부동산경매에서 유치권제도의 개선방안 : 사례 및 판례분석을 중심으로 = The improvements of the lien in the real estate auction

국문 초록 (Abstract)

민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”고 규정하여 부동산에 대하여 유치권을 인정하고 있다. 위 규정에서 ‘타인의 물건’에는 동산뿐 아니라 부동산도 당연히 포함된다. 그런데 이런 부동산에 대한 유치권을 어떻게 할 것인지에 대하여 그 동안 학계에서는 많은 논의가 있었다. 부동산에 대한 유치권으로 인해 발생되는 문제점과 이에 따른 사회적인 피해가 그 동안 상당했기 때문이다.
건설현장에서 건축업자가 공사를 중단한 채 건물을 점유하고 유치권을 행사하는 경우가 발생하면 이로 인해 그 누구도 건축 중인 건물을 사용하지 못하여 그 사건의 이해당사자는 물론이고 사회적으로 상당한 물적 손실과 피해가 발생되었고, 특히 부동산 경매절차에서 허위·과장된 유치권을 신고하는 사람들로 인해서, 경매절차가 지연되고 분쟁이 발생하며, 경매에 관련된 이해관계인들의 피해가 발생하여 상당한 문제점으로 지적되었다.
또한 유치권은 경매로 매각되어도 소멸하지 않고 매수인이 인수해야 되는 권리로 규정되어 매각가격이 현저하게 하락하고, 매수인이 예상하지 못한 위험을 인수하게 되고, 유치권을 주장하는 자에 대한 인도절차 등 분쟁이 발생되고 허위유치권 신고나 과장된 유치권신고에 대한 형사적인 문제까지 발생되는 등 그 부작용으로 인해 부동산에 대한 유치권을 폐지할 것인지에 대한 논의가 있었으며, 그 논의는 2000년도에 들어서면서 상당히 활발하게 일어났다. 이에 정부도 이런 현실을 감안하여 유치권에 대한 전반적인 개정작업에 착수하여 현재 민법 등 일부법률개정안이 발의가 되었고 국회에서 논의되고 있다. 개정안을 요약하면 기존 부동산에 대한 유치권의 문제점을 인식하고 이에 대하여 등기된 부동산에 대한 유치권을 폐지하며, 미등기부동산에 대한 유치권을 인정하되 미등기부동산도 등기가 되면 유치권이 소멸하고 그에 대한 보완책으로 저당권설정청구권을 인정하고 있다. 또한 민사집행법도 같이 개정하면서 유치권에 대하여 인수주의에서 소멸주의로 전환하는 개정안이다.
이에 본 논문은 기존에 제기되었던 부동산경매절차에서 유치권에 대한 문제점 및 개선방안을 살펴보고 이에 더하여 현재 논의되고 있는 개정안을 소개하며, 개정안에 따른 법률이 시행될 경우 발생할 수 있는 부작용 등 이에 대한 미비사항을 제시하고 합리적인 해결방안을 모색한다. 유치권은 공평의 관점에서 자신이 투자한 노력과 비용을 받을 때까지 그 물건의 반환을 거부할 수 있는 권리이다. 이런 유치권의 존재이유에 대하여 다시 한 번 생각하여 과연 부동산 유치권이 폐지되는 방법 외에 현재 문제되는 유치권의 해결방안이 없는 것인지 진지하게 살펴보고자 한다. 그 동안 제시된 많은 개선방안으로는 부동산경매절차에서 유치권의 문제점을 해결할 수 없는 것인지, 과연 부동산에 대한 유치권을 폐지하는 급격한 개정이 필요한지 살펴보고자 한다.
민법개정안에서 부동산 유치권의 피담보채권을 명확하게 규정하고, 민사집행법 개정안에서 유치권을 소멸주의로 전환한 점은 바람직한 제도의 개정방향이라고 생각하지만 부동산에 대한 유치권 자체를 폐지하는 것은 고민해 볼 사항이다. 유치권을 신고하는 절차를 보다 명확하고 분명하게 정비하고 과장·허위유치권신고에 대응한 절차적인 방법을 보완하는 쪽으로 개선하는 것이 바람직하다고 본다. 등기 부동산에 대한 유치권을 폐지하는 등 급격한 개정은 좀 더 시간이 필요한 것이 아닌가 생각한다.
