부동산간접투자에 대한 과세문제 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT

The study of taxation system on indirect investment
in real estate

Hwang, Jinho

Indirect investment in Korean capital market had been developed by means of investing mainly in stocks and securities, however, due to the slow and low growth of the economy of the world and Korea more interests toward real estates indirect investment is increasing and the funds are heading to real estates which are characterized primarily by stability and fixability, increasing insecure(unstable) factors in the domestic and foreign economy, low growth rate and low interest rate led indirect investment in real estate in Korea to grow and continouosly develop because of its advantage in terms of cashability and liquidity, however, since the indirect investment in real estates in Korea was introduced under very special circumstance in 1997 experiencing the restructuring finance from IMF when Korea encountered foreign exchange crisis, with purpose of restructuring enterprises led by government rather than following the market logic, there was not enough discussions on its fundamental and the arguments on the avoidance of tax by some foreign capitals and investment vehicles caused negative influence on the recognition of indirect investment on real estates. Direct investment focusing mainly on lot-out of newly built buildings was dominant in Korean real estate market until global financial crisis occured in 2008 and indirect investment in real estate market was more focused on strengthening the market regulation rather than promoting(revitalizing, activating) the market.

Real estate investment in major advanced countries, it is not only a common form of investment but also the scope of real estate is more broadly defined than Korea so that diversified type of indirect investment can be realized in the market.

Currently with the shift of recognition of the real estate investment from generating profit-taking(margin, capital gain) to generating income(rate of return) in Korean market, the importance of indirect investment on real estate market is growing consistently because different to direct investment, it is easier to obtain stable income source, it allows opportunity to invest in capital intensive asset with small amount of capital. In this regard, it is prospected that indirect investment in real estate will become the major way of investing form in Korea.

The most typical types of real estate indirect investment are REITs and funds, a kind of indirect investment instrument that investment institutions which are financed from investors manage real estate assets and return its income to investors(shareholders). In a sense that investors contribute to the real estates indirectly the concept of those two types is similar but the establishment requirement and management regulation is defined differently depending on its governing law and related judiciary policy.

This study aims to examine the legal structure of each acts that allows indirect investment in real estate in Korea, to focus on current status and taxation system related to it and through comparison with foreign countries cases, to discuss on the current taxation problems and ways to improve it(indirect investment in real estate in Korea). The restructuring finance (bailout loan) provided from IMF in 1997 triggered by foreign currency crisis required intense level of restructuring as a result of going through the procedure of restructuring enterprises, there a need to invest and analyse professionally and systematically in real estates was raised so that diversified type of indirect investment in real estates was gradually allowed from 1998.

In 1998, the amendment to [TRUST ACT] allowed money trust and financial institutions were could finance funds to real estate development business through money trust, [ASSET-BACKED SECURITIES ACT] enacted in 1998 introduced liquidation system for ABS(Asset-Backed Securities) and in 1999 [SPECIAL PURPOSE COMPANIES FOR MORTGAGE-BACKED BONDS ACT] was enacted to allow the introduction of the liquidation system for mortgage-backed bonds. The enactment of [REAL ESTATE INVESTMENT COMPANY ACT] in 2001 brought REITs form in the market, [INDIRECT INVESTMENT ASSET MANAGEMENT COMPANY ACT] established in 2003 was replaced by [FINANCIAL INVESTMENT SERVICES AND CAPITAL MARKETS ACT] legislated in 2007 and put in force from 2009.

The purpose of this study is to improve the taxation system to activate indirect investment in real estates and so that based on the substantial(actual) taxation principle, the fundamental principle of taxation, it will analyse the problems appeared in the subjects of double taxation self-managed REITs, foreign tax payment credit for indirect investment in real estates and problems of tax regulation on foreign SPC(Special Purpose Company) and will discuss ways to improve the current problems and lastly it will concentrate principally upon the suggestion of consistent taxation standard on real estate indirect investments.

