도시개발사업에서 입체환지방식 적용의 저해요인에 관한 연구 = A study on the hindrance cause of multi level replotting in urban development project
저자
발행사항
서울 : 서울시립대학교, 2017
학위논문사항
학위논문(석사)-- 서울시립대학교 도시과학대학원 : 부동산학과 2017. 8
발행연도
2017
작성언어
한국어
주제어
KDC
321.32 판사항(6)
발행국(도시)
서울
형태사항
iv, 101 p. : 도표 ; 26 cm.
일반주기명
참고문헌: p. 84-85
소장기관
2017년 현재 전세계를 관통하는 키워드는 단연 ‘저성장시대’이다. 저성장시대에는 인구가 정체․감소함에 따라 신시가지에 대한 개발수요가 감소할 것으로 예상되며, 반면에 그 동안 도시기본계획에서 주요 관심사가 아니었던 기성시가지에 대해서는 기성시가지가 가지고 있는 도시문제의 해결 등 도시계획의 관심이 기성시가지로 전환될 것으로 예상된다. 즉, 기존의 신도시 개발이나, 한국토지주택공사 등에서 실시해왔던 택지개발촉진법에 따른 토지수용 등 전면매수방식에 따른 개발방식은 지양될 것이다.
‘도시개발법’에 의한 도시개발사업은 복합용도개발을 목적으로 하며 기본계획 수립 의무가 없어, 긴급한 재생수요에 대해 적용 필요성이 제기되고 있다. 특히 역세권 주변의 복합개발 수요 등에는 도시개발사업을 통한 지역 개발이 더 효율적일 수 있으며, 특히 도시개발사업 방식 중 입체환지는 사업시행자가 토지정리와 건축물 조성을 하나의 절차로 시행하여 종전 토지권리를 건축물의 일부와 공유지분으로 환지하는 방식으로 종전 토지권리의 일부를 건축물의 구분소유권으로 돌려주기 때문에 지구전체의 감보율을 완화할 수 있다.
도시개발사업은 장기간에 걸쳐서 진행되는 사업으로서, 조합원간의 분쟁 등으로 인하여 사업이 지연되는 경우가 많이 발생하나, 실질적으로 ‘입체환지’를 적용하여 도시개발사업을 진행하는 경우는 전무한 실정이며, 이러한 사유는 법령의 미비, 제도에 대한 이해 부족 등으로 보여진다. 더욱이, 입체환지방식 적용의 제한으로 작용했던 도시개발법 관련 규정(나지 규정, 입체환지는 체비지에서만 가능 등)이 2012년 9월 25일 삭제되었음에도 불구하고, 규정 삭제 이후의 입체환지방식에 대한 연구가 전무한 실정이다.
이에 본 연구는 도시개발사업에서 입체환지의 장단점 및 우리나라에서 입체환지가 활용되지 않는 사유 내지는 적용의 저해요인을 분석하고자 한다. 이를 위해서 입체환지에 대한 이론적, 법률적 고찰과 함께 선행 연구사례 등을 분석하고, 도시개발사업을 진행하는 데에 있어 5대 주체라 할 수 있는 조합(관계인), 시행(대행)사, 환지사, 감정평가사 및 담당 공무원과의 개별 심층면접(In-depth Interview)을 통하여 입체환지방식 적용의 저해요인, 나아가서 입체환지방식의 활성화 방안을 도출하였다.
그 결과, 도시개발법은 최초의 태생이 토지를 주로 하는 토지구획정리사업법에서 파생된 법률인 관계로 법체계가 토지를 중심으로 한 평면환지 위주로 기술되어 있는 점, 입체환지방식으로 사업을 시행할 경우 조합원 지위에 대한 문제, 국내에서는 아직 ‘입체환지’를 성공적으로 시행한 경험이 없는 점, 도시개발사업의 환지방식은 ‘평면환지’라는 기존 인식 및 관성, ‘입체환지’를 시행하기에는 아직 법적ㆍ제도적 정비가 미약한 점, ‘입체환지’를 시행할 경우, ‘평면환지’를 시행하는 것보다 리스크가 증가하는 점, 입체환지를 시행할 전문업체 및 컨설팅 업체가 부족한 점 등이 입체환지를 시행하는 저해요인으로 작용하는 것으로 분석되었다.
주요어: 도시개발사업, 도시개발법, 수용ㆍ사용방식, 환지방식, 입체환지
The keyword that penetrates the world as a whole in 2017 is definitely a "low growth era". In the era of low growth, the demand for development of new towns is expected to decrease amid stagnation and decline, while urban planning is expected to transform the city's urban planning into urban areas, such as the settlement of urban problems. Namely, the development method will be abolished according to the method of obtaining land development, such as the development of the existing new town housing, and the land expropriation method by "Korea Land & Housing Corporation" under "The Housing Site Development Promotion Act".
Urban development projects under the Urban Development Act are aimed at developing complex uses for development purposes, and the need for urgent regeneration is required for urgent regeneration. Areas such as urban development projects can be more efficient in developing urban development projects. In particular, Multi level Replotting method could mitigate the decreasing rate of the entire land by returning the portion of the existing land rights to the ownership of the buildings by arranging the land ownership and construction of the land as one of the processes for constructing the land and constructing the structure of the land.
The urban development project is a lengthy project, which is often delayed due to disputes between the members of the union, but in reality, there are no cases of urban development such as 'Multi-level Replotting', and such reasons seem to be lacking in law, lack of understanding of the system, etc. Furthermore, even though the regulation on the Urban Development Act, which operate as a limitation of the application of the Multi-level replotting, has been deleted on September 25, 2012, there is not a study on the Multi-level replotting since the deletion of regulations.
Therefore the research seeks to analyse the advantages and disadvantages of Multi-level replotting in urban development projects, and the deterioration in the applicability in Korea. In order to do this, i analyzed preliminary study cases, including theoretical and legal considerations, and analyzed examples of precedent studies. In the event of an 'In-depth Interview' of the five principal positions in the urban development project, such as the union member, developer, replotter, appraiser and public servant, a measure was drawn to mitigate the effect of the application of the Multi-level replotting, and the measures for activating the Multi-level replotting method.
As a result, The Urban Development Act derived from Law of land compartmentalization and readjustment is mainly based on the focus of the Land replotting. There is a lack of legal regulations. There is no of success story. There is a fixed concept and inertia. Risk increases. And there are insufficient professional and consulting firms to implement Multi level methods.
Keyword: Urban Development Project, Urban Development Act, ExpropriationㆍUsing Method, Replotting Method, Multi level Replotting
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