가족 관련 주택 취득세 사례 분석과 개선방안 - 1세대의 취득과 가족 간 부담부증여를 중심으로 -
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2020
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1-116(116쪽)
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□ 연구목적
○ 최근 가족의 일정한 범위를 대상으로 제3자간 거래와 다르게 취득세율을 적용하도록 지방세법이 개정되면서 주택의 취득세율을 적용할 때 1세대와 가족간 부담 부증여에 관한 해석상 또는 실무상 문제가 발생하고 있음
- 세대의 개념을 주민등록표를 기준으로 판단함에 따라 주민등록지를 조정하여 중과세를 회피하며, 30세 미만 자녀에 대한 소득요건 및 독립생계 판단의 문제 등이 발생하고, 외국인등록번호가 있는 외국인이 취득하는 주택의 1세대 다주택 여부를 판단할 자료가 없는 실무상 문제가 있음
- 또한 가족 간 부담부증여에 대해 채무 인수에 대한 실무적 판단, 인수된 채무에 대한 대가지급사실 판단과 관련하여 입증자료와 입증범위, 대가지급사실 인정 여부에 대한 판단에 대해서 논란이 발생함
○ 본 연구는 주택 취득세율 적용사례 중 1세대와 가족 간 부담부 증여를 중심으로 해석 또는 실무상 문제점을 분석하고 개선방안을 도출하는 것을 목적으로 함
□ 주요내용
○ 지방세 법령에서 “1가구”는 주로 세율특례 또는 감면 규정에 적용되며, 취득자와 동일한 주민등록표에 기재된 가족을 중심으로 판단하되, 동일한 주민등록표에 기재되지 않아도 배우자나 미혼인 30세 미만 직계비속은 대체로 1가구에 포함함
- 지방세법과 지방세특례제한법에서 주로 “1가구”를 사용하는 한편, 지방세법 제13조의2에만 사용되는 “1세대”는 주민등록표에 기초하지만 “1가구”와 실제 범위는 차이가 있음
○ 이러한 지방세에서 1가구 또는 1세대의 개념은 국세와 입법취지, 개념과 적용범위에서 차이가 있음
- 세법상 1세대 또는 1가구가 취득, 보유, 처분하는 주택에 대해 별도의 규정을 둔 것은 대체로 가족의 주거권을 보장하는 데에 취지가 있으나, 최근 지방세법상 1세대 다주택자에 대한 취득세율 규정은 투기 억제를 위한 부동산 정책의 일환으로 도입됨
- 국세의 경우 거주자와 그 배우자를 기준으로 하나의 생계 단위를 의미하는 “1세대”란 통일된 개념에 의하는 반면, 지방세는 주민등록법상 세대별 주민등록표에 기재된 가족을 의미하는 “1가구”란 개념이 주로 사용됨
- 주택 양도자가 외국인 “거주자”인 경우 1세대 1주택 비과세 여부가 문제되는 반면, 주택 취득자가 “등록외국인”인 경우 1세대 다주택에 대한 중과취득세율이 적용되므로, 1세대의 보유주택을 파악해야 할 외국인의 범위에 차이가 있음
○ 1가구 또는 1세대에 대한 취득세 제도는 주민등록표를 기준으로 하여 조세회피 또는 형평성의 문제가 발생하고, 해석상·세무행정상 문제점도 발견됨
- 첫째, 세법상 1세대 1주택에 혜택을 주는 규정에서 “1세대”의 범위는 정책 목적에 비추어 독립된 생계 단위를 기준해야 함에도 불구하고 지방세법에서 주민등록표를 기초로 하여 정책적 의미가 제대로 구현되지 않음
- 둘째, 국세 관련 규정의 해석, 취득세 실무 사례 등을 종합적으로 검토한 결과 지방세법상 1세대 판정에 대해 여러 해석상 문제점이 발생하고 있음
- 셋째, 외국인, 분양권, 30세 미만 자녀의 독립 생계 여부 등 지방세법상 1세대의 판정기준은 지방자치단체(세무 부서)가 확보할 수 있는 자료 범위에 맞지 않게 설계되어 정책의도 또는 법문 대로 집행될 수 없는 문제가 있음
○ 한편 주택에 대한 취득세 유상세율과 무상세율의 차이로 인해 부담부증여에 대한 취득세율 적용에 논란이 있었고, 특히 가족 간에 거래조건을 조작하여 변칙적인 증여가 문제됨에 따라 2014년과 2017년에 지방세법 제7조의 개정이 있었음
- 배우자 또는 직계존비속의 주택을 채무인수 조건으로 증여하거나 매매하는 경우 채무 부분 또는 매매대가 전체에 대해 유상취득세율을 적용받기 위해서는 공통적으로 대가지급 사실이 증명되어야 함
- 이러한 지방세법 규정은 상증세법상 규정과 개념을 토대로 한 것으로 이해되지만, 대가지급사실의 구체적인 판단기준이나 적용례에 대해서는 지방세 법령이나 지침 등에 명시되지 않고 해석상 논란이 발생하고 있음
