유치권에 기한 임차인의 임대목적물 사용과 부당이득반환의무 - 국내 및 일본에서의 논의를 중심으로 - = The Right of Retention and Unjustified Enrichment

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

If the lessee who is possessor of a thing or valuable instruments belonging to lessor has any claim arising, in respect of such property or instruments and if payment of the claim is due, he may retain possession of the thing or instruments until the claim is satisfied by the right of retention.
A person having a right of retention may not, without the consent of the debtor, use or lease the retained article nor pledge it as security: Provided, That this shall not apply to such use of the thing as necessary for its preservation. But, in that case, a person having a right of retention must return the gain from use as unjustified enrichment. By the way, a person having a right of retention may collect the fruits produced from the retained article and may apply them to the satisfaction of his claim in preference to other creditors.
It can be regarded as collecting the fruits produced from the retained article as an unjustified enrichment of use.
If buildings on land remaining after the expiration of the period of the lease of land where the object is to own a building, the lessee may ask the lessor to purchase the buildings. Meanwhile, the lessee may retain possession of the land in order to exercise right to demand purchase of building.
However, after exercising right to demand purchase of building, an unjustified enrichment of the land should not be recognized just because the lessee is the owner of the building. This is because if the reason why the lessee had no choice but to keep the ownership of the building was that the lessor did not pay the sale price, it would not be fair to admit an unjustified enrichment of the land just because he was the owner of the building.

국문 초록 (Abstract)

유치권은 목적물의 유치적 기능을 본질로 하는 권리이므로, 유치권자는 유치물의 사용권을 가지지 못한다. 이에 민법 제324조 제1항이 유치권자에게 선량한 관리자로서 유치물을 점유하도록 하고 있으며, 동조 제2 항 본문에서 채무자의 승낙 없이 사용하지 못하도록 하고 있다. 따라서 유치권자가 유치목적물의 사용에 의해 취득한 이득을 보유할 수는 없으며이에 유치권자는 소유권자에게 그 이득을 부당이득으로 반환해야 한다.
문제는 보존을 위해 사용한 경우에도 취득한 이득을 부당이득으로 반환해야 하는지이다. 유치권자가 목적물을 유치하고 사용⋅수익함으로써 이득을 취하는 것은 법이 인정하지 않으므로, 이득은 일종의 부당이득에 해당한다고 보아야 할 것이다. 그러나 그 이득은 유치권의 적법한 행사의 의해 발생하는 것이므로, 토지소유자 측에 일단 상환청구권이 발생하고 유치권자는 이에 대해 여타 채권자와 동일한 입장에서 유치권의 피담보채권의 만족을 얻을 수 있다고 해석하는 것은 타당하지 않다. 오히려 과실에 준하여 민법 제323조의 우선변제권을 행사할 수 있다고 보는 것이유치권을 인정한 취지에도 적합하다고 판단된다. 이러한 접근은 유치권자가 유치물 그 자체를 사용함으로써 이득을 취한 경우뿐만 아니라 유치권자가 유치건물을 사용하고 그 반사적 효과로서 부지를 사용하여 이득을 취한 경우에 대해서도 동일하게 해석되어야 할 것이다.
임차인이 지상물매수청구권에 기하여 임차목적물에 대해 유치권을행사한 경우에 임차인은 자기 소유의 지상물을 소유함으로써 대지에 대한 이득을 취하고 있다고 볼 수 있으므로 임차인은 임대인에게 부당이득반환 의무를 부담한다. 만약 임차인이 지상물매수청구권을 행사한 경우에는 임차인은 더 이상 지상물 및 대지에 대한 유치권을 행사할 수 없으며, 그 경우에 임차권자는 동시이행항변권에 기하여 매매대금을 지급받기전까지 지상물의 인도를 거절할 수 있으며, 그 반사적인 효과로서 그 대지를 유치할 수 있게 된다. 그 경우에도 임차인이 이득을 취득하였다면 그이득을 부당이득으로 임대인에게 반환해야 하나, 임대인이 매매대금을지급하지 않아 임차인이 어쩔 수 없이 건물을 소유할 수밖에 없는 상황을고려한다면 소유 자체만으로 임차인이 실질적 이득을 취하고 있다고 보아서는 안 될 것이다.

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