KEYWORDS : Real estate indirect investment, REITs, Fund,
Self-managed REITs, Foreign tax payment credit

국문 초록 (Abstract)

국문초록

부동산간접투자에 대한 과세문제 연구

지도교수 : 박종수
제 출 자 : 황진호

우리나라 자본시장에서의 간접투자는 증권간접투자 위주로 발전하였으나 세계 및 우리나라 경제의 저성장 고착화로 부동산 간접투자에 대한 관심과 투자가 증가하고 있으며, 안정성과 고정성이 특징인 부동산에 환금성과 유동성에서 유리한 간접투자가 더해진 부동산간접투자는 대내외적 경제 불안요인의 증가와 저성장과 저금리 기조로 인해 지속적으로 성장‧발전하고 있으나 1997년 외환위기라는 특수한 상황에서 IMF 구제금융을 겪으며 도입된 우리나라의 부동산간접투자는 시장논리가 아닌 정부주도의 기업 구조조정을 목적으로 시작되어 부동산간접투자에 대한 근본적인 논의가 부족했고 일부 외국계 자본 및 투자사의 부동산간접투자로 인한 조세회피 논란은 부동산간접투자에 대한 인식에 부정적 영향을 끼쳤다. 2008년 금융위기 전까지 우리나라의 부동산 시장은 분양위주의 부동산 직접투자 중심이었으며 과열된 부동산시장에 대한 투기억제와 시장안정을 위한 규제강화로 인해 부동산간접투자 역시 활성화보다는 규제에 중심을 두고 있었다.
주요 선진국의 부동산 투자는 간접투자가 보편화되어 있고 부동산을 정의하는 범위 또한 우리나라보다 넓게 규정되어 다양한 형태의 부동산간접투자가 이루어지고 있다. 우리나라의 부동산 투자에 대한 인식도 시세차익을 위한 투자보다 수익률을 위한 투자로 전환되면서 부동산간접투자의 비중이 지속적으로 커지고 있으며 직접투자와 달리 간접투자는 투자회사나 운용사를 통한 전문적인 투자로 부동산을 통한 안정적 수익확보가 용이하며 적은 자본으로도 큰 규모의 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 기회를 제공한다는 점에서 향후 우리나라 역시 부동산간접투자가 주요 투자방식이 될 것으로 전망한다.
부동산간접투자의 대표적 유형에는 리츠와 펀드가 있으며, 투자기관이 투자자로부터 자금을 투자받아 부동산 자산을 운용하고 투자자에게 수익을 배분하는 간접투자 상품으로서, 투자자가 부동산에 간접적으로 투자하는 개념은 동일하나, 설립방식과 운영에 따른 규정은 해당 근거법과 소관 부처의 정책에 따라 다르게 정해져 있다.
본 논문에서는 우리나라 부동산간접투자가 근거하는 개별 근거법의 법적구조를 살펴보고 부동산간접투자 현황과 과세제도를 조망하며 외국사례 비교를 통해 우리나라 부동산간접투자의 과세 상 문제점과 개선방안을 논하고자 한다. 외환위기로 촉발된 1997년 IMF 구제금융은 강도 높은 구조조정을 요구하였고 기업의 구조조정 과정에서 부동산에 대한 전문적이고 체계적인 투자와 분석의 필요성으로, 1998년부터 점진적으로 다양한 부동산간접투자가 시작되었다.
1998년「신탁업법」개정으로 금전신탁이 허용되고 금융기관은 금전신탁을 통해 부동산 개발사업에 개발자금을 제공할 수 있게 되었으며, 1998년「자산유동화에 관한 법률」제정으로 자산담보부증권의 유동화제도가 도입되었고, 1999년에는「주택저당채권 유동화회사법」이 제정되어 주택저당증권의 유동화제도가 도입되었다. 2001년「부동산투자회사법」의 제정으로 리츠가 도입되었고 2003년 제정된「간접투자자산운용업법」은 2007년 제정되어 2009년부터 시행된「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」로 대체되어 운용되고 있다.
본 연구의 목적은 부동산간접투자 활성화를 위한 과세제도 개선에 있으며 이를 위해 조세법 기본원칙인 실질과세의 원칙에 입각하여 자기관리 리츠 법인세 이중과세, 부동산간접투자 외국납부세액공제와 외국 특수목적법인에 대한 조세규정의 문제점 및 개선방안을 제시하고 부동산간접투자와 조세 상관성을 분석하여 부동산간접투자 근거법을 보완하고 부동산간접투자 과세기준의 일관성 제시에 대해 중점적으로 논의를 전개하고자 한다.

