한국의 주택정책이 아파트 가격 변동에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울특별시 양천구 지역을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

주택은 인간의 삶에 있어 삶의 공간 확보라는 주거의 역할과 더불어 부의 축적수단이 되는 투자의 역할을 동시에 지니고 있어 시장 메카니즘에만 의해서는 주택의 공급과 배분이 원활하게 이루어지지 않고 비효율성을 유발하는 경향이 있다. 따라서 주택이 인간의 기본적 욕구 충족의 필수적 재화라는 측면에서 다소의 논란이 있긴 하지만, 현대의 대부분 국가들이 주택시장을 민간부문에 전적으로 맡겨두기 보다는 정부가 개입하는 입장을 취하고 있다.
정부가 주택시장에 개입하는 형태는 매우 다양하다. 국가마다 개입의 정도는 상이하지만, 주택수요에 대한 개입, 주택공급에 대한 개입, 주택가격에 대한 개입, 주택경기 안정을 위한 개입 등 다양한 방법을 통해 주택시장에 개입하고 있다. 정부의 입장은 주택을 건설하기 위한 원자재인 토지가 극히 한정적이며 비탄력적인 재화이므로 주택시장을 완전경쟁시장에 맡기는 것은 국민 부담이 너무 크기 때문에 개입 할 수밖에 없다는 것이다. 시장기능이 제대로 작동하려면 무한 경쟁체제로 이루어져야 하는데 시간적, 공간적 한계로 그것이 불가능한 만큼 시장에 개입해서라도 불공정한 사항은 바로잡아야 한다는 복지모형론에 근거한 정부기능을 중시하고 있다. 이렇듯 주택정책이란 정부가 특정한 목적을 달성하기 위해 주택시장에 개입하여 주택가격을 안정시키고, 주택공급을 확대하기 위해 시행하는 정책으로 볼 수 있다.
주택시장의 흐름을 결정하는 요인은 외부적 요인, 내부적 요인, 정책적 요인 등의 수많은 요소들이 있다. 현 우리 정부에서는 주택시장 안정 및 활성화 통한 주택투자의 효율성을 극대화 시킬 수 있는 방안들이 나오고 있지만, 주택 시장의 특수한 특성으로 인하여 이러한 정책적 요소들이 잘 반영되지 않은 폐단을 계속 반복하고 있다. 우선 주택시장을 활성화시키기 위하여 정책적인 안정을 꾀하여야 하며, 수요와 공급의 균형을 미리 예상하여 이를 수행하는 정책적 요소가 필요하다. 실질적으로 표면에 드러나는 주택 보급률의 증가뿐만이 아니라 자가 주택점유 비율을 늘리고, 질 좋은 주택을 많이 공급하여 다양한 주택 수요를 만족시켜야 한다. 또한 지역간 불균형을 해소하고, 균형적 발전을 위한 주택공급 정책이 요구되고 있다.
주택시장의 불균형적 발전의 폐단을 없애기 위하여 교육여건 개선 및 행정기관의 균형적 분산, 사회간접자본과 기반시설의 균형적 확충 등을 시행해야 할 것이다. 주택시장의 활성화를 통한 효율적인 주택투자를 유도하여 국민의 삶의 질 향상과 국가 발전을 꾀할 수 있도록 단기적인 계획보다는 장기적이고 안정적인 계획이 필요할 것이라고 본다.
금융 정책적 측면에서는 청약제도, 모기지 등을 개선하여 주택시장의 자금 흐름을 원활히 하여 주택부문으로의 투자자금 유입을 유도해야 할 것이며, 양도소득세 및 소득세 강화 등의 투기적 요소의 유입을 미연에 방지할 수 있는 정책을 실행하여 주택 투자의 활성화를 통한 국민경제 발전의 효과를 창출해야 할 것이다.
이에 본 연구에서는 정부의 부동산정책이 아파트가격 변동에 미치는 영향을 분석하기 위하여 서울시 양천구와 강서구의 아파트 거래 현황을 국토해양부에서 제공하는 실거래가 자료를 분석함으로써 객관적인 자료를 토대로 주택정책이 아파트가격 변동에 어떤 영향을 주었는지를 한눈에 판단할 수 있도록 하였다. 또한 참여정부와 이명박 정부에서 시행한 주택정책의 주요내용을 인지하고, 이러한 주택정책들이 서울시 양천구와 강서구의 아파트가격 변동에 미친 영향을 분석하여, 지역별 주택시장의 현실에 맞는 주택정책의 효율성을 높이고, 아파트가격을 안정시키기 위한 방법을 찾는데 중요한 의미가 있다고 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 목적과 필요성 1
• 제2절 연구 방법 및 범위 3
• 제2장 주택정책에 관한 이론적 고찰 5
• 제1절 주택정책의 필요성과 변천과정 5
• 1. 주택정책의 개념 5
• 2. 주택정책의 필요성 6
• 3. 주택정책의 종류 7
• 4. 주택정책의 변천과정 12
• 제2절 주택가격 결정 14
• 1. 주택시장의 특성 14
• 2. 주택의 수요와 공급 이론 15
• 3. 주택가격 결정 요인 21
• 4. 주택의 균형가격 형성 과정 22
• 제3절 주택정책의 선행연구 검토와 분석 틀 24
• 1. 주택정책의 선행연구 검토 24
• 2. 주택정책에 따른 아파트가격 변동 연구 분석 틀 25
• 제3장 한국과 외국의 주택정책 27
• 제1절 한국의 주택정책 27
• 1. 참여정부의 주택정책 27
• 2. 이명박정부의 주택정책 30
• 3. 참여정부와 이명박정부 주택정책의 비교 35
• 제2절 외국의 주택정책 37
• 1. 미국의 주택정책 37
• 2. 일본의 주택정책 39
• 3. 영국의 주택정책 41
• 제3절 한국과 외국 주택정책의 비교 43
• 제4장 주택정책이 아파트가격 변동에 미치는 영향 분석(서울시 양천구강서구 지역) 45
• 제1절 서울시 양천구 주요 현황 45
• 1. 지역적인 특징 45
• 2. 부동산거래 동향 46
• 3. 재개발에 따른 주택보급 계획 47
• 4. 주택보급률과 아파트 현황 49
• 제2절 주택정책에 따른 아파트가격 변동 51
• 1. 참여정부의 주택정책과 아파트가격 변동 51
• 2. 이명박정부의 주택정책과 아파트가격 변동 54
• 3. 주택정책에 따른 강서구의 아파트가격 변동 56
• 4. 주택정책의 효과와 아파트가격 변동 59
• 5. 세부적인 주택정택에 따른 아파트가격 변동 60
• 제3절 주택문제 해결을 위한 대책 69
• 1. 주택정책의 정립과 규제의 정비 69
• 2. 임대주택제도의 활성화 71
• 3. 주택공급제도의 개선 74
• 4. 아파트 분양가 인상 억제 78
• 제5장 결론 81
• 참고문헌 83