長期住宅擔保貸出制度의 問題點 및 改善方案에 관한 硏究 = Study on the issues of the long-term mortgage loan system and possibilities for improvement
저자
발행사항
서울 : 京畿大學校 서비스經營專門大學院, 2005
학위논문사항
학위논문(석사)-- 경기대학교 서비스경영전문대학원: 부동산금융투자전공 2005. 2
발행연도
2005
작성언어
한국어
주제어
KDC
327.87 판사항(4)
발행국(도시)
서울
형태사항
ⅹ, 110p. : 삽도 ; 26cm.
일반주기명
참고문헌: p. 103-107
소장기관
우리나라의 주택정책은 서민이 내 집을 마련할 수 있도록 정부의 재정지원 위주로 정책을 펴 왔으나 주택수요가 급증함에 따라 주택공급이 부응하지 못함으로써 주택가격상승을 경험한바 있다. 이에 따라 주택가격의 안정을 목표로 장기주택담보대출의 개념과 필요성 및 변천과정, 장기주택담보대출자금조성과 위험평가방법, 장기주택담보대출의 금리와 상환 및 장기주택담보대출제도에 관한 연구를 통하여 주택금융공사의 시행착오를 줄이고 주택시장의 환경변화에 대비한 장기주택금융의 여러 가지 문제점과 개선 방안을 제시하여 내 집 마련 및 주택건설 촉진을 모색 하는데 있다.
본 연구의 방법으로는 장기주택담보대출의 시행사인 한국주택금융공사 및 국내외 각종 문헌을 수집하여 실태분석, 여건분석 및 통계 분석하여 이를 토대로 환경변화에 따라 대응할 수 있는 장기주택담보대출제도의 개선방안을 제시하였다. 통계자료의 경우는 정부, 한국은행, 시중은행 및 제2금융권, 한국주택금융공사, 통계청, 신문 등 각종 보고서 및 매스컴을 통하여 수집한 공식 통계자료를 주로 이용하여 다음과 같은 내용이 발견되었다.
우리나라의 기관투자자는 주로 은행, 증권회사, 보험회사 등이 현재의 채권 시장에서 상품의 다양성과 투자의 활성화를 기대하고 있으므로 안정성과 수익성을 갖춘 주택저당증권의 유동화는 이들 기관 투자자들의 기호에 선호될 수 있다. MBS가 매입기반이 취약한 것은 수익에 대한 이중과세 면제와 유동화에 관련된 거래비용, 수수료를 최소화해야 한다.
선진국의 경우 통상 집값의 80% 내외를 최대 LTV로 설정하고 있으며, 모기지 보험이 설정되어 있을 경우 일정액을 추가로 대출해 주어 주택가격의 90% 이상의 대출이 가능하게 된다. 이러한 모기지 보험이 국내에 도입하게 될 경우, 현재 국내 금융기관이 취급하고 있는 주택담보대출의 수준(주택가격 대비 약 40% 내외)을 제고 시킬 수 있어 목돈이 충분하지 않은 사람들의 내 집 마련의 시기를 좀 더 앞당길 수 있으며, 대출 금융기관도 차입자의 대손위험을 추가로 부담하지 않으면서 주택대출상품 판매를 확대시킬 수 있을 것이다.
주택자금 대출과 발행 금리와의 역 금리 현상의 문제점의 해결방안은 재정지원을 통한 보전 및 조세감면 조치 및 주택저당증권의 국외 발행을 실시하는 것이 좋은 방법이 될 것이다.
은행 등 금융기관의 모기지론 판매를 유인하는 대책을 마련하여야 하며 채권관리수수료 증액 등 금전적인 측면을 제외하고도 금융 감독 측면에서 다양한 자금운용사의 편의제공 및 예금 보험공사를 통한 예금보험요율인하 및 인센티브 등을 통하여 금융기관의 모기지론 이용을 확대하여야 할 것이다.
이자율 변동 위험 등은 변동 금리부 상품의 도입 등 다양한 상품 구성을 통한 위험 헷징(연계매매) 및 기간이 일치 되도록 채권을 발행해야 하며, 유동화과정시에 투자자에게도 위험을 부담시키고 전가해야 된다고 판단된다.
재건축 재개발 주택의 경우 담보권을 행사할 수 있는 주택이 사라져 담보권을 설정할 수 없기 때문에 모기지론을 이용할 수 없게 된다. 이를 보완하기 위해 재건축 및 재개발 주택도 모기지론 실행 범위에 포함시켜야 한다.
