전세와 월세에 대한 구조적 해석- 금융조건 및 임차인의 자산 제약을 중심으로 = Modeling Chonsei and Monthly Rent Structure with Mortgage Lending and Tenant's Asset Constraint

국문 초록 (Abstract)

시장에 2000년대 들어서면서 보증부월세의 비중이 급격하게 증가하게 된다 1). 이와 같은 임대차 시장의 변화를 계기로 전세와 보증부월세를 잇는 고리로 ‘전월세전환율 ’에 주목한 이창무정의철이현석(2002)의 연구가 발표되었다. 기존 대부분의 연구들이 전세금이나 보증금의 기회비용을 시장이자율로 판단하였으나, 이 연구는 이를 “직접 투자한 자기자본에 대한 기대총수익률이며 전월세전환률과 같다”라고 규정하였다(이창무정의철이현석, 2002). 또한 전세금이나 보증금의 존재 이유로서 “투자를 위한 레버리지 (leverage)효과"를 기반으로 해석하였다 . 이와 같은 해석은 기존 전세 관련연구들을 뛰어넘는 새로운 지평을 제시하여 주었으며, 이후 많은 연구들 (이창무안건혁임창호, 2002; 이창무이상영안건혁, 2003; 이재우이창무, 2005; 정의철심종원, 2005 등)이 전월세전 환율과 보증금의 레버리지 효과를 기반으로 진행되었다 . 그런데 이창무정의철이현석(2002)에서도 일부 언급한 것과 같이 이 연구와 후속 연구들은 전세 이외의 차입 조건은 고려하지 않았다. 또한 임차인이 가질 수 있는 축적 자산의 제약을 고려하지 않았다 . 따라서 원칙적으로는 임차인이 모든 주택임대차시장에 대하여 무차별적인 대응을 하며 , 임대인만이 보증금에 대한 월세 비중 증가에 따른 위험 프레미엄을 고려할 수 있을 것으로 생각하였다 .본 연구는 최근 국내 주택 임대차 연구에서 중요한 이정표를 제시한 이창무 정의철이현석(2002) 연구의 이와 같은 한계를 보완하는 이론적 체계를 제안하고자 한다 . 이를 위하여 금융조건 및 임차인의 자산 제약 하에서 보증부월세 및 전세 시장의 구조화 모형식을 제안하고자 한다. 또한, 이를 근거로 각 변수간의 관계와 조건 변화에 따른 임대인과 임차인의 행태를 이론적으로 예측해 보고자 한다 .이를 위하여 본 연구는 우선 2장에서 전세가 우리나라 주택시장에 미치는 의미를 살펴보고, 보증부 월세와 전세와의 관계에 대한 가존 논의들의 한계를 살펴보고자 한다 . 또한, 차입이 가능한 상황 하에서 이창무 정의철이현석(2002)이 전개한 수식의 이론적 한계를 증명하고자 한다. 3장에서는 전세 및 보증금뿐만 아니라 차입이 가능한 조건을 만족하는 모형식을 만든다. 또한 자산 축적 여부에 따른 임차인의 선호도 모형식을 개발하고자 한다. 이들 모형식을 이용하여 변수 간의 관계는 어떠한 의미를 가지며 , 다양한 조건 하에서 시장 참여자들이 어떠한 행태를 보일지에 대해서 확인해보고자 한다 .

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