부동산경매에서 유치권문제에 관한 개선방안 연구 -판례분석을 중심으로- = A Study on Improvement Plans for Lien Issues in Real Estate Auctions -Focused on case analysis-

국문 초록 (Abstract)

부동산경매는 피담보채권에 의한 담보물의 신속한 현금화로 경매물건에 설정된 권리를 실현시키고 채권의 정당성을 확보하는 기능을 하고 있다. 이러한 과정에서 유치권이 설정된 경매물건은 경매절차 전반에 복잡하고 장기적인 문제를 발생시켜 이해관계인들뿐만 아니라 매수희망자의 입찰을 제한하는 변수로 작용하고 있다. 민법상 원리적인 유치권의 순기능으로 피담보채권의 회수를 통한 공평의 원칙 실현의 의미로만 작용한다면 문제 될 것이 없겠지만, 역설적으로 성립요건과 존속요건이 유치권의 기능을 왜곡하여 경매절차 지연 및 매각금액의 감액으로 이어지는 문제가 빈번하게 발생하고 있다.

본 연구는 부동산경매에서 유치권이 설정된 물건에서 발생하는 문제(경매 사고, 절차상의 문제, 사회적 문제, 채권확보의 문제, 이해관계인들의 일반채권 확보의 문제, 사실상의 우선변제 효과의 문제, 성립요건의 문제, 인도 및 명도의 문제)에 관한 원인을 국내, 해외 문헌과 판례를 통하여 분석하고 유치권 문제의 근본적인 개선방안을 제시하였다.

유치권은 법정담보물권으로 성립요건의 충족에 따라 당연하게 발생하는 권리다. 부동산경매에서 유치권의 성립요건이 문제가 되는 부분은 공시의 방법이 다른 담보물권과 달리 등기가 아닌 점유의 형태를 취하고 있음에 있다. 해당 부동산에서 발생하는 피담보채권을 근거로 견련관계를 해석하고 동시에 점유를 수반해야 한다. 민법상 점유의 형태가 채권확보의 불확실성의 문제로 변질되는 원인은 채권자가 현실적으로 점유하기에 시간적, 경제적 비용의 발생을 감당하기 어렵다는 것에 있다. 피담보채권의 완전 변제가 이루어지기 전까지 성립요건인 ‘점유’를 지속해야 한다는 점도 부동산경매에서 유치권물건을 특수물건으로 취급하고 유치권의 본질에서 벗어난 문제점이다.

성립요건의 문제를 개선하기 위해선 유치권의 공시방법을 등기로 하는 유치권 등기 제도 신설할 필요가 있다. 또한, 부동산경매에서 유치권의 성립유무는 명확하게 확인하기 어렵기 때문에 유치권행사 중임과 행사 중인 유치권의 성립이 법리적으로 타당한지를 명확하게 하기 위한 유치권 성립 여부 확정 표시 의무 부담이 필요하다.

성립요건을 갖추면 유치권이 당연 성립함을 근거로 유치권행사를 통하여 외부인의 침입을 막고 피담보채권확보라는 긍정적인 효과와 동시에 유치권이 성립하는 것과 같은 외형만을 갖추어 사실상 유치권이 아님에도 유치권을 주장하는 허위유치권의 문제도 유치권 등기제도 도입으로 해결할 수 있다.

매수희망자의 입찰 의사결정에서도 유치권은 불명확성의 문제를 발생시킨다.집행법원에서 파견하는 집행관과 감정평가원들의 현황조사에 의한 매각물건명세서 유치권의 표시가 부족하고 불확실하여 대상 물건의 가치와 현금화를 통한 경매물건에 얽혀있는 이해관계인들의 채권확보에 악영향을 주게 된다. 부동산경매에서 매각물건명세서의 표시사항에 대한 불확실성은 법원이 그 성립 여부를 확정하는 것으로 해결할 수 있다.

입찰 지연을 발생시키는 유치권의 성립 여부와 표시상의 문제는 부동산의 매각금액 감액으로 이어지게 된다. 유치권 성립의 불명확함은 반복적인 유찰을 발생시켜 초기 법원 감정가에서 현저하게 감액되는 경우가 빈번하다. 이는 유치권자와 매각물건에 설정된 기타 이해관계인들의 채권도 확보하기 어렵게 한다. 최저매각금액이 현저하게 저감되어 압류채권자보다 우선하는 채권 및 기타비용을 변제 및 공제하였을 때 경매를 신청한 권리자의 채권변제에 남은 금액이 없는 경우에는 법원은 그 경매를 취소하게 된다. 즉 유치권에 의하여 경매를 통한 현금화가 지연될 수 있는 것이다. 외부의 표시사항이라고는 매각물건명세서의 유치권 여부와 현장조사 외로는 유치권에 관한 정보를 확보할 수 없기 때문이다. 결국 유치권의 불확실성을 원인으로 입찰, 경매 지연, 매각가 감액, 채권확보 불명확성의 문제들이 파생되는 것이다.

또한, 유치권 물건은 소멸주의 원칙을 적용하지 않아 매각 이후 여전히 존치하며, 매수인에게 채권 변제를 강요하는 식의 사실상의 우선변제까지 발생한다. 이는 건전한 부동산경매 활동을 저해하고 유치권의 본질을 퇴색시키며, 부동산경매를 통한 공정한 채권 변제에 부당한 인식과 경제적, 시간적 손실을 누적시키고 있다.