상가주택의 경우 생계형 주택에 한해서는 모기지론을 받을 수 있도록 그 기준을 완화해야 할 것으로 판단된다. 자영업을 영위하는 무주택자중 일정기준을 충족하는 자에 한해서 상가주택에도 모기지론을 실행시키는 제도를 완비해야 향후 모기지론이 서민을 위한 주택정책이 될 수 있을 것이다.
미국에서는 집값의 70~80%까지 대출을 받는 것이 일반적이나 보험회사 등에 수수료를 내고 신용을 보완하면 100%까지도 대출을 받을 수 있으며 우리도 선진 금융기법을 습득하여 철저한 신용보완제도를 시행하면 가능하리라 생각된다. 금융기관이 대출절차를 통일하고 표준화하여 규정을 제정하여야 하며, 신용관리기관 설치에 의한 차주의 신용도를 평가하고 일괄로 적용하여야 한다.
장기주택담보대출제도의 주택금융이 운용상의 문제점을 해소함으로써 목돈이 충분하지 않은 사람들이 쉽게 주택을 구입할 수 있어 주택가격 안정화 효과를 가져 올 수 있다는 가능성을 내포하는 결과라고 볼 수 있다.
This paper is aimed at identifying the problems of long-term mortgage loans, coming up with the solutions to those problems, and promoting house construction and home ownership by studying the concept of the long-term mortgage loans, its necessity, history and how to raise funds for the long-term mortgages and evaluating the risks, the system of its interest repayment and the long-term mortgage loan system.
The paper takes an approach of collecting various data and documents, both at home and abroad, and those from the Korean Housing Finance Corporation (KHFC), which offers long-term mortgage loans, analyze the current status, conditions, and statistics, in an attempt to come up with ways to improve the long-term mortgage loan system. As for statistical data, official data released by the Korean government, commercial banks, tier-two financial institutions, Korea Housing Finance Corporation, Statistics Bureau, newspaper and mass media, as well as other reports, were used to identify the following facts:
Financial investors in Korea, primarily banks, securities firms and insurers, expect diversification of products and more active investment in the bond market, and they would prefer the option of floating mortgage-backed securities. The demand for MBS is quite weak, as double tax is levied on the profit, and transactions cost and fees are incurred. So in order to activate the demand, double tax should be abolished, while minimizing the transaction cost and fees.
In advanced countries, the LTV is set to around 80% of the house price, and if it is covered with mortgage insurance, an additional amount of loan can be offered to raise the LTV to above 90%. Once mortgage insurance is introduced to the Korean market, it will push up the LTV set for the Korean financial institutions today, which stands at around 40% of the house price. This can allow people with less funds to buy their own houses earlier compared with the past and the loan providers can expand the sales of the mortgage loans with less risk of bad debts.
Options that can be taken to resolve the issue of reversed interest rate of the mortgage loan and interest rate on issuance are as follows: making financial compensation fill up the gap, tax cut and issuance of mortgage-backed securities in the overseas market.
Measures need to be taken to induce financial institutions, including banks, to sell mortgage loans and expand the usage of mortgage loans with monetary measures of increasing the bond management fees plus non-monetary means of offering convenience in terms of fund management and lowering the interest rate of deposit insurance through the Deposit Insurance Corporation and providing incentives.
Risks, including the risk of interest rate change, need be to hedged by diversifying the product portfolio with various product configuration, including products based on the variable interest rate, and bonds need to be issued ensuring a period match. Risk needs to be passed down to the investors in the process of floating.
Currently, no mortgage loan is provided in Korea for the houses of redevelopment, as security rights cannot be established on the houses whose physical appearance disappears. In the future, the scope of the mortgage loan needs to be expanded to cover houses for reconstruction and redevelopment.
For commercial houses, standards need to be alleviated to allow those commercial houses, in which people earn their livelihood can obtain mortgage loans. Mortgage loans can improve presence as a system for the general public by tuning the system in a way that allows the self-employed who do not own a house yet, to receive mortgage loan with a commercial house as long as they meet certain requirements.
In the U.S.A., it is quite usual to see mortgage loans covering 70~80% of the house price but even a loan of up to 100% can be provided by paying more fees to the insurer and improving the credit rating of the debtor. This can also be achieved in Korea by learning the financial techniques of advanced countries, and implementing a thorough credit compensation system.
With this end in mind, financial institutions are required to standardize loan procedures, establish regulations and have a integrated credit rating system by establishing a credit management organization.
With this fine-tuned long-term mortgage loan system, whose operational problems are resolved in place, the price of houses can stabilize as it allows people with not enough funds to purchase houses without difficulty.
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