오피스텔에 대한 지방세 과세체계의 합리적 개선방안

국문 초록 (Abstract)

□ 연구목적
○ 이 연구는 오피스텔에 대한 현행 지방세 과세체계의 현황과 문제점을 구체적인 사례분석 등을 통해 파악한 후 그 결과를 토대로 하여 오피스텔에 대한 지방세 과세체계를 합리적으로 개선하기 위한 장ㆍ단기 개선방안을 제시하는 것을 목적 하였음
- 단기적인 개선방안은 오피스텔에 대한 현행 지방세 과세체계가 오피스텔의 사용실태나 제도적 여건 등 현실과 괴리되는 문제점을 해소하는데 초점을 맞추어 오피스텔에 대한 지방세 과세방식을 현실에 맞게 합리적으로 조정하는 조치를 제시함
- 중ㆍ장기적인 개선방안은 향후 관련「지방세법」개정시 오피스텔 관련 지방세 과세 제도를 근본적으로 개선해야 할 필요성과 더불어 그 구체적인 실행 대안을 제안함
□ 주요내용
○ 오피스텔은 관련 법령에 따라 업무와 주거를 함께할 수 있는 복합용도의 건축물 이며，오피스텔에 대한 지방세 과세체계와 관련하여 나타나는 문제점의 대부분은 이런 오피스텔의 특성에서 기인함
○ 현행「지방세법」은 오피스텔에 대해서 별도로 과세규정을 두고 있지 않음
- 취득세의 경우는 오피스텔을 부동산 중 일반 건축물로 간주하고 있으며，재산세 및 지역자원시설세의 경우는 현황과세 원칙에 따라 주거용으로 사용되면 주택으로，업무용으로 사용되면 일반 건축물로 과세하고 있음
- 이처럼 오피스텔은「지방세법」상 그에 대한 명확한 과세 규정을 두고 있지 않는 상황에 서 경우에 따라 과세체계가 전혀 다른 주택 또는 일반 건축물로 과세되고 있기 때문에 납세자들이 과세불형평 등에 따른 민원을 제기하고 있으며, 지방자치단체도 체계적ㆍ효율적인 과세행정 수행에 어려움을 겪고 있음
- 이상을 요약하면 오피스텔에 대한 현행 지방세 과세체계는 과세요건 명확주의 원칙에 위배될 뿐만 아니라 주택법령에서 오피스텔을 “준주택”으로 규정하는 등의 여건변화를 반영하지 못하고 있기 때문에 이와 같은 문제점을 전면 재점검하여 오피스텔에 대한 지방세 과세체계를 현실에 맞게 합리적으로 조정하거나 근본적인 측면에서 제도 개선방안을 마련해야 할 필요성이 크다고 할 것임
○ 오피스텔에 대한 지방세 과세체계를 합리적으로 개선하기 위해서는 단기적으로 관련 현행 지방세 운영체계를 개선해야 할 것이며，중ㆍ장기적으로는 관련 지방세 과세체계를 제도적으로 정비하는 방안의 마련이 요구됨
- 먼저 오피스텔 관련 지방세 운영체계 개선을 위해서는 오피스텔의 주거용 여부를 판정 하는 적용기준의 개선과 업무용 오피스텔에 대한 지역자원시설세 과세표준 산정 및 세액산출 방법의 개선이 이루어져야 할 것임(단기 대안)
ㆍ오피스텔의 주거용 여부를 판정하는 적용기준 개선방안으로는 오피스텔을 거주지로 주민등록 전입신고를 한 경우에는 해당 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한다는 별도의 신고가 없더라도 주거용 신고에 갈음하여 주거용으로 적용하도록 그 적용기준을 변 경하는 조치가 요구됨
ㆍ업무용 오피스텔에 대한 지역자원시설세 과세표준 산정 및 세액산출 방법 개선방안으로는 건물 부속토지를 공유로 하고 각 호별로 구분소유권 등기가 되어있는 오피스텔에 대해서는 그 사용용도를 불문하고 각 호별로 과세표준을 산정하고 여기에 세율(중과세율 포함)을 적용하여 산출한 세액을 해당 각 호의 소유자에게 과세하도록 하는 방식이 적절할 것임
- 다음으로 오피스텔에 대한 지방세 과세체계를 제도적으로 정비하는 방안으로는 주거용 오피스텔에 대한 주택 유상거래 취득세율 적용 검토，주거용 오피스텔의 재산세 과세표준 산정체계 개선，오피스텔에 대한 재산세 과세체계 일원학 방향의 설정 등이 중ㆍ장기 적으로 추진될 필요가 있을 것임(중ㆍ장기 대안)
ㆍ향후 주택수요 여건의 변화에 따라 주거용 오피스텔에 대한 현행 취득세 과세체계를 재검토해야 할 경우에는 임대주택법령에 따른 준 주택인 오피스텔에 대하여 주택 유상 거래 취득세율 적용을 검토하되，이를 업무용으로 전환하는 경우는 감액된 취득세를 추장하도록 하는 방안이 바람직할 것임(주거용 오피스텔에 대한 주택 유상거래 취득세율 적용 검토)
ㆍ주거용 오피스텔의 재산세 과세표준 산정체계 개선과 관련해서는「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 비주거용 부동산 공시가격제도의 전면적인 시행에 앞서 잠정적인 조치로서 매년 국세청장이 고시하는 오피스텔에 대한 기준시가를 주거용 오피스텔에 대한 과세표준의 기준가격으로 활용하는 방식이 적절할 것임(주거용 오피스텔의 재산세 과세표준 산정체계 개선)
ㆍ오피스텔에 대한 재산세 과세체계 일원학는 지방세 과세체계 합리화 등을 위해 필요한 조치이지만，머지않은 장래에 비주거용 부동산 공시가격제도가 전면 시행되면 그에 따라 비주거용 부동산 관련 지방세제의 대폭적인 개편이 이루어질 것으로 예상되기 때문 에 그런 상황의 도래에 즈음하여 다른 분야 등과 함께 오피스텔에 대한 재산세 과세체계 일원학 문제가 종합적으로 논의되어야 t 것임(오피스텔에 대한 재산세 과세체계 일 원학 방향의 설정)
ㆍ다만，오피스텔에 대한 재산세 과세체계 일원학의 추진 방향과 관련해서는 오피스텔을 건축물이나 주택의 범주에서 떼어내서 별도의 재산세 과세대상으로 새롭게 추가하는 방안과 그 세율체계는 주택 세율체계에 준하되 현행 주택세율 중 최고세율 1,000분의 4는 1，000분의 3.5 정도로 낮추는 방안 등이 검토될 수 있을 것임
□ 결론
○ 이 연구에서는 오피스텔에 대한 지방세 과세체계를 합리적으로 개선하기 위하여 단기적으로는 관련 현행 지방세 운영체계를 개선하는 방안을，중ㆍ장기적으로는 관련 지방세 과세체계를 제도적으로 정비하는 방안을 제시하였음
○ 이 연구에서 제안하는 여러 개선방안들에 대한 심도 있는 정책적인 검토와 시물레이션 분석 등을 거쳐 합리성과 현실 수용성을 담보할 수 있는 실행대안을 찾아 추진하면 향후 오피스텔에 대한 지방세 과세체계의 개선과 더불어 납세자 간 과세형평성 등에 기여할 것으로 기대될