상가권리금회수기회 보호를 위한 입법적 개선방안 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

[ABSTRACT]


A Study on the Legislation Improvement for the Recovery Opportunity Protection of
Commercial Store Real Estate Premium


CHA YOUNG SUN

When the lessee opens business, they pay a high premium or invest a lot of capital and effort to develop a business area. Most lessees want to guarantee the value of these efforts and the business value created by capital, but these rights have been recognized only as custom and there are no legislation for the protection of these rights.
The amendment of the Commercial Building Lease Protection Act in 2015 introduced new provisions for the definition of ‘premium’ and protection of opportunity to collect commercial premiums. In October 2018, the period of contract renewal requirement was extended from 5 to 10 years to strengthen the protection of lessees. The law has been amended to protect the lessees, including the extension of the period to arrange a new lessee from three months to six months.
However, due to the ambiguity of the regulations, disputes over premiums between lessees and lessors are constantly occurring, and lessees think that protection of premiums is insufficient.
This paper examines the legalization process of ‘premium’ and discusses the problems related to protection of opportunity to collect commercial premiums under Article 10-4 of the Commercial Building Lease Protection Act through analysis of precedents and previous studies on disputes over premium before and after enactment of premium. And the solution is presented as follows.
First, the lessor’s giving and receiving the premium should be prohibited. In Article 10-3 (1) of the Commercial Building Lease Protection Act, the parties to premium contract are defined as "lessors and lessees," and it would be necessary to exclude the lessor from the parties to premium contract.
Second, there is a need for amendment of the provisions. According to Article 10-3 (1) of the Commercial Property Lease Protection Act, “the right of interest shall be based on the business facilities, equipment, customers, credit, business know-how, and location of the commercial building. Operating rights, etc. ... ”. The right of interest, which is an operating advantage according to the location of a mall building, is a landlord's benefit, which is included in the rent or deposit in the case of purely local profits such as new stores. If business rights are activated due to tenant's efforts, such as tenant's business activities, it shall be included in goodwill and attributed to tenant.
Third, we propose a method to secure the effectiveness of using the standard rights contract. To this end, paragraph (2) has been newly added to the provisions of Article 10-6 of the Commercial Property Lease Protection Act, which states that "a standard rights contract can be opposed to a third party about its contents by receiving a fixed date from the head of the tax office." It is suggested that it is desirable to secure the benefits of contract writing.
Fourth, it is necessary to clarify the types of lessor’s acts that obstruct lessees in receiving any premium. The word “remarkably” in Article 10-4, paragraph 1, item 3 and the word “justifiable grounds” in item 4 of the Commercial Building Lease Protection Act are concepts that can be embodied only through a court ruling when a dispute surrounding them arises. Ambiguous legislation related to opportunity to collect commercial premiums needs to be clearly defined.
Fifth, if a dispute about commercial building premiums arises, the establishment of Commercial building lease dispute resolution committee should be expanded and revitalized for rapidly adjustment and relief.
Since April 17, 2019, six branch offices have been established and operated under the Korea Legal Aid Corporation, including Seoul Central, Suwon, Daejeon, Daegu, Busan, and Gwangju. But other areas have low accessibility, so there is a need for expanding its branches and fair and offering prompt dispute resolution services.
Sixth, we propose the introduction of premium credit insurance system for the stable protection of commercial building premiums. If the lessee is deprived of the opportunity to collect premiums due to the landlord's obstruction, it is very hard for the lessee to be awarded damages, although there is provision that a lessor shall be liable to compensate for any loss to a lessee.
In order to introduce premium credit insurance system for the stable protection of premiums, the government control is required, including mandatory announcement of the objective evaluation criteria of premiums, the use of standard premium contracts and the obligation to report.

[Key words] Commercial building lease protection law, opportunity of collecting commercial premiums, premium evaluation criteria, premium credit insurance system

국문 초록 (Abstract)

