신탁등기의 대항력과 주택임대차보호법상 대항력-대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결을 중심으로- = Opposing Power of Trust Registration and Opposing Power Under the Housing Lease Protection Act

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This article discusses the Supreme Court decision on February 17. 2022. 2019da300095 (principal lawsuit) and 2019da300101 (countersuit) from a critical point of view. The target judgement dismissed the lessee’s request for the return of the rental deposit against the assignee for the reason that in case where the trustor made an agreement to lease the trusted real estate in his/her name under the trustee’s prior consent in a trust contact when establishing a collateral trust for the house in this case and the purport is stated in the trust register, the lessee has no opposing power of the right of lease stipulated under Housing Lease Protection Act (hereinafter ‘the Law’) against the assignee of the object even if the lessee who has signed a lease contract with the trustor with the prior consent of the trustee has been equipped with the requisites for opposing under the Law by taking over the real estate and completing resident registration.
However, existing judicial precedents take the attitude that even if the lessor is not the owner of the object, if the lessee concluded a lease contact with the lessor who has the legal right to lease and can assert the lease against the owner, the lessee should be equipped with the requisites for opposing under the Law, so that he/she acquires the opposing power. The opposing power of the lease is a system to prevent the assigner from assigning the object causing the lease to become unperformable. When seen from the viewpoint of legislative history, the assignee should be regarded to naturally have succeeded to the rights and obligations as a lessor and thus succeeded to the liability to return the rental deposit. This attitude is thought to be justified in the light of the purpose of the system of opposing power of real estate lease rights. The target judgment, which draws a different conclusion from this, is unfair.
In conclusion, in case where the trustor has made a lease under his/her own name with the consent of the trustee, the lessee may exercise the right to claim the return of the rental deposit against the assignee.

국문 초록 (Abstract)

이 글은 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095(본소), 2019다300101(반소) 판결을 비판적 관점에서 논의한 것이다. 이 사건 대상판결은 위탁자가 이 사건 주택인 오피스텔에 관하여 담보신탁을 설정하면서 그 신탁계약에서 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자가 자기 명의로 신탁부동산을 임대하기로 약정하고 그 취지가 신탁원부에 기재되어 있는 경우, 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인이 인도 및 주민등록을 마쳐 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었다면 수탁자로부터의 목적물 양수인에 대하여 임대차보증금반환을 청구할 수 있는가에 관한 사안이다. 대상판결은 위와 같은 상황의 임차인은 주택임대차보호법이 정하는 임차권의 대항력을 가지지 못한다고 판시하는 한편 신탁등기의 일부로 간주되는 신탁원부에 위탁자 명의로 임대한다는 내용이 기재되어 그 내용에 대항력이 있다는 이유로 임대차보증금반환의무는 위탁자 외의 자에게 있지 않고 위탁자에게 있다고 판시함으로써 임차인의 위 보증금반환청구를 기각하였다.
그러나 대상판결의 판시는 임차인보호를 위하여 주택의 양도로 인한 대항력 문제와 임대차계약의 당사자 문제의 분리를 허용하지 않고 양자를 일치시키려 한 주택임대차보호법의 취지에 반하는 태도이어서 적절하지 아니하다. 또한 임차권의 대항력은 임대인 이외의 자에 대해서도 임차권을 관철시킬 수 있다는 것을 의미하므로 임대차계약의 당사자인 위탁자가 보증금 반환의무자라는 신탁원부의 내용으로부터 곧바로 수탁자로부터의 양수인이 보증금 반환의무를 부담하지 아니한다는 결론이 도출되기는 어렵다. 따라서 임차인은 그 양수인에 대하여 보증금반환청구권을 행사할 수 있다고 보아야 한다. 이와 다른 태도를 밝히고 있는 대상판결의 결론과 논거 모두에 찬성할 수 없다.

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