신탁등기의 대항력에 관한 소고 －판례의 태도와 이에 대한 비판을 중심으로－ = A Study on the Priority of Trust Registration

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The trust system is being used for various purposes based on its flexibility. In particular, trusts for real estate are gradually increasing in Korea. The Trust Act stipulates that, by registering a trust, the property can be asserted as a trusted property against a third party. In practice, there is a dispute regarding the extent to which the assertiveness of trust registration should be recognized. This paper examines this issue through major court precedents.
The trust system has a long-term history from English equity law, and is a highly heterogeneous concept in civil law, which understands ownership as an absolute right. The priority of trust registration has a direct impact on real estate trust transactions in the market, and also relates to how to understand the legal nature of trusts and how to incorporate the trust system into our real property law system.
Based on the provisions related to the former Trust Act and the former Real Estate Registration Act, courts recognize the trust registration has a priority to a wide range of trust agreements attached to the trust ledger. This means that the trust agreement between the trustor and the trustee has a binding effect even to a third party. In some cases, of course, based on specific facts, such as the timing of trust registration, or through the interpretation of the parties’ intentions, or application of other laws, efforts were made to reach a reasonable conclusion. However, this attitude of the court cases is not in line with the purpose of trust registration and the interpretation of the Trust Act, and it results in acknowledging the creation of property rights only through the agreement of the parties, which is not valid.
The purpose of trust registration is to recognize the independence of trust property in our legal system and to protect third parties in this regard. It is not to recognize the general effect of the trust agreement itself. The Trust Act only stipulates that trust property can be asserted against a third party through trust registration. The Real Estate Registration Act, which stipulates the procedure, cannot be used as a basis for recognizing the general effect. While there are civil law countries that have trust registration, but it is difficult to find an example that extends the range of priority power to the contents of a trust agreement.
In addition, if the legal effect of trust registration is too broadly acknowledged as in the court cases, those who wish to transact on the trusted property would have to separately access the trust register, examine the trust contract attached to it, and further analyze its legal effects. It would create legal uncertainty and hinder transactions involving trust properties.
Therefore, it is simple and desirable for transaction safety to say that the effect of trust registration only extends to the fact that the relevant real estate belongs to the trust property, and that other trust-related matters cannot be asserted against third parties. Judicial precedents so far have been based on the provisions of the former Trust Act, but applying the current Article 4 of the Trust Act can lead to the interpretation of the law clearer in the future.

국문 초록 (Abstract)

신탁제도는 그 유연성을 기반으로 다양한 목적으로 활용되고 있는데, 특히 부동산을 목적으로 하는 신탁은 점차 증가하는 추세이다. 신탁법은 신탁등기를 함으로써 그 재산이 신탁재산임을 제3자에게 대항할 수 있다는 점을 규정하고 있는바, 이와 관련하여 신탁등기의 대항력 범위를 어디까지 인정할 것인지가 실무상 쟁점이 되고 있다. 본 논문에서는 주요 판례를 중심으로 그 당부를 살펴보고자 하였다.
신탁제도는 오랜 기간 영미의 판례가 축적되어 온 결과로, 소유권을 절대권으로 이해하는 대륙법에서는 매우 이질적인 존재이다. 신탁등기의 대항력 범위는 부동산신탁에 관한 거래에 직접적인 영향을 끼치는 것임은 물론, 신탁의 법적인 성질을 어떻게 이해할 것인지, 신탁제도를 우리 물권법 질서에 어떻게 편입시킬 것인지와도 관련이 있다.
판례는 기본적으로 구 신탁법과 부동산등기법 관련 조항을 근거로 신탁원부에 첨부된 신탁약정 내용에까지 광범위하게 대항력을 인정한다. 위탁자와 수탁자 사이의 신탁약정에 대세효를 인정하는 셈이다. 다만 일부 판결에서는 신탁등기의 선후를 따지거나 당사자들의 의사해석 또는 다른 법률의 적용을 통해 구체적 타당성을 기하고자 한다. 그러나 이러한 판례의 태도는 신탁에서 공시제도를 인정한 취지와 신탁법의 해석에 부합하지 않고, 당사자들의 약정만으로 대세효가 있는 물권적인 권리를 창설하는 것을 인정하는 결과가 되어 타당하지 않다.
신탁등기는 우리 법제에서 신탁재산의 독립성을 인정하고 이와 관련하여 제3자들을 보호하고자 하는 취지이지, 신탁약정 자체에 대세효를 인정하려는 것은 아니다. 신탁법은 신탁등기를 통해 제3자에게 신탁재산이라는 점을 대항할 수 있다는 점을 규정하고 있을 뿐이며, 절차에 관해 규정하는 부동산등기법을 대세효 인정의 근거로 삼을 수는 없다. 비교법적으로도 신탁등기를 인정하는 대륙법 국가들이 있으나, 우리 판례와 같이 신탁약정의 내용에까지 대항력 범위를 확장하는 예는 찾아보기 어렵다.
또한 판례와 같이 신탁등기의 대항력을 넓게 인정하면, 신탁재산에 관해 거래를 하고자 하는 자는 등기부 열람시 신탁원부를 별도로 신청하여, 신탁원부에 첨부된 신탁계약서를 살펴보고, 나아가 그 법적인 효과까지도 분석해야 한다는 결론에 이른다. 이는 법률관계를 불안하게 하고, 신탁재산에 관한 거래를 저해하는 요인이 될 것이다.
그렇다면 신탁등기의 대항력은 해당 부동산이 신탁재산에 속한다는 점에만 미치고 그 외의 신탁에 관한 사항은 제3자에 대해 대항할 수 있는 것은 아니라고 하는 것이 간명하고, 거래 안전을 위해서도 바람직하다. 지금까지의 판례는 구 신탁법 규정을 근거로 하였는데, 법문의 표현을 변경한 현행 신탁법 제4조를 적용하면 향후 법규 해석도 보다 명쾌해질 수 있다.

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