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금융의 공공성과 감정평가의 역할 = The Financial Publicness and the Role of Appraisal
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2013
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우리나라는 은행의 민영화가 이뤄진 이후 가계대출 및 주택담보대출에 경쟁적으로 집중하면서 현재 가장 심각한 경제 위험으로 지적되고 있다. 더군다나 미국에서 촉발된 금융위기 이후 주택시장의 과열 및 금융기관의 주택에 대한 무리한 대출 확대가 금융시스템의 위기 및 국민의 경제주권을 위협하는 위험으로 인식하기 시작하였다.
금융은 전국민을 대상으로 국가경제의 공공적 인프라를 담당하고 있다는 점에서 사적 이익 뿐만 아니라 강한 공공성을 내포하고 있다. 그런 점에서 금융은 규제산업에 해당한다. 즉 헌법 제119조 2항에 의한 경제민주화가 금융감독 및 규제의 가장 중요한 헌법적 근거이다. 따라서 금융산업은 다른 산업보다 더욱 소비자 보호에 주목하여야 하고, 건전한 금융시장 형성을 통한 시장경제의 성장잠재력을 회복하여 공동체의 이익을 실현하여야 한다.
미국은 서브프라임 모기지로 인한 금융위기를 계기로 과도한 금융자본주의 성장에 대한 개혁을 단행하였다. 이번 금융개혁의 주된 논의 중 하나는 금융 규제 및 감독체계의 강화이고, 다른 하나는 책임대출 및 금융소비자 보호이다. 그리고 이를 통한 금융 공공성의 회복이 주된 논의 대상이었다. 특히 주택담보대출이 금융시스템의 안정성에 미치는 영향에 대한 논의가 활발해지면서 금융소비자 보호에서 가장 강조되었던 점이 부실 대출을 억제하기 위하여 금융기관과 감정평가의 독립적 관계를 회복하는 것이었고, 이러한 사항들이 2010년 제정된 금융개혁법에 포함되어 규정되었다.
미국의 사례에서 보듯이 담보평가는 이해 당사자인 금융기관과 차입자의 이해가 일치할 가능성이 있어서 금융기관이 감정평가사를 자의적으로 선정하거나 자체 평가를 실시하게 되면 감정평가 중립성을 훼손 및 부실대출의 문제점이 상존한다. 그럼에도 불구하고 최근 금융위원회는 금융기관이 담보평가를 자체적으로 실시할 수 있도록 관련 규정을 개정하려 하고 있다. 이는 미국의 사례에서 보듯이 금융기관과 감정평가기능은 분리되어야 함에도 불구하고 시대적 흐름을 역행하는 정책이기 때문에 허용되어서는 안될 것이다. 감정평가의 객관성ㆍ독립성은 부동산 시장의 선도적 역할 뿐만 아니라 금융시장의 지속적 안정을 위해서 필연적으로 보장되어야 한다.
아울러 이러한 감정평가의 역할에 합당하게 감정평가의 평가능력, 공공적 윤리의식을 제고하기 위한 관리ㆍ감독체계도 개선되어야 한다. 이를 위하여 감정평가사를 전문 유형별로 등급화 하는 제도를 시행하여야 하며, 감정평가사 선정시스템을 개선하여 법제화 하여야 한다. 그리고 형식적인 감정평가액 심사제도를 실질적인 통제장치가 될 수 있도록 개선하여야 한다. 마지막으로 감정평가사의 전문성 및 객관적ㆍ독립적 지위를 포함하는 「감정평가사의 업무 및 부동산 가격 평가ㆍ공시에 관한 법률」 제정이 시급하다.
After the financial crisis from the US, the over-heated housing market and the over-expansion of housing loans by the financial institutions have begun to be perceived as the crisis of the financial system as well as the risk threatening the Koreans’ economic sovereignty.
Finance implies not only private interests but also strong publicness, in that it forms the public infrastructure of the national economy for the nation’s citizens. In this sense, finance falls into the category of the ‘regulated industry’. That is, the economic democratization as stipulated by the Constitution, Article 119, Paragraph 2 is the most significant constitutional ground for financial supervision and regulation. The financial industry, therefore, needs to focus on protecting the consumers more than any other industries, while realizing the interests of the community by recovering the growth potential of the market economy through forming a sound financial market.
The financial crisis caused by the subprime mortgage led the US government to take reformative actions on the over-growth of the financial capitalism. One of the major issues of this financial reform was reinforcement of financial regulation and supervision system, and responsible lending and protection of the financial consumers was another issue. And the recovery of financial publicness through the foregoing means was the major issue. In particular, as the effect of mortgage on the stability of the financial system became the subject of active discussions, one of the most emphasized points in terms of consumer protection was restoring the independent relationship between financial institutions and appraisal in order to suppress bad loans. These agendas came to be included in the Dodd-Frank Act of 2010.
As apparent in the US case above, mortgage appraisal implies the potential coincidence of interests between the two stake holders, that is, the financial institutions and debtors. This may pose the problems of undermined neutrality of the appraisal and bad loans in case the financial institutions arbitrarily selects the appraisers or performs appraisals on its own. Nevertheless, the Financial Services Commission is trying to amend the relevant regulations so as to allow the financial institutions to perform its own mortgage appraisals. This policy must not be permitted, as it goes against the historic currents of our time that the financial institutions and appraisal functions must be separated, as proven by the US case above.
In addition, in keeping with the role of appraisal stated above, the management/ supervision system must be improved so as to enhance the assessment capability and public ethics of appraisals. To achieve this goal, a grading system needs to be implemented which grades the appraisers in terms of their specialty types, and the appraiser selection system should be improved and legislated. Also, the perfunctory review system for appraisal values must be improved to become an effective apparatus for control. Lastly, it is imperative to enact the “Appraiser Affairs and Real Estate Price AppraisalㆍAnnouncemen Act”, which stipulates the professionalism of appraisers and their objective and independent status.
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