집합건물법상 시공자의 하자담보책임과 소멸시효의 문제 - 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다246600 판결을 소재로 - = Study on the Contractor's Liability for Defects and the Eextinctive Prescription under the Condominium Act

국문 초록 (Abstract)

집합건물법상 시공자의 하자담보책임은 2012년 집합건물법의 개정을 통해서 처음으로 집합건물법상으로 들어오게 되었다. 시공자가 집합건물법에 따른 하자담보책임의 주체로 들어오게 되면서 집합건물법에서 인정하고 있는 하자담보책임과 각 계약관계에 따라서 인정되는 하자담보책임과의 관계에 대해서 법적인 의문이 발생하였고, 이에 대하여서 우리 대법원은 계속적인 판례법리를 발전시켜 나가는 것으로 이러한 문제를 해결하여 나갔다. 이러한 판례법리의 발전을 통하여서 집합건물법에 따른 하자담보책임은 계약관계에 따른 프레임을 기초로 집합건물의 하자의 문제를 해결하는 것이 아니라, 각 계약관계와는 별개로 집합건물에서 발생하는 하자라는 사회적 문제를 해결하고자 집합건물법에서 특별히 인정하고 있는 책임이라는 것을 밝혀 나갔다. 그럼에도 불구하고 집합건물의 하자와 관련된 각 계약당사자들, 즉 시공자, 분양자는 각각의 계약관계에 따라 자신의 계약당사자들에 대해서 집합건물의 하자에 대해서 하자담보책임을 지고 있기 때문에, 집합건물법상 인정되는 하자담보책임과 이러한 각 계약관계에 따라서 상대방 계약당사자에게 지고 있는 하자담보책임 사이의 관계가 문제가 되었다. 특히 2012년 집합건물법의 개정으로 시공자도 하자담보책임의 주체가 되었기 때문에, 시공자가 분양자에 대해서도급계약상 부담하는 하자담보책임과의 법적 관련성이 다시 문제가 되게 되었다. 우리집합건물법은 시공자, 분양자에 대한 특별한 하자담보책임을 인정하면서 이러한 책임은각 계약관계상 인정되는 하자담보책임과 별개의 독립적인 책임으로 규정하였다. 그럼에도 불구하고 시공자가 분양자에 대해서 계약관계에 따라서 부담하는 하자담보책임은 집합건물의 동일한 하자에 대한 책임이며, 분양자에게 이미 손해배상을 통하여서 책임을이행한 경우에도, 다시 집합건물법상의 하자담보책임을 부담하게 되면 이른바 이중배상의 문제가 발생하게 된다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 집합건물법은 이와 관련한 특별한 규정들을 이미 마련하고 있다. 그러나 이러한 규정에서 다루지 않는 경우, 즉 시공자가 분양자에 대해서 부담하는 하자담보책임이 소멸시효를 이유로 하여서 소멸한 경우에는 이러한 계약관계에 따른 프레임이 집합건물법에 따라서 인정되는 하자담보책임에어떠한 영향을 미칠 것인가에 대해서는 법적인 의문이 발생할 수 있다. 대상판결은 이러한 문제에 대해서 명시적 판단을 한 첫 번째 판결로서 의미가 있으며, 이를 통하여서 계약관계에 따른 프레임은 집합건물법에 따른 하자담보책임에 대해서 필요최소한도로만영향을 미쳐야 하는 것임을 보여주고 있다고 생각된다. 그러나 계약관계에 따른 프레임이 집합건물법에 따른 하자담보책임에 영향을 줄 수 있는 상황은 현재 집합건물법에서는 여전히 발생할 수 있으므로, 이를 해결하기 위해서는 결국 입법적으로 계약관계에 따른 프레임과 집합건물법에 따른 하자담보책임과의 관계를 명확하게 정립하는 노력이 필요하다고 생각된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The contractor's liability for defects under the Condominium Act was first introduced into the Act through its 2012 amendment. As contractors became the primary subjects of defect warranty liability under the Act, legal questions arose regarding the relationship between the defect warranty liability recognized by the Act and that recognized under individual contractual relationships. Our Supreme Court resolved these issues by progressively developing case law principles. Through this development of case law principles, it was clarified that the defect warranty liability under the Condominium Act is not a liability based on the contractual framework to resolve defects in the condominium building. Rather, it is a liability specifically recognized by the Condominium Act to address the social problem of defects arising in the condominium building, separate from the individual contractual relationships. Nevertheless, because each contracting party involved in defects of the building - namely, the contractor and the developer warranty liability for defects to their respective counterparties under their own contractual relationships.
The relationship between the warranty liability recognized under the Condominium Act and the warranty liability owed to counterparties under these individual contractual relationships became an issue.
Particularly, following the 2012 amendment to the Condominium Act, which made the contractor a subject of warranty liability, the legal relationship between this liability and the warranty liability the contractor bears to the developer under the construction contract became a matter of concern again.
Our Condominium Act recognizes special warranty liability for defects for both the contractor and the developer, stipulating that this liability is an independent responsibility separate from the warranty liability recognized under each contractual relationship. Nevertheless, the defect warranty liability that the contractor bears toward the developer under the contractual relationship also pertains to defects in the same condominium building. If the contractor has already fulfilled this liability to the developer through compensation for damages, bearing the defect warranty liability under the Condominium Act again would lead to the so-called problem of double compensation. To resolve this issue, the Condominium Act has already established specific provisions in this regard. However, in cases not covered by these provisions - specifically, when the contractor's warranty liability to the developer has been extinguished due to the extinctive prescription. Legal questions may arise regarding how this contractual framework affects the warranty liability recognized under the Condominium Act. The subject precedent is significant as the first to explicitly address this issue. It indirectly suggests that contractual frameworks should only affect warranty liability under the Condominium Act to the absolute minimum extent necessary.
However, situations where contractual frameworks could affect warranty liability under the Condominium Act may still arise under the current Act. To resolve this, legislative efforts are ultimately needed to clearly establish the relationship between contractual frameworks and warranty liability under the Condominium Act.