상업가로의 젠트리피케이션 과정 및 임대료 영향요인 분석 : 경리단길을 사례로 = The analysis of the gentrification process and factors affecting the rental fees on commercial streets - the case of Gyeongridan-gil

국문 초록 (Abstract)

그 동안 도시가 발전함에 따라 소외되었던 구(舊)도심 지역이 새로운 주거지와 핵심 상권으로 변화하는 젠트리피케이션 현상이 대두되고 있다. 최근 세계 도시 곳곳에서 발생하고 있으며 우리나라도 예외는 아니다. 국내에서 젠트리피케이션은 이미 10년 전부터 진행되어 왔다. 서울 홍대 앞을 비롯해 2000년대 이후 핫 플레이스로 등극한 가로수길, 삼청동, 서촌, 경리단길 등 상업가로의 많은 장소들이 젠트리피케이션을 대변한다.
이 중 경리단길은 서울시에서도 주목한 젠트리피케이션 발생지역으로, 기존 상권과는 다른 소규모의 개성 있는 상점들이 모여 주목받기 시작했으나 매스컴을 타고 입소문이 나면서 유동인구가 증가하여 입점경쟁이 일어나면서 대기업과 외지인의 투자자본이 유입되고 있다. 이는 지가와 임대료의 상승을 가져오며 기존 지역 구성원들의 탈각현상을 야기하고 지역의 고유한 분위기를 파괴하고 있다. 이에 따라 서울시와 자치구에서는 젠트리피케이션의 심각성을 인식하여 각종 방지대책을 내놓고 있다. 이를 위해서는 젠트리피케이션 발생지역에 대한 보다 구체적인 이해가 필요하며, 부정적 결과를 야기하는 임대료 상승에 대한 분석이 필요하다.
따라서 본 연구는 경리단길의 젠트리피케이션에 현상에 대한 연구를 진행하여 젠트리피케이션 발생에 따른 변화과정을 분석하고, 젠트리피케이션 발생의 핵심 요소인 임대료에 관한 분석을 수행하여 젠트리피케이션 방지대책에 관한 정책수립의 근거자료 제공에 목적을 두었다.
연구의 분석은 경리단길의 젠트리피케이션 현상 분석과 경리단길의 임대료에 미치는 영향요인 분석으로 나누어 진행하였다.
첫째, 경리단길에서 발생하는 젠트리피케이션 현상을 3가지 특징으로 구분하여 파악한 후 이를 바탕으로 ‘상업가로의 젠트리피케이션 단계모델’을 정립하였다.
1단계에서는 젠트리피케이션의 초기단계로서 경리단길에 이태원으로부터 개성 있는 소규모 상점들의 유입이 이루어지며 그들만의 독특한 분위기를 형성하는 단계이다. 이러한 독특한 분위기는 본래 근린주거지역이었던 경리단길에 카페, 펍(pub)등의 유사업종의 유입을 이끌며 방문객을 증가시켰다. 2단계에서는 경리단길 메인도로변에 식음시설이 확대되면서 그들만의 거리가 형성되었고 상업화되기 시작하는 단계이다. 급격한 상업화로 입점경쟁이 심화되고 지대 및 임대료가 상승하여 경리단길은 거주민을 위한 편의시설보다는 방문객을 위한 업종으로 변화했다. 3단계에는 경리단길의 상업적 가치를 인식한 대기업 및 외지인의 투자자본이 유입되며, 임대료를 감당하기 어려운 기존 거주민 및 소규모 상인들의 탈각현상이 일어났다.
둘째, 젠트리피케이션의 부정적 외부효과를 야기하는 경리단길의 임대료 현황을 파악하고 이에 영향을 미치는 요인을 분석하였다.
경리단길의 임대료 현황을 분석한 결과 임대료는 초입에 가까울수록 높게 나타났으며, 주변에 식음시설이 위치할수록 높게 나타났다. 또한 건물의 외관 상태나 주변의 물리적 환경에는 큰 영향을 받지 않는 것으로 나타났다. 조사된 자료를 바탕으로 선행연구를 검토하여 변수를 추출한 후 경리단길의 임대료 영향요인을 검증하였다. 분석결과 지가(+), 식음시설(+), 업종변화(+), 연면적(-), 지하철과의거리(-), 경사도(-)가 임대료과 영향관계가 있는 것으로 나타났으며, 가장 큰 영향을 미치는 요인은 지가, 지하철과의 거리, 경사도 순이었다. 따라서 임대료는 건물의 물리적 환경보다는 지가와 입지특성에 더 큰 영향을 받는다는 것을 실증하였다. 이러한 결과를 토대로 경리단길의 임대료 형성과정에서 어떤 요인들이 중요하게 작용하는지 파악하였다.
경리단길의 젠트리피케이션 현상은 지역의 경제적 활성화를 불러오기도 하지만 동시에 상업화로 인한 지대 및 임대료의 상승으로 부정적 결과가 초래되고 있다. 따라서 젠트리피케이션 현상의 심화를 방지하고 개성 있는 상권 유지를 위한 도시계획적 해법 고민이 필요하며, 이를 위해 임대료 적정기준 마련, 임대인과 임차인의 상생을 위한 제도적 기반, 거주민과 상인들이 스스로 자생할 수 있는 활동 지원 정책 등의 정부차원에서의 정책적 관리방안 마련이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 4
• 1. 공간적 범위 4
• 2. 시간적 범위 4
• 3. 내용적 범위 5
• 제3절 연구의 과정 및 방법 7
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 10
• 제1절 젠트리피케이션에 관한 논의 10
• 1. 젠트리피케이션의 개념 및 정의 10
• 2. 젠트리피케이션의 단계모델 16
• 제2절 젠트리피케이션 관련 제도 및 계획 19
• 1. 서울시 젠트리피케이션 방지대책 20
• 2. 상가건물임대차보호법 23
• 제3절 선행연구 고찰 27
• 1. 관련 선행연구 동향 27
• 2. 연구의 차별성 31
• 제3장 대상지 선정 및 분석의 틀 33
• 제1절 대상지 개요 33
• 1. 경리단길 변천과정 33
• 2. 경리단길 지역특성 36
• 3. 대상지 선정 38
• 제2절 분석의 틀 설정 40
• 1. 연구의 분석체계 40
• 2. 분석방법 및 자료구축 41
• 제4장 경리단길 젠트리피케이션 현상적 특성 분석 43
• 제1절 경리단길 젠트리피케이션 현상 분석 43
• 1. 주거지의 상업화 43
• 2. 부동산 가치의 변화 52
• 3. 거주민 변화 및 외지인의 투자현상 55
• 4. 소결 60
• 제2절 경리단길 임대료 영향요인 분석 63
• 1. 경리단길 임대료 현황분석 63
• 2. 실증분석 65
• 3. 소결 73
• 제5장 결 론 75
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 75
• 1. 연구의 요약 75
• 2. 연구의 시사점 78
• 제2절 연구의 한계점 및 향후 연구과제 80
• 참 고 문 헌 81