주택임차인의 계약갱신요구에 따른 계약의 갱신과 갱신된 계약의 해지 - 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결을 중심으로 - = Residential tenant's demand for renewal of a lease and termination of the renewed lease - Focused on Supreme Court Decision 2023Da258672 Decided January 11, 2024 -

국문 초록 (Abstract)

대상판결은 주택임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신된 계약을 해지하겠다는 통지가 갱신된 계약의 임대차기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달할 경우, 그 해지의 효력이 발생하는 시점을 해지통지 후 3개월이 지난 때라고 판단하였다. 대상판결의 타당성을 검토하기 위해 민법과 주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 해지 관련 규정을 우선 살펴보았고, 임대인과 임차인 사이에 갱신된 계약의 임대기간에 관한 합의가 있으면 임차인의 해지권 행사가 제한된다는 하급심 판례가 타당하지 않다는 점도 함께 살펴보았다.
계약 갱신의 효력 발생 시점과 관련하여, 임차인의 계약갱신요구권은 형성권의 성격을 가지므로 갱신의 의사표시가 임대인에게 도달하는 때에 갱신의 효력이 발생한다. 다만 갱신의 효력이 발생하는 시점과 갱신기간이 개시되는 시점은 달리 파악해야 할 것이고, 갱신기간이 개시되는 시점은 기존 임대차계약의 기간이 만료된 다음 날로 보아야 한다.
또한 임차인이 갱신된 계약의 해지를 통지하여 그 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였다면 해지의 효력이 언제 발생하는지와 관련하여, 갱신계약의 기간이 개시된 때로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생한다고 보는 것이 타당하다. 이와 달리 임대인에게 임차인의 해지통지가 도달한 때로부터 3개월이 지난 후에 해지의 효력이 발생한다고 보면, 주택임대차보호법 규정의 문언해석에 반하고, 임대인에게 지나치게 가혹한 면이 있는 데다가 실무적으로 ‘임차인에 의한 기존 임대차 기간의 자의적 단축’이라는 또 다른 문제가 발생할 여지가 크다.
결론적으로 임차인의 주거권 보장이라는 주택임대차보호법의 목적을 달성하기 위해 선고한 대상판결의 취지는 납득할 수 있지만 그 결론에 전적으로 동의하기는 어렵고, 임차인뿐만 아니라 임대인의 이익과 신뢰를 보호하는 것 역시 간과되어서는 안 될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The subject judgment concluded that if a notice to terminate a renewed contract based on a residential tenant's demand of a lease for renewal reaches the landlord before the commencement of the renewed contract's rental period, the effective date of the termination is three months after the notice of termination.
To examine the validity of the ruling, the court first examined the provisions relating to the right to renew and termination under the Civil Code and the Residential Tenancy Protection Act, and also examined the validity of the lower court's ruling that the tenant's right to terminate is restricted if there is an agreement between the landlord and the tenant regarding the rental period of the renewed contract.
Regarding the effective date of the renewal, the tenant's right to renew the contract is in the nature of a right of formation, which means that the renewal is effective when the notice of intention to renew reaches the landlord. However, the time at which the renewal becomes effective and the time at which the renewal period begins to run should be determined differently, with the time at which the renewal period begins to run being the day after the expiration of the term of the original lease.
In addition, if the tenant gives notice of termination of the renewal and the notice reaches the landlord before the start of the renewal term, it is reasonable to assume that the termination is not effective until three months after the start of the renewal term. If the termination is effective three months after the tenant's notice of termination reaches the landlord, it is contrary to the plain meaning of the provisions of the Residential Tenancy Protection Act, unduly harsh on the landlord, and leaves room for other problems in practice.
In conclusion, while the target judgment aims to achieve the purpose of the Housing Lease Protection Act, which guarantees the tenant's right to live, it is difficult to fully agree with the conclusion, and protecting the interests and trust of not only tenants but also landlords should not be overlooked.

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