국 문 초 록
서울시립대학교 일반대학원 법학과
제 출 자 차 영 선
지 도 교 수 성 중 모

상가임차인은 처음에 영업을 시작할 때 높은 금액의 권리금을 지급하거나, 막대한 자본과 노력을 들여 상권을 형성하게 된다. 대부분의 임차인들은 이런 노력과 자본으로 만들어 놓은 영업적 가치를 권리금 회수를 통해 보장받고자 하였으나, 이러한 권리금은 관행적으로만 인정되어 왔고 법적인 보호규정이 없었다.
그러다가 2015년 상가건물임대차보호법 개정을 통해 권리금에 대한 정의규정과 권리금 회수기회 보호규정이 새로 들어오게 되었고, 2018년 10월에는 임차인의 보호를 강화하기 위하여 계약갱신요구기간을 5년에서 10년으로 확대하고, 권리금회수를 위한 신규임차인의 주선기간을 3개월에서 6개월로 확대하여 시행하는 등 약자인 임차인을 보호하는 쪽으로 법이 개정되었다.
그러나 법 규정의 모호성 때문에 임차인과 임대인 사이의 권리금 분쟁이 끊이지 않고 일어나고 있으며, 임차인들은 권리금에 대한 보호가 미흡하다고 여기고 있는 것으로 나타났다.
본 논문에서는 권리금의 법제화 과정을 살펴보고, 권리금 법제화 전후의 권리금 분쟁에 대한 판결 사례 분석 및 선행연구 등의 분석을 통해 나타난 상가건물임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호와 관련된 문제점에 대해 논의한 후 그 해결방안에 대하여 다음과 같이 제시하였다.
첫째, 임대인의 권리금 수수를 금지해야 한다. 상가건물임대차보호법 제10조의3 제1항에 권리금 계약의 당사자를 “임대인과 임차인”으로 규정하고 있는데, 임대인을 권리금 계약의 당사자에서 제외하는 것이 필요하다.
둘째, 권리금 정의규정의 개정이 필요하다. 상가건물임대차보호법 제10조의 3 제1항에 보면 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 ....”이라고 권리금을 정의하고 있는데, 여기서 말하는 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점인 바닥권리금은 신규입점 등 순수하게 장소적인 이익인 경우는 임대료 또는 보증금에 포함하여 임대인이 취하고, 임차인의 영업활동 등 임차인의 노력으로 인하여 상권이 활성화 된 경우에는 영업권리금에 포함하여 임차인에게 귀속시킬 것을 제안한다.
셋째, 표준권리금계약서 사용의 실효성 확보방안 마련을 제안한다. 그러기 위하여 상가건물임대차보호법 제10조의6의 규정에 제2항을 신설하여 “표준권리금계약서는 관할 세무서장에게 확정일자를 받으면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하여 표준권리금계약서 작성의 실익을 확보함이 바람직할 것으로 제언한다.
넷째, 임대인의 권리금 회수 방해 행위 유형을 명확화 할 필요가 있다. 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제3호의 “현저히”와 제4호의 “정당한 사유” 등은 이를 둘러싼 분쟁이 일어났을 경우, 법원의 판결을 통해서만 구체화 될 수 있는 개념이기 때문에, 권리금 회수기회 보호와 관련한 모호한 법 규정들을 명확하게 규정할 필요가 있다.
다섯째, 상가권리금 등 관련 분쟁이 일어났을 경우, 신속한 조정 및 구제를 위하여 상가건물임대차 분쟁조정위원회의 설치를 확대하고 운영을 활성화해야 한다.
2019. 4. 17일부터 대한법률구조공단 산하에 서울중앙, 수원, 대전, 대구, 부산, 광주 등에 6개 지부를 설치하여 운영하고 있지만, 타 지역의 경우 접근성이 떨어지기 때문에 지부 설치를 확대하여 접근성을 높이고, 공정하고 신속한 분쟁조정 서비스 제공이 필요하다.
여섯째, 상가권리금의 안정적인 보호를 위하여 권리금 신용보험제도의 활성화 방안 마련을 제안한다. 임차인이 임대인의 방해 행위로 인하여 권리금 회수기회를 박탈당했을 경우, 손해배상에 대한 책임을 명시하고 있으나, 권리금 회수 방해 행위 발생 시 임차인이 권리금 관련 소송을 통하여 손해배상을 받는 것은 매우 어렵다고 할 수 있다.
권리금의 안정적인 보호를 위한 신용보험제도의 활성화를 위해서는 권리금의 객관적인 평가기준 고시를 의무화하고 표준권리금계약서의 사용 및 신고의 의무화 등 국가의 공익적인 관리가 필요하다.

