주택임대차보호법상 계약갱신요구권 행사와 실제 거주로 인한 갱신 거절 - 대법원과 하급심 판결을 중심으로 -

국문 초록 (Abstract)

계약갱신요구권을 배제하는 약정 또는 포기는 무효이지만, 계약갱신요구권 행사 기간 내에서 이러한 약정 또는 포기는 계약 갱신요구권 불행사의 의사표시로서 그 법적 효과를 인정하는 것 이 타당할 것이다. 만약 이를 무효로 본다면, 이 기간 내에서 임 차인은 이전의 계약갱신요구권 불행사의 의사표시를 번복하여 계 약갱신요구권을 행사할 수 있게 된다. 이는 계약갱신요구권 불행 사의 의사표시를 신뢰한 임대인에게 과도한 불이익을 준다고 볼 수밖에 없다. 따라서 계약갱신요구권 불행사의 의사표시 후 이를 번복하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 본다. 주임법이 계약갱신요구권의 행사 시기를 임대차 만료 전 6개 월 ~ 2개월 전으로 제한하고 있는 것은 임차인의 계약갱신요구 권에 관한 일방적 행사로 인한 임대인의 법적 불확실성을 제거 하기 위한 것으로 이해할 수 있다. 따라서 임차인은 계약갱신요 구권 행사 후 이를 번복하여 철회할 수 없지만, 임대인의 동의 또는 승낙을 얻으면 철회할 수 있다고 생각한다. 개정론으로, 주임법 제6조의2 제3항에 “갱신되는 임대차의 개시전에 임대인에게 도달한 임차인의 해지 통지는 원래 임대차 의 만료일에 도달한 것으로 본다.”를 신설하여, 주임법에 갱신된 임대차 해지의 효력 발생 시기를 명확히 규정할 필요가 있다. 주임법 제6조의3 제1항 제8호에 임대인 배우자의 실제 거주 하려는 경우를 포함하도록 개정하는 것이 배우자와 직계비속ㆍ직계존속 사이의 형평성 관점에서 타당하다. 또한 이는 임대인 의 재산권 보호와 그에 대한 과도한 제한을 방지할 수 있으며, 임차인의 계약갱신요구권 행사에도 지나친 제약은 아니라고 할 것이다. 주임법 제6조의3 제5항에 임대 외에도 매매를 추가하도록 개 정하여, 임대인이 매도한 경우에도 주임법 제6조의3 제5항과 제 6항에 따라 손해배상액을 산정할 수 있도록 하고, 하급심 판결 의 혼란도 해소하는 것이 타당하다. 그리고 주임법 제6조의3 제 5항의 손해배상책임이 성립하기 위해서는 임차인이 임대차 기간 이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임대인에 게 계약갱신을 요구하여야 한다고 해석하는 것이 타당하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

While agreements or waivers that exclude the right to request a renewal are void, such agreements or waivers made within the period for exercising the right to request a renewal should be legally recognized as a declaration of intent not to exercise the right. If deemed invalid, the tenant would be able to reverse their previous declaration of intent not to exercise the right to request a renewal and exercise the right within this period. This would inevitably result in excessive disadvantages for the landlord, who relied on the declaration of intent not to exercise the right to request a renewal. Therefore, it is deemed impossible to reverse the declaration of intent not to exercise the right to request a renewal and exercise the right to request a renewal. The Act restricts the period for exercising the right to request a renewal to between six and two months prior to the expiration of the lease, which can be understood as an attempt to eliminate legal uncertainty for the landlord resulting from the tenant's unilateral exercise of the right to request a renewal. Therefore, while a tenant cannot reverse and withdraw their right to request a renewal of the lease after exercising it, they can do so with the landlord's consent or approval. In terms of revision, it is necessary to add a new provision to Article 6-2, Paragraph 3 of the Tenancy Act, stating, A notice of termination by a tenant delivered to the landlord prior to the commencement of the renewed lease shall be deemed to have been delivered on the expiration date of the original lease. This should clearly specify the effective date of termination of a renewed lease. From the perspective of equity between spouses and lineal descendants and ascendants, amending Article 6-3, Paragraph 1, Item 8 of the Tenancy Act to include the actual residency of the landlord's spouse is reasonable. This amendment also protects the landlord's property rights and prevents excessive restrictions on them, while not unduely restricting the tenant's right to request a renewal of the lease. It would be reasonable to amend Article 6-3, Paragraph 5 of the Act on the Restriction of Leases to include sales in addition to leases. This would allow the calculation of damages in accordance with Paragraphs 5 and 6 of Article 6-3 of the Act, even in cases where the landlord makes a sale. This would eliminate confusion in lower court decisions and ensure adequate tenant protection. For the liability for damages under Article 6-3, Paragraph 5 of the Act on the Restriction of Leases to be established, it is reasonable to interpret that the tenant must request renewal of the lease from the landlord within a period of six months to two months prior to the expiration of the lease term.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 계약갱신요구권 행사와 갱신된 계약의 해지
• 1. 계약갱신요구권 불행사의 약정과 포기
• 2. 계약갱신요구권 배제하는 약정 또는 포기 후 행사
• 3. 계약갱신요구권 행사 후 철회
• 4. 갱신된 계약의 해지
• Ⅲ. 임대인의 실제 거주와 계약갱신 거절
• 1. 실제 거주자의 범위
• 2. 양수인의 실제 거주
• 3. 실제 거주로 인한 계약갱신 거절과 손해배상
• Ⅳ. 결론
• <참고 문헌>
• <국문 초록>