○ 이러한 지방세법상 부담부증여, 가족 간 양도에 대한 증여 추정은 상증세법상 제도와 비교할 때 입법취지는 동일하지만, 규정 형식과 적용에서 채무승계에 대한 유상 판단기준, 채무의 종류별 판단, 유형별 대가지급사실에 대해 차이가 발생함
- 가족간 부담부증여시 국세와 지방세 모두 명확한 증거가 있어야 부담분을 양도 또는 유상취득으로 본다는 점은 동일하지만, 상증세법상 증여세 과세가액에서 제외하는 채무는 채무 인수 여부로 판단하는 반면, 지방세법상 유상세율을 적용하는 채무는 채무 인수와 함께 대가지급사실까지 판단하는 차이가 있음
- 특히 임차보증금 채무를 승계하는 경우 국세에서 채무 존재 사실이 인정되는 이상 특별히 승계 여부를 따지지 않고 양도로 보는 반면, 지방세에서는 대가지급사실을 요구하여 증여로 보는 사례가 있음
- 또한 배우자 또는 직계존비속 간 양도 또는 거래에서 증여 추정을 배제하는 사유도 상증세법과 지방세법이 비슷하게 규정되어 있으나, 취득자의 소득으로 대가를 지급하는 경우와 채무 부담으로 대가를 지급하는 경우에 차이가 있음
○ 지방세법은 배우자 또는 직계존비속 간 거래에서 변칙증여가 발생하는 영역을 정확히 규정하지 않아 입법취지와 다르게 형평성 또는 조세회피 관점에서 문제가 발생하고, 광범위한 정보에 기초한 사후관리기법이 정착되지 않음
- 첫째, 배우자 또는 직계존비속 간 부담부증여에서 부담 부분에 대한 유상취득세율 적용여부는 실제 해당 채무를 수증자 또는 매수인이 인수했는지 여부를 판단해야 하는데, 인수한 채무에 대해 별도의 대가지급사실까지 요구하여 변칙증여가 아닌 영역까지 증여취득세율을 적용하게 됨
- 둘째, 지방세법상 부담부증여에서 유상취득으로 인정되는 채무 부분은 증여재산에 담보된 채무에 관계없이 증여자의 채무로만 규정하여 조세회피에 악용될 소지가 있음
- 셋째, 다양한 사안에서 채무의 존재, 채무인수 여부나 대가지급사실을 제대로 파악하기 위해서는 등기부나 주민등록 뿐만 아니라 계약서, 계좌 내역, 소득증명자료, 세금 신고내역 등 광범위한 정보에 기초한 사후관리기법이 정착되지 않음
○ 이러한 문제를 해결하기 위해 지방세법령 개정과 함께 과세자료 연계 및 사후관리 체계를 강화할 필요가 있음
- 먼저 1가구 또는 1세대 취득세에 관하여 ① 외국인을 포함한 세대에 관한 취득세를 합리적으로 운영하기 위해 지방세시스템에 등록외국인기록표 정보를 연계하고, 관련 제도의 한계를 고려하여 가족관계등록부에서 확인되는 배우자나 혼인 중 자녀에 제한하도록 개정할 필요가 있고, ② 별도 세대로 간주하는 지방세법 시행령 제28조의3 제2항을 입법취지에 맞게 명확히 개정하고, 적용할 필요가 있으며, ③ 입법취지의 공통점에 비추어 볼 때 지방세법과 지방세특례제한법상 1가구 또는 1세대의 개념과 범위는 통일화할 필요가 있고, ④ 주택 수 산정에 포함되는 분양권 보유 현황을 확보하기 위해 다른 기관의 자료와 연계하여 과세자료를 구축할 필요가 있음
- 배우자 또는 직계존비속간 양도에 대한 증여 추정과 부담부증여에 대한 세법상 정책목표를 고려할 때 ① 지방세법 제7조 제12항은 채무의 인수에 대한 객관적 증명만을 요구하고, 해당 채무에 대한 소득 증명 등에 의해 대가지급을 요구하지 않도록 개정하며, ②지방세법 제7조 제11항은 채무의 부담 사실이 명백한 경우 유상취득으로 볼 수 있도록 제4호 라목을 신설할 필요가 있으며, ③ 부담부증여에 대한 정책목표 달성을 위해서는 철저한 사후관리가 필요하고 증여세 사후관리와 중복되므로, 행정 효율성 차원에서 국세청의 부담부증여에 대한 사후관리 자료를 연계하는 방안을 마련할 필요가 있으며, 만일 국세청 사후관리 자료와의 연계가 어렵다면 지방세 독자적인 사후관리 체계를 갖추어야 할 것임
□ 정책제언
○ 가족 간 거래를 대상으로 제3자 간 거래와 다르게 세부담에 차등을 두는 등 세제를 다르게 운영하고자 하는 경우 가족법상 법률관계와 함께 사회경제적 변화를 고려하여 조세 정책을 설계해야 할 것임
○ 또한 가족 간 거래의 특성을 포착하여 과세요건을 적용하기 위해서는 과세인프라에 따라 행정비용 또는 납세협력비용이 발생하게 되는데, OECD 회원국과 우리나라 국세청의 정책 동향을 고려하여 지방세 정책에서도 납세협력비용 감축을 위한 시스템 고도화와 신고납부 편의성 제고를 고려할 필요가 있음
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