오피스빌딩의 효율적인 자산관리에 관한 연구 = (A) study on the efficient asset management of the office building

국문 초록 (Abstract)

오피스빌딩 자산관리의 인식이 고장자산에서 투자자산으로 바뀌면서 빌딩의 자산가치를 높일 수 있는 효율적인 관리가 필요하게 되었고, 매각차익에 의한 자본이득(capital gain)보다 현금흐름(cash flow)을 바탕으로 한 상시적인 운용으로부터 발생하는 수익소득(income gain)이 보다 중요시 되어 자산의 적극적인 운용과 관리가 필요하게 되었다.
본 연구는 오피스빌딩 자산관리와 관련된 기존 문헌조사를 통하여 빌딩관리의 필요성과 문제점을 분석하고 효율적인 발전방향을 연구하였다. 오피스빌딩 자산(위탁)관리회사의 증가로 인하여 관리 전문성과 기술력이 부족한 영세한 회사가 늘어나면서 빌딩관리에 문제점들이 발생하고 있다. 이러한 문제점에 대한 오피스빌딩 자산(위탁)관리회사의 발전방향을 제시하였고 관리제도에 대한 문제점을 살펴보았다.
또한 수도권의 오피스빌딩의 관리현황을 자산관리방식에 따라 직영관리와 위탁관리, 혼합관리로 구분하고, 업무범위를 AM(asset management), PM(property management), FM(facility management) 등으로 구분하여 빌딩 소유주와 빌딩관리 종사자 및 자산(위탁)관리회사 종사자를 대상으로 빌딩관리 의식조사 및 자산(위탁)관리 발전방향을 설문조사를 실시하였고, 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다.
첫째, 자산(위탁)관리회사의 저임금, 높은 이직률 등 근로조건의 문제가 비효율적으로 관리되고 있다. 둘째, 단기간(1년)의 용역계약으로 인한 관리노하우의 부재와 시설관리종사자의 전문성, 기술개발 등 교육부재의 문제가 있다. 셋째, 입찰방법에서 최저 낙찰금액 방식에 대한 개선이 필요하다. 넷째, 객관적인 관리비용 산정기준 마련이 필요하다. 다섯째, 체계적인 관리계획 수립 및 이행을 통해 오피스빌딩의 관리비용 절감을 위해 노력이 필요하다.
상기의 설문조사 결과와 시사점을 바탕으로 효율적인 자산(위탁)관리를 하기 위해서는 첫째, 자산(위탁)관리회사의 전문화가 필요하다. 자산(위탁)관리회사가 난립하여 업체간 경쟁을 부추기고 이는 결국 오피스빌딩 관리의 효율성 저하를 가져오게 된다. 따라서 전문 관리회사를 인증해줄 수 있는 시스템 마련이 필요하다.
둘째, 오피스빌딩의 체계적인 관리 및 운영계획을 수립할 수 있는 전문인력의 양성이 필요하다. 현재는 오피스빌딩 관리업체별 인원 감축 및 임금수준을 낮추어 관리비용을 절감하는데 경쟁하고 있고, 운영적인 측면에서 비용을 절감하고자 하는 노력이 부족하다. 따라서 관련 전문교육 및 수급이 필요하다.
셋째, 오피스빌딩을 관리하는 직업에 대한 사회적 인식을 전문직종으로 개선할 필요가 있다. 이를 위해서는 현재 종사자에 대한 처우를 개선할 필요가 있다. 본 연구의 분석결과 현재 오피스빌딩 관리직에 종사하는 종사자의 업무에 대한 인식은 복리후생이 열악하고 임금수준도 높지 않은 것으로 나타났다. 따라서 전문직으로 인식을 개선하기 위해서는 종사자의 처우개선이 필요하다.
넷째, 자산(위탁)관리회사의 관리서비스 품질 향상이 필요하다. 이를 위해서는 전문인력이 필요하며, 관리회사의 전문화와 사회적 인식 변화 등이 개선된다면 자연스럽게 관리서비스 품질도 향상될 수 있다.
본 연구에서는 오피스빌딩 소유주와 빌딩관리에 있어서 중요한 역활을 하고 있는 빌딩관리 종사자 및 자산(위탁)관리회사 종사자를 상대로 설문조사를 함으로써 실질적인 빌딩관리에 있어서 문제점과 발전방안을 파악하였다. 오피스빌딩 소유주는 빌딩 관리에 대한 중요성과 필요성을 재고하고 무엇보다 장기적인 관점에서 오피스빌딩의 관리‧운영을 위해 시설 및 관리시스템에 투자할 필요가 있고, 향후 오피스빌딩 관리의 발전을 위해 오피스빌딩을 관리하는 직업에 대한 사회적 인식을 전문직종으로 인식될 수 있도록 사회적 노력이 필요하며, 오피스빌딩의 체계적인 관리 및 운영계획을 수립할 수 있는 전문인력의 양성 및 자산(위탁)관리회사의 전문화가 필요할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As the understanding of office building asset management has moved from the fixed asset to the investment asset so more efficient asset management require to raise the asset value of the building. The active operation and management have come to be needed as the income gain incurring from the long-term operation based on cash flow rather than capital gain from the profit of sold building.