[주요어] 상가건물임대차보호법, 권리금 회수기회, 권리금 평가기준, 권리금 신용보험제도

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 제2장 권리금의 이론적 고찰과 법제화의 배경 7
• 제1절 권리금의 정의 및 유형 7
• 1. 권리금의 정의 7
• 2. 권리금 법적성질 10
• 3. 권리금 계약의 의의 11
• 4. 권리금 계약의 효과 14
• 5. 권리금의 유형 16
• 6. 권리금 거래현황 20
• 제2절 권리금 법제화 배경 24
• 1. 권리금에 관한 기존 관행 24
• 2. 법제화 이전 권리금 보호규정 26
• 3. 권리금 법제화 27
• 제3장 권리금 분쟁에 관한 판례 분석 29
• 제1절 권리금 법제화 전의 사례 29
• 1. 대법원 2000. 4.11. 선고 2000다4517 판결 29
• 2. 부산고등법원 2000. 9.28. 선고 2000나2870 판결 31
• 3. 부산고등법원 2006. 8.25. 선고 2005나17792 판결 32
• 4. 소결 33
• 제2절 권리금 법제화 후의 사례 34
• 1. 서울서부지방법원 2016. 5.26. 선고 2015가합37405 판결 34
• 2. 대구지방법원 2016. 9. 1. 선고 2015가합3796 판결 35
• 3. 대법원 2019. 5.16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결 37
• 4. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 43
• 5. 소결 47
• 제4장 상가권리금 제도의 비교법적 고찰 51
• 제1절 서설 51
• 제2절 영국 52
• 1. 상가건물 임대차에 관한 법규 52
• 2. 검토 54
• 제3절 독일 55
• 1. 상가건물 임대차에 관한 법규 55
• 2. 검토 56
• 제4절 프랑스 56
• 1. 상가건물 임대차에 관한 법규 56
• 2. 검토 58
• 제5절 일본 59
• 1. 권리금의 개념 59
• 2. 상가건물 임대에 관한 법규 62
• 3. 권리금에 대한 사회적 인식 65
• 4. 검토 66
• 제6절 소결 68
• 제5장 권리금회수기회 보호규정의 문제점 및 개선방안 69
• 제1절 선행연구의 검토 69
• 1. 임대인의 손해배상책임 위헌성 69
• 2. 임대인의 손해배상책임 법적성질 72
• 3. 권리금계약이 체결되지 않았을 경우 75
• 4. 상가건물임대차보호법 제10조의4 적용범위 76
• 5. 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 79
• 제2절 법제화 후 권리금 관련 사례분석 80
• 1. 계약체결을 거절할 정당한 사유에 관한 문제 81
• 2. 전체임대차기간이 5년(10년)을 초과한 경우 85
• 3. 손해배상액의 범위 문제 87
• 4. 임대차계약이 해지된 경우 임대인의 손해배상 책임 96
• 제3절 권리금 법제화의 문제점과 해결방안 100
• 1. 임대인의 권리금 수수금지 100
• 2. 권리금 정의규정 개정 103
• 3. 표준권리금계약서 사용 105
• 4. 임대인의 권리금 회수 방해 행위 유형의 명확화 107
• 5. 상가건물임대차 분쟁조정위원회 운영 내실화 109
• 6. 상가권리금보호 신용보험제도의 도입 111
• 제6장 결론 123
• 제1절 연구요약 123
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 126
• 참고문헌 128
• ABSTRACT 134
• [표 차례]
• <표1> 입주 시 권리금 여부 21
• <표2> 입주 시 권리금 수준 21
• <표3> 상권, 권역별 권리금 지급내역(임차인) 25
• <표4> 임차인 권리금 지불경험별 수취예정 여부 26
• <표5> 원심과 대법원 판단 비교 39
• <표6> 건물주가 계약 연장을 거절할 정당한 법적 사유 42
• <표7> 권리금을 건물주가 보호하지 않아도 되는 정당한 법적 사유 43
• <표8> 일본 차지차가법상 차지권의 분류 64
• <표9> 일본의 권리금에 대한 사회적 인식 조사결과 65
• <표10> 우리나라와 일본의 권리금 비교 67
• <표11> 상가건물임대차보호법 제10조의3 제1항 개정 제안 104
• <표12> 상가건물임대차보호법 제10조의6 개정 제안 105
• <표13> 상가건물임대차보호법 제10조의 7 개정 제안 118
• <표14> 상가권리금 신용보험 산출근거 및 예시 121
• [그림 차례]
• <그림1> 권리금 지불여부 및 금액 20
• <그림2> 권리금 지불여부 및 산출방법 22
• <그림3> 현 사업장 계약기간 내 양도 시 권리금 수령 여부 및 희망 수령액 22
• <그림4> 상가건물 입주 시 직전임차인 권리금과 임대차계약간의 관계 23
• <그림5> 현 사업장 투자금 회수여부 및 회수(예상)기간 86