집합건물의 관리에 관한 법제의 개선방안

국문 초록 (Abstract)

우리 집합건물법은 1984년 집합건물법 제정 이후 몇 가지 조항의 개별적 개선은 있었지만 전반적인 집합건물법의 개선작업은 이루어지지 않은채 지금에 이르고 있다. 집합건물의 수와 규모가 커졌음에도 집합건물을 효율적으로 관리할 수 있는 법제가 정비되지 못하다 보니 집합건물의 비효율이 심각해지고 집합건물 내부에서 관리단(입주자대표회의)과 구분소유자 사이에 분쟁이 격화되고 있는데도 이를 민주적 해결할 절차가 부실하여 집합건물 관리를 둘러싸고 긴장과 갈등이 고조되고 있다. 예를 들어, 공동주택을 제외한 일반 집합건물의 경우 집합건물 관리단의 구성과 관련하여 당연구성의 법리만 선언되어 있고 구체적인 집행기관의 설립이나 규약제정 절차 등이 마련되어 있지 않아 대부분의 집합건물에서 집합건물 관리단의 집행기구 조차 설립되어 있지 않다. 공동주택(아파트)의 경우는 입주자대표회의와 입주자사이에 많은 분쟁이 발생하고 입주자대표회의와 부녀회의 비리 사건 등 입주자대표회의 운영문제가 사회문제화 되었다. 입주자들의 권리의식이 향상되어 입주자대표회의에 대한 정보공개, 회계감사, 선거참여 등 공동주택 관리에 관한 참여민주주의 요구가 높아지고 있다. 서민아 파트의 경우 연체관리비가 증가하고 있으나 이를 효율적으로 회수할 수 있는 법리나 법제도가 정비되지 않아 공동주택의 노후화 방지와 효율적 관리에 필요한 관리비를 징수하지 못하고 입주자대표회의가 단전단수 등 강압적 수단으로 연체관리비 지급을 압박하다가 형사처벌을 받는 사례도 자주 발생하고 있다. 이러한 심각한 집합건물 관리상의 현안에 주택법 시행령 개정을 통하여 대응해 왔는데 단발적인 시행령 개정이 이루어지다 보니 공동주택 관리체계 전반에 관한 체계적인 법령정비가 되지 않고 있다. 그래서 공동주택 관리의 가장 기본체계라 할 수 있는 입주자대표회의 법률상 지위와 구분소유자를 대표하여 공용부분의 관리에 관한 소송을 수행할 수 있는 방법 등 기초적인 제도마저 정비되지 못하고 있다. 집합건물의 고층화로 용적율을 높여 더 많은 개발이익을 얻는 수익성 위주의 재건축 사업은 어렵게 되었다. 이제는 정말로 법령에 정해진 수명인 60년을 가기 위해서는 집합건물의 노후화를 막기 위한 철저한 관리가 필요하다. 재건축에 초점을 맞추는 것이 아니라 집합건물의 철저한 관리로 정책방향이 바뀌어야 한다. 또한 인구의 감소와 높은 주택보급율 등으로 더 이상 아파트를 재산증식의 수단으로 보기 어려운 시대에 돌입하면서 주택을 소유가 아니라 주거의 공간으로 보는 의식의 변화가 뚜렷하게 나타나고 있다. 비록 가격이 비록 낮더라도 주거의 질을 높이기 위하여 비슷한 직업과 소득이나 연령, 학력의 사람들이 동호인 공동체처럼 소규모의 공동주택 단지를 폐쇄적으로 운영하려는 요구가 높아지고 있고 실제로 그러한 목적으로 건립되는 타운하우스와 같은 새로운 공동주택이 출현하고 있다. 이러한 다양한 집합건물의 등장에 맞추어 새로운 집합건물의 관리를 통일적으로 규율할 수 있어야 한다. 집합건물법은 법무부에서 주택법은 국토해양부에서 관리하는 이원적인 법률관리의 행정체계가 두 법 사이의 괴리를 크게 벌리고 있는 점도 주목하여 차제에 집합건물법과 주택법의 관리 행정기관을 통합하는 것도 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korean Condominium Act has not amended overall until now, although several provisions was amended since it was enacted in 1984. As the legislation by which they can manage condominium effectively was not prepared, inefficiency of the management was deeping and disputes between executive boards of condominium associations and unit owners have been intensified. But as the democratic arrangement procedure is insufficient, tension and discords within condominium is increasing. For example, mostly in the condominium except apartment even executive board is not constituted on because only the law principle of natural constitution was declared in the condominium act and the concrete provisions about the establishment of executive board or enacting of the article was not prepared. As the right consciousness of unit owners become more improved, the demand for such participatory democracy in the management of apartment as the information opening, auditing, participation in election etc. In the case of popular apartment, the executive board had not been able to levy management expenses which need to be used for preventing condominium from being superannuated because the legislative system by which they can draw in management expenses in arrears was not arranged in spite of increasing of amounts of them. Worst of all, there happened frequently the cases that the directors of executive boards suffered criminal punishment when they suspended power and water supply to units owners who was delaying management expenses for the purpose of forcing the units owners to pay the expenses. The systematical legislative preparation relating the management of condominium had not been conducted as the administrative concerned had dealt with the grave outstanding problem in the way how it amended enforcement ordinance expediently. Even such the basic legal system as the legal status of executive board or how it carry out litigation relating to the management of condominium on behalf of unit owners had not been arranged. In the consequence of the present condition of highrise apartment building, it is hard to conduct profit-centered reconstruction. Now we have to manage condominium thoroughly for preventing from superannuation so that condominium continue to be preserved for the endurance life of 60 years which is regulated by law and ordinance. The government policy about condominium also should be changed from reconstruction to the thorough management. Besides, people s points of view about house are being changed from ownership to concept of residence distinctly because the time when it is difficult to consider apartment as the measure of property multiplication is coming according to the decreasing of population and increasing of house supply portion. There are emerging also demands that persons interested in the same subject as income, age, scholarship co-operate small condominium site closedly for the purpose of improving qualities of residence though the price of it is cheap. The legislative which can regulate the management of diverse kinds of condominium unifiedly is needed. We have to pay attention to the point that the gabs between condominium act and housing act become bigger by dual administrative system that Ministry of Justice control the condominium act and the Ministry of Construction and Transportation manage the housing act. Now the management administrative system of two acts also should be unified.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 집합건물 관리단의 자율성 제고 방안
• Ⅲ. 집합건물 관리의 합리성 제고 방안
• Ⅳ. 집합건물 관리의 민주성 제고 방안
• Ⅴ. 집합건물 다양화에 대한 법제적 대응
• Ⅵ. 결론
• 참고문헌