권과 일괄경매청구권을 현실에 맞게 개정하여 사회경제적 비용을 줄이고 이해관계자 모두에게 이익이 되도록 하는 것이 바람직할 것이다. 또 한 부동산의 이원적 체계를 일원적 체계로의 전환을 통해 문제를 근본적으로 해결 하는 것이 요구된다.
주제어 : 부동산경매, 법정지상권, 일괄경매청구권, 저당권, 공유물, 존속기간, 무허 가 건물, 미등기 건물, 매각물건명세서

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 ⅰ
• 목 차 ⅲ
• 표 목 차 ⅴ
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적과 방법 1
• 제2절 선행연구의 검토와 차별성 5
• 1. 선행연구의 검토 5
• 2. 선행연구와의 차별성 10
• 제2장 부동산 경매의 이론적 고찰 11
• 제1절 부동산 경매의 개요 11
• 1. 부동산 경매의 개념 11
• 2. 외국의 경매제도 13
• 제2절 부동산 경매의 집행과 매각조건 18
• 1. 부동산 경매의 특징 19
• 2. 민사집행법 20
• 3. 집행의 방법과 절차 22
• 4. 매각조건의 결정 24
• 제3절 부동산 경매의 권리분석 31
• 1. 권리분석의 개념 32
• 2. 권리분석의 필요성 33
• 3. 권리분석의 대상 33
• 제3장 법정지상권과 일괄경매청구권 사례연구 34
• 제1절 법정지상권 34
• 1. 법정지상권의 의의 34
• 2. 외국의 입법사례 35
• 3. 민법 제366조 법정지상권 판례사례 38
• ⑴ 제도의 취지 38
• ⑵ 법정지상권의 성립요건 39
• ⑶ 공유관계의 변동과 법정지상권의 성립여부 60
• ⑷ 구분소유적 공유관계와 법정지상권 69
• ⑸ 무허가⋅미등기 건물 71
• ⑹ 법정지상권의 성립시기와 등기 73
• ⑺ 법정지상권의 내용 74
• ⑻ 법정지상권의 처분과 소멸 78
• 제2절 민법 제365조 일괄경매청구권 분석 및 사례 80
• 1. 일괄경매청구권의 의의 80
• 2. 민법 제365조 일괄경매청구권 규정의 배경 81
• 3. 법정지상권과의 관계 82
• 4. 일괄경매청구권의 요건 86
• 5. 일괄경매청구권의 내용 94
• 6. 일괄경매청구권 행사의 제한 98
• 제3절 법원경매 사례로 본 매각물건 분석 101
• 1. 우리나라 주택의 변천 101
• 2. 매각물건(법원경매) 사례분석 103
• 3. 제시외 건물(提示外 建物) 분석 107
• 4. 저당권의 효력이 미치는 제시외 건물의 범위 110
• 5. 소결 111
• 제4장 법정지상권과 일괄경매의 개선방향 112
• 제1절 경매 부동산의 법정지상권의 개선방향 112
• 1. 실체법상 부동산의 의의 112
• 2. 법정지상권 성립이 문제가 되는 건물의 유형 113
• 3. 법정지상권의 존속기간의 문제 117
• 4. 매각물건명세서 작성의 취지와 문제 118
• 제2절 일괄경매청구권의 개선요소 및 시사점 120
• 1. 일괄경매청구권의 적용확대의 필요성 120
• 2. 건물축조의 유형에 따른 일괄경매의 인정과 개선방향 121
• 3. 소결 126
• 제3절 지상권의 현황과 법개정 논의 127
• 1. 지상권의 현황 127
• 2. 법정지상권과 일괄경매에 대한 법개정 작업 129
• 3. 법무부 민법 개정안에 대한 검토 131
• 제5장 결 론 132
• 참고문헌 140
• 영문초록 145