아직 개정안이 국회에서 논의 중이고 각계의 의견을 수렴하고 있고, 이에 대한 여러 의견이 제시된 상황에서 다시 한 번 유치권에 대한 개정안을 살펴보는 논의가 필요하며 본 연구도 이번 개정안에 대한 하나의 의견을 제시하고자 하며 실제 부동산경매사례에서 부당한 유치권의 문제점과 개선방안을 찾아보고 이에 대한 유치권의 개선방안을 제시하고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 6
• 제3절 연구의 구성 7
• 제2장 부동산경매 및 유치권의 이론적 고찰 10
• 제1절 부동산경매의 이론적 고찰 10
• 1. 부동산경매의 개념 10
• 2. 부동산경매의 분류 11
• 3. 부동산경매의 절차 14
• 제2절 유치권의 이론적 고찰 24
• 1. 유치권의 의의 24
• 2. 유치권의 법적 성질 25
• 3. 유치권의 성립 요건 28
• 4. 유치권의 효력 및 소멸 32
• 5. 주요 국가의 입법례 38
• 제3절 부동산경매절차에서 유치권자의 지위 46
• 1. 매각준비절차에서의 유치권자 46
• 2. 매각절차에서의 유치권자 49
• 3. 배당절차에서의 유치권자 52
• 제4절 선행연구 검토 53
• 1. 실체법적 관점의 선행연구 53
• 2. 절차법적 관점의 선행연구 54
• 3. 선행연구와의 차별성 58
• 제3장 부동산경매 사례분석에 따른 유치권의 문제점 60
• 제1절 경매절차에서 부당한 유치권의 개념 및 유형 60
• 1. 부동산경매사례의 기초자료 60
• 2. 경매절차에서 부당한 유치권의 개념 66
• 3. 경매절차에서 부당한 유치권의 유형 67
• 제2절 경매절차에서 부당한 유치권의 사례분석 71
• 1. 임차인이 부당한 유치권을 신고한 사례 71
• 2. 건축업자가 부당한 유치권을 신고한 사례 77
• 3. 기타 부당한 유치권을 신고한 사례 82
• 제3절 경매절차에서 부당한 유치권의 문제점 88
• 1. 입찰경쟁률 및 낙찰가의 하락 88
• 2. 경매절차 및 명도절차의 지연 90
• 3. 담보권자 등 이해관계인들의 피해 92
• 4. 법질서 혼란 및 법적 불확실성 초래 92
• 제4장 판례분석에 따른 유치권의 문제점 94
• 제1절 판례분석의 기초자료 94
• 제2절 유치권에 관한 유형별 판례분석 97
• 1. 점유시기에 따른 유치권 제한 97
• 2. 점유형태에 따른 유치권 제한 101
• 3. 목적물과 채권의 견련관계에 따른 유치권 제한 102
• 4. 유치권자의 지위남용에 따른 유치권 제한 105
• 5. 신의칙에 따른 유치권 제한 107
• 6. 유치권자의 민·형사상 책임 112
• 제3절 사례 및 판례분석에 따른 유치권의 문제점 116
• 1. 사례분석에 따른 유치권의 문제점 116
• 2. 판례분석에 따른 유치권의 문제점 118
• 제5장 부동산경매에서 유치권의 개선방안 121
• 제1절 유치권의 개선방안 121
• 1. 실체법적 개선방안 122
• 2. 절차법적 개선방안 128
• 3. 소 결 138
• 제2절 민법 등 개정안 검토 및 개선방안 140
• 1. 민법 등 개정안 주요내용 140
• 2. 민법 등 개정안에 따른 유치권의 개선사항 151
• 3. 민법 등 개정안의 보완사항 156
• 4. 소 결 162
• 제6장 결론 165
• 1. 연구의 요약 165
• 2. 연구의 시사점 168
• 참고문헌 170
• Abstrct 175

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