This study attempted to analyze the need of building management and its problem through the existing literature search related to office building asset management and a direction of efficient development. Due to increased office building asset(trust) management companies, the problems keep occurring in building management area because of lack of professionalism and expert skill. So this study presented a right direction for development of office building asset(trust) management companies in relation to this problem and find right way of its own management system.
And for building owners, building management employees and asset(trust) management company employees, this study conducted the consciousness survey of building management and the questionnaire research of building management by dividing the present situation of the management of office buildings in the metropolitan area into self-management, trust-management and mixed management according to the method of asset management and dividing the range of business into AM(asset management), PM(property management), FM(facility management). As a result, the following conclusion was drawn:
First, the problem of the working condition is inefficiently managed such as low salary and high turnover rate of the asset(trust) management company.
Second, these companies have problems such as the absence of management knowhow due to the short-term(one-year) service contract, speciality of facility management employees, technological development and the like.
Third, it is necessary to improve the method of the lowest winning bid in the tender system.
Fourth, it is necessary to provide for the criterion for calculating objective management costs.
Fifth, it is necessary to make efforts to reduce the management cost of the office building through the thorough establishment and performance of the management plan.
Based on the above-mentioned results and suggestions of the questionnaire research, this study presented the following efficient asset(trust) management methods:
First, the specialization of the asset(trust) management company is needed. Many asset(trust) management companies trigger the competition among business firms, which comes to bring about the degraded efficiency of office building management. Therefore, it is necessary to prepare the system for certifying the specialized management company.
Second, it Is necessary to train and educate specialized manpower who can establish the systematic management and operation plan of the office building. Office building management companies make insufficient efforts to reduce costs in terms of uncompetitive costs though they may have to reduce management costs by reducing their manpower and lowering the level of wage. Accordingly, specialized education of management manpower and their demand and supply are needed.
Third, it is necessary to change the social consciousness of the job of managing the office building into the professional job. For this purpose, it is necessary to improve the current treatment of management employees. The findings of this study show that the job consciousness of employees currently working in the position of office building management included poor welfare and low wage level. Accordingly, it is necessary to improve the treatment of employees to change their consciousness into the professional job.
Fourth, asset(trust) management companies need to improvement the quality of their management service. Specialized manpower is needed for this purpose, and management service quality can naturally be improved if the management company is specialized and the social recognition of its employees is changed.
To identify the actual problem of building management and its development scheme, this study conducted the questionnaire research for office building owners, building management employees and asset(trust) management company employees performing an important role in building management. Office building owners need to reconsider the importance and need of building management and, among other things, invest in the facility and management system for the management and operation of office buildings from a long-term perspective. It is necessary to make social efforts to enable office building management employees to understand their job as the professional one for the future development of office building management. And it is necessary to train specialized manpower that can establish the systematic office building management and operation plan and specialize the asset(trust) management company.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 3
• 제 2 장 오피스빌딩 자산관리 이론적 고찰 6
• 제 1 절 오피스빌딩 자산관리 6
• 1. 오피스빌딩 자산관리의 개념 6
• 2. 오피스빌딩 자산관리의 필요성 8
• 제 2 절 오피스빌딩 자산관리 형태 11
• 1. 오피스빌딩 자산관리의 유형 11
• 2. 오피스빌딩 자산관리의 방식 17
• 제 3 절 오피스빌딩 자산관리 제도 21
• 1. 오피스빌딩 자산관리 정책 21
• 2. 오피스빌딩 자산관리 관련 법률 24
• 제 4 절 선행연구고찰 29
• 제 3 장 오피스빌딩 자산관리시장 현황 33
• 제 1 절 오피스빌딩 자산관리시장의 일반적인 현황 33
• 1. 국내 오피스빌딩의 현황 33
• 2. 오피스빌딩 자산관리시장의 현황 42
• 3. 오피스빌딩 자산관리회사의 현황 44
• 제 2 절 오피스빌딩 자산관리 문제점 53
• 1. 오피스빌딩 자산관리회사의 문제점 53
• 2. 오피스빌딩 자산관리제도의 문제점 56
• 제 4 장 오피스빌딩 자산(위탁)관리 발전방안 58
• 제 1 절 설문조사 개요 58
• 1. 설문조사의 목적 58
• 2. 설문조사의 대상 및 분석방법 58
• 제 2 절 설문조사에 따른 분석결과 59
• 1. 설문조사의 응답자 인적특성 59
• 2. 오피스빌딩자산(위탁)관리 현황 분석 61
• 3. 오피스빌딩자산(위탁)관리 효율성 분석 70
• 4. 오피스빌딩자산(위탁)관리 발전방안 분석 81
• 제 3 절 설문분석결과에 따른 시사점 89
• 제 5 장 결 론 92
• 제 1 절 연구의 요약 및 결론 92
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 과제 93
• 참 고 문 헌 94
• 부록(설문지) 97
• ABSTRACT 106