주제어 : 부동산간접투자, 리츠, 펀드, 자기관리 리츠, 외국납부세액공제

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 방법과 구성 5
• Ⅰ. 연구 방법 5
• Ⅱ. 연구의 구성 6
• 제2장 부동산간접투자 제도 이해 9
• 제1절 부동산간접투자 제도의 의의 9
• Ⅰ. 부동산직접투자 정의 9
• Ⅱ. 부동산간접투자 정의 9
• Ⅲ. 부동산간접투자 제도의 출현과 특징 10
• Ⅳ. 부동산간접투자에 대한 인식 11
• Ⅴ. 부동산금융의 발전 12
• 제2절 부동산간접투자 제도 관련법 13
• Ⅰ. 부동산간접투자 제도 법규 13
• Ⅱ. 부동산투자회사법 14
• Ⅲ. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 18
• Ⅳ. 법인세법과 조세특례제한법 20
• Ⅴ. 자산유동화에 관한 법률 22
• 제3절 부동산간접투자 현황 23
• Ⅰ. 자산유동화 현황 24
• Ⅱ. PFV 현황 25
• Ⅲ. 리츠 현황 26
• Ⅳ. 펀드 현황 27
• Ⅴ. 리츠와 펀드 현황비교 28
• 제3장 부동산 과세제도 32
• 제1절 조세법과 부동산조세 32
• Ⅰ. 의의 32
• Ⅱ. 특징 32
• Ⅲ. 사례 33
• 제2절 부동산조세 현황 34
• Ⅰ. 부동산 취득 34
• Ⅱ. 부동산 보유 37
• Ⅲ. 부동산 처분 38
• 제3절 부동산간접투자 과세 39
• Ⅰ. 부동산투자회사 과세 39
• Ⅱ. 집합투자기구 과세 41
• Ⅲ. PFV 과세 43
• 제4절 부동산간접투자와 국제조세조약 44
• 제5절 부동산간접투자와 증권간접투자 과세비교 46
• 제4장 외국사례 비교 48
• 제1절 호주 48
• Ⅰ. LPT 개요 48
• Ⅱ. LPT 추진경과(A-REITs로의 변경) 49
• Ⅲ. A-REITs 과세 52
• 제2절 일본 53
• Ⅰ. J-Reit 개요 53
• Ⅱ. J-Reit 추진경과 55
• Ⅲ. J-Reit 과세 56
• 제3절 미국 58
• Ⅰ. REITs 개요 58
• Ⅱ. REITs 추진경과 65
• Ⅲ. REITs 과세 74
• 제4절 네덜란드 80
• Ⅰ. Dutch REITs 개요 80
• Ⅱ. Dutch REITs 추진경과 81
• Ⅲ. Dutch REITs 과세 84
• 제5장 부동산간접투자 발전에 따른 과세문제 검토 88
• 제1절 조세법기본원칙에 따른 과세기준 적용 88
• 제2절 외국사례를 통한 현행 세법규정 개선 검토 89
• Ⅰ. 자기관리 리츠 법인세 이중과세 문제점 및 개선방안 89
• Ⅱ. 부동산간접투자 외국납부세액공제 문제점 및 개선방안 93
• Ⅲ. 외국 특수목적법인에 대한 조세규정 문제점 및 개선방안 94
• 제3절 부동산간접투자 근거법 보완을 통한 일관성 제시 95
• Ⅰ. 부동산간접투자와 조세 상관성 95
• Ⅱ. 부동산간접투자 근거법 보완 96
• Ⅲ. 부동산간접투자 과세기준의 일관성 98
• 제6장 결론 99
• [참고문헌] 101
• ABSTRACT 105