몽골의 주택담보대출 금리와 주택가격 관계 실증분석 = The Empirical Analysis on the Relationship between Mortgage Rate and Housing Price in Mongolia
저자
발행사항
춘천 : 강원대학교 대학원, 2019
학위논문사항
학위논문(석사)-- 강원대학교 대학원 : 부동산학과 2019. 2
발행연도
2019
작성언어
한국어
주제어
KDC
327.109126 판사항(6)
발행국(도시)
강원특별자치도
형태사항
57 L. : 삽도 ; 30 cm
일반주기명
강원대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
지도교수:김승희
참고문헌 : L.48-50
UCI식별코드
I804:42002-000000030052
소장기관
부동산시장은 장기적 및 단기적 정책 종류에 따라 주택가격에 미치는 영향이 여러 가지 있지만, 가장 중요한 원인은 지속적인 정책과 정부의 안정성이다.
본 연구에서는 몽골 정부가 시행한 주택담보대출 정책이 대출조건과 대출의 금융제도, 경제의 내·외부 원인과 사회 원인에 따라 주택가격에 어떠한 영향을 미치는지를 제시하였다. 또한 주택담보대출 금리의 정책변화를 통해 주택가격에 미치는 영향을 검토한다.
지난 10년 동안 몽골 사회 및 부동산시장에서 발생한 문제들은 주택담보대출로 인해 많이 해결되었다. 아직 해결하지 못한 문제들을 파악하여 정책과정과 대출의 금리변화를 살펴보아야 한다. 그러므로 주택담보대출 정책변화와 주택담보대출 금리변화는 주택가격지수에 미치는 상관관계에서 미시적인 실증분석을 하였다.
연구의 주요 내용으로 주택담보대출 정책, 대출금리 실증분석, 주택가격 예측 세 가지로 나누어서 살펴보고자 하였다.
첫째, 주택담보대출 정책 결산서를 보면 현재 9.3만 가구는 주택에 주거하고 그 중 2.6만 가구는 지방에 거주하여 지방에서 수도권으로 향한 인구이동은 점점 감소하였다. 또한 취업률이 4.3%로 상승함에 따라 가구의 소득이 증가하고 주택을 구매하거나 장기주택대출의 정책에 관여하는 가능성도 늘어났다. 시장에서 미분양 주택수가 하락하고 게르지역에 주거하는 서민은 거의 감소하지 않았다. 게르지역에서 발생하는 대기오염, 수질오염, 토양오염 등 환경 문제들이 아직도 발생하고 있지만 재건축 및 재개발을 통해 점점 개선되고 있다. 주택담보대출 정책은 2017년 12월 현재 대출 잔금의 96.4% 안정대출, 불안정 대출은 기간 초과대출과 부실대출 각각 1.8% 차지하였다. 이 결과 장기주택담보대출의 상환이 안정적이고, 이 정책 전체 차입자들의 소득수준은 중류층에 해당하기 때문에 정책과정도 안정적이다.
둘째, 대출금리 실증분석의 결과, 주택담보대출 고정 연 8%금리 정책에 이전 변동금리제도에서는 주택가격지수를 9.74%로 올랐다. 그럼 주택담보대출의 8%금리 정책이 실시하여 주택가격지수를 25.2%로 올리고, 새로운 정책의 금리변화는 주택가격지수를 0.03 단위로 감소하는 분석결과가 나왔다. 주택담보대출의 정책을 시행하기 전 및 이후 주택가격 급상승이 지속하는 원인은 주택수요와 건설비용, 그 중 수입 건축자재 가격 상승이 주요 원인이다. 2014년 1분기에 주택가격에 거품이 생기는 위험은 거시경제에 영향을 미치고 가격하락의 요인이 되었다. 여기에서 판단하면 8%금리 대출정책의 경향(Trend)은 분기마다 주택가격지수를 평균적으로 0.013 단위로 올리는 요인이 되지만 가격하락의 요인은 되지 않았다.
셋째, 주택가격은 8% 금리대출 정책과 상관관계가 많아서 주택담보대출 정책은 단기적으로 주택가격을 올리고, 오히려 이 정책을 멈추면 수요와 관계된 위기가 발생하여 주택가격이 하락할 것으로 예상된다. 주택담보대출 정책을 시행하여 몽골은 소비경제에서 축적경제로 이동하여 사회의 중산층이 증가하고, 취업률이 제고되어서 주택에 주거하는 서민의 수가 점점 증가할 것으로 예측된다.
ABSTRACT
In the international market, many factors affect the housing price depending on long-term and short-term types of policies, but the most important factors are the policy's continuity and the stability of the government.
This study suggested how Mongolian government's mortgage policies affected the housing price depending on the loan conditions, financial conditions of the loan, and internal·external economic and social factors compared to the previous mortgage policies. This study also aimed to examine the effect of the policy changes on the mortgage rate on the housing prices, and determine(forecast) future trends in the housing prices.
Many social and real estate issues in Mongolia during the past decade have been resolved by the mortgage. Issues that have not been resolved yet need to be grasped, and the policy process and changes in the mortgage rate need to be examined. Therefore, the microscopic empirical analysis was conducted for the correlation between the changes in the mortgage policies·rates and the housing price index.
The conclusion of this study classified the factors into three factors of the mortgage policy results, mortgage rate's empirical analysis results and the forecast of the housing prices, and made judgments and suggestions of the findings of this study accordingly.
First, when the results of the mortgage policy settlements are examined, 93,000 households resided in a house, and 26,000 of them lived in the rural area, meaning that the movement from the rural area to the metropolitan area was gradually reduced. Also, as the employment rate increased to 4.3%, household income increased and the possibilities of citizens purchasing a house or getting involved in long-term housing fund policies increased as well. The amount of unsold new houses decreased in the market, and ordinary persons residing in the Ger region did not decrease by much. Environmental issues in the Ger region such as air, water and soil pollutions are still occurring, but they are gradually improving through reconstructions and redevelopments. The mortgage policy's loan balance state as of December 2017 consisted of 96.4% stable loan, 1.8% past-due loans and 1.8% non-performing loans. Judging from this, the repayment of long-term housing fund was stable, and the policy procedure was stable as well since the income level of all borrowers in this policy corresponds to that of the middle class.
Second, when the results of the loan interest rate's empirical analysis is examined, the variable interest rate policy, which was in effect before the fixed 8% interest rate policy, increased the housing price index by 9.74%. Then, the 8% interest rate increased the housing price index by 25.2%, and the interest changes of the new policy reduced the housing price index by the unit of 0.03. The causes of rapid increase in the housing price before and after enforcing the policy were increases in the housing demand, construction expenses and imported building material prices. The danger of the housing price bubble in the first quarter of 2014 affected macroeconomics and caused the price to decline. Judging from this, the trend of the 8% interest rate policy increased the housing price index by the unit of 0.013 on average, but didn't become the factor of price decline.
Third and the last, since the housing price is highly correlated with the 8% interest rate policy, the mortgage could increase short-term housing prices. On the contrary, if this policy is stopped, the demand related crisis could arise and housing prices could decline sharply. In some countries, developing the society's middle class is considered to be more important than vitalizing and supporting low-income ordinary persons. Due to the enforcement of the mortgage policy, Mongolia's consumption economy moved towards the accumulation economy. As the accumulation of the society's middle class and the employment rate increases, the number of ordinary persons residing in a house is likely to gradually increase.
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