이해관계인들 간의 합의와 채권 변제의 수단을 마련하는 것이 유치권 문제를 해결할 수 있는 방법으로 남게 할 수는 없다. 과거부터 이러한 유치권 문제를 다루며 그 해결을 위한 연구가 활발히 이어지고 있고, 2004년 민법개정위원회에서 부동산에 관한 유치권의 폐지가 논의되기도 하였다. 유치권 문제의 개선안이 적용된다는 가정하에 유치권자에겐 채권확보의 건전성을, 경매 절차의 신속함과 입찰을 고려하는 입장에서는 정확한 정보를, 집행 법원에서도 신속한 부동산경매를 진행하고 경매절차 지연에 따른 부가적인 행정비용도 낮출 수 있다. 핵심적으로 허위과장 유치권의 발생을 근절할 수 있다는 실익이 있다.

본 논문은 부동산경매에서 발생하는 유치권 문제를 해결하기 위한 개선방안을 제시하는 것으로 유치권의 개선과 건전한 부동산경매의 활성화에 도움이 될 수 있기를 바란다.

목차 (Table of Contents)

• <목 차>
• 제1장. 서 론 1
• 제1절. 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절. 연구의 범위 및 방법 6
• 제3절. 연구의 체계 8
• 제2장. 유치권과 부동산경매 이론적 배경 9
• 제1절. 서설 9
• I. 유치권의 의의 9
• II. 유치권의 성립요건 11
• III. 유치권의 효력 14
• IV. 유치권문제에 관한 민법개정안검토 17
• 제2절. 허위과장유치권의 정의 19
• I. 허위과장유치권의 개념 및 유형 19
• II. 허위과장유치권의 발생원인 21
• III. 허위과장유치권 사례 24
• 1. 부동산과 피담보채권의 견련성 관련 24
• 2. 일반채권자의 유치권부존재소송 27
• 3. 허위유치권자의 불법점유 31
• 제3절. 부동산경매 이론 35
• I. 부동산경매 의의 35
• II. 강제경매와 임의경매 37
• III. 부동산경매절차 이론 39
• 1. 채권자의 경매신청 39
• 2. 법원의 경매개시결정 40
• 3. 법원의 매각준비 41
• 4. 법원의 배당요구종기일 지정 42
• 5. 법원의 경매(매각)기일 지정공고 43
• 6. 입찰자의 입찰참여 및 법원의 입찰종결 45
• 7. 법원의 매각허가결정 및 확정 46
• 8. 법원의 대금지급기한 결정 47
• 9. 법원의 배당표 작성 및 배당 50
• 제4절. 일본 유치권제도 비교분석 52
• I. 유치권제도와 법적 효용 52
• II. 성립 및 효력 54
• III. 일본 유치권에 의한 경매절차 56
• 제3장. 유치권 문제의 원인과 판례분석 59
• 제1절. 부동산경매의 유치권문제 분석 59
• I. 전국 부동산경매 유치권물건 현황 분석 59
• II. 유치권에 의한 경매문제 유형 분석 62
• 1. 온전한 유치권자 62
• 2. 하자있는 유치권자 63
• 3. 허위의 유치권자 65
• (1) 계약서 위조 유치권악용 사례 67
• (2) 매각금액 고의 감액을 위한 허위유치권 사례 69
• (3) 연관성 없는 무권리자의 무단점거 사례 70
• (4) 경매방해목적 허위유치권 사례 71
• 제2절. 문제의 원인 분석 72
• I. 유치권자의 관점에서 72
• 1. 유치권 존속요건(점유지속의 문제) 73
• 2. 점유회복의 위험(유치권 회복의 문제) 74
• 3. 지속하는 점유의 표시 형태 76
• II. 매수희망자의 관점에서 78
• 1. 불명확성에 의한 소극적 입찰의 문제 79
• 2. 사실상의 우선변제 문제 80
• 3. 유치권물건의 매각잔금대출 문제 84
• III. 집행법원의 관점에서 86
• IV. 소결 88
• 제3절. 유치권부존재소송 판례분석 88
• I. 판례동향 89
• II. 유치권성립의 불명확성 94
• 1. 대법원 2014.12.11. 선고 2014다53462 판결 94
• 2. 대법원 2012.2.9. 선고 2011다72189 판결 98
• 3. 대법원 2011.12.22. 선고 2011다84298 판결 101
• 4. 대법원 2011.10.13. 선고 2011다55214 판결 108
• 5. 대법원 2008.6.17. 자 2008마459 결정 112
• III. 소결 116
• 제4장. 유치권 문제에 관한 개선방안 연구 118
• 제1절. 유치권 성립의 불명확성 개선 118
• I. 정보제공을 위한 표시등기 118
• II. 법정 저당권신설 125
• III. 피담보채권의 인정 범위 개선 130
• 제2절. 집행법원의 유치권 실체 판별의 권한 부여 135
• I. 유치권물건 현장검증 강화 135
• II. 유치권신고 보증금 공탁 140
• 제3절. 소결 146
• 제5장. 결 론 148
• 제1절. 연구의 요약 148
• 제2절. 연구의 시사점 151
• 제3절. 연구의 한계점 및 향후 과제 153
• 참고문헌 155
• Abstract 168

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