주택법상 공동주택 리모델링과 환지에 따른 법률관계 = Legal Relations Based on the Replotting Dispositions and Multi-Family Housing Remodeling under the ｢Housing Act｣

국문 초록 (Abstract)

공동주택 관리 정보시스템에 따르면 2024년 4월 기준 국내 공동주택단지 수는 총 18,721단지로, 이 중 15년 이상 된 단지 수는 전체의 50% 이상에 이르고 15년이 경과된 공동주택은 매년 30만호 이상 증가하는 추세이기에 향후 공동주택의 노후도는 가속화될 것으로 예상된다, 현행 법제하에서 노후 공동주택의 정비사업은 30년 이상 경과된 공동주택을 대상으로 한 재건축사업과 높은 용적률로 인해 재건축이 어려운 공동주택에 대해서 행해지는 리모델링사업이 대부분이며, 현재 리모델링사업의 대부분은 세대증가를 수반하는 수직증축형 리모델링으로서 사실상 재건축과 유사한 형태의 리모델링이다.
본 연구는 1:1 리모델링과 달리, 세대수 증가형 리모델링의 경우 증가된 세대에 대한 대지사용권을 부여하기 위해 권리변동이 행해진다는 점에 착안하여, 세대수 증가형 리모델링에서의 권리변동 및 부동산 등기에 대한 사항을 다루었다. 1:1리모델링에서는 전유부분의 면적증감이 있더라도 대지지분의 변경이 없는 반면, 세대수 증가형 리모델링은 전체 대지지분의 조정 및 변경이 발생하므로 이에 관한 대지권변경등기가 발생하며, 증가되는 세대에 대해서는 일반분양이 이루어진다. 따라서 수분양자에게는 제한물권의 부담이 없는 구분소유권과 대지사용권을 부여하여야 하므로 등기상 소유권보존등기가 가능한지 여부를 검토하였다. 원래 리모델링 완성 후 부동산등기는 부동산표시변경등기의 형태로 행해지는 것이 실무의 관행이었으나 리모델링주택을 분양받는 수분양자의 입장에서 보면 소유권보존등기가 행해지는 것이 오히려 타당할 것이다. 그런데 리모델링 완성 후 구분건물에 대한 소유권보존등기를 하려면 기존토지대장 및 건축물대장의 폐쇄가 선행되어야 하므로 관련규정(공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률을 비롯한 관련법규정)에 대한 충분한 검토가 이루어져야 한다. 대장의 폐쇄 및 소유권보존등기 여부에 대한 자세한 검토는 후속연구과제로서 다루기로 한다.
끝으로 인구고령화보다 심각한 공동주택의 노후화 문제의 해결로서 공동주택리모델링방식은 재건축의 대안 또는 재건축과 동등한 위치에서 비중 있게 다루어져야 함에도 불구하고 그동안 우리의 관심 밖에 있었다. 본 연구를 계기로 재건축과 차별화되는 공동주택 리모델링의 정체성확립과 현재 건축법과 주택법 등 곳곳에 산재해 있는 리모델링 관련 규정을 통합하여 단독법률로서 리모델링 특별법의 제정을 제안한다.

참고문헌 (Reference)

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• 3 맹다미, "서울시 공동주택 리모델링 사업의 쟁점과 정책방향" 서울연구원 2018
• 4 매경ECONOMY, "매력 ‘뚝’리모델링....주민들도 돌아선다"
• 5 하우징헤럴드, "리모델링특별법의 기대와 아쉬움"
• 6 하우징헤럴드, "리모델링 후 실체와 다른 등기의 효력"
• 7 조선비즈, "리모델링 시장 10조 달하는데, 흐지부지되는 ‘리모델링 특별법’"
• 8 노후공동주택 수직증축 리모델링 연구단, "노후아파트 리모델링사업문답집"
• 9 정은빈 ; 구충완 ; 김태완 ; 이찬식, "노후 공동주택 리모델링 활성화를 위한법⋅제도의 개선방향" 한국건설관리학회 22 (22): 42-47, 2021
• 10 대한전문건설신문, "구분건물에 대한 리모델링 후 소유관계"
• 11 김종보, "공용환권의 개념과 법적 효과" 행정법이론과 실무학회 (31) : 23-50, 2011
• 12 박준석 ; 신동우 ; 김진영 ; 김지엽, "공동주택 리모델링 활성화를 위한 인허가 관련 법⋅제도의 문제점과 개선방안" 대한건축학회 38 (38): 165-173, 2022
• 13 B!z watch, "‘필로티가 너무해’...리모델링 추진단지 골머리"