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김상용 교수 정년 기념 영국의 점포임차인 보호법제의 변천이 주는 시사점 = The Implication of the Change of Business Tenancy law in UK
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2015
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217-250(34쪽)
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The statutory regulation of business tenancies was initiated by the urbanization of the late 19th century in England, which caused the short supply of buildings. World War I and World War II made the regulation of business tenancies desperate and the Landlord and Tenant Act was enacted in 1927 and 1954 which restrained some landlord doing mischief of demanding an excessive rent as a condition of a lease renewal and secured the tenure of tenancies. Under the Landlord and Tenant Act 1927(“1927 Act”) the tenant, if the landlord refused to renew the tenancies, could be compensated for what the landlord has unjustly gained from the goodwill attached to the premises or improvement made by the tenant. However, the 1927 Act failed to protect the tenants because it``s provisions were so complicated in their practical application and what the business tenants really wanted was not the compensation but the security of tenure and the ability to carry on trade without interruption. The Landlord and Tenant Act 1954(“1954 Act”) offered the tenants the right to a new tenancy at the end of contractual term and tried to fix the problem of the prevailing inequality of bargaining power between landlord and tenant. Landlords had no chance to abuse their bargain power because of the tenant``s right to a new tenancy. The Law of Property Act 1969(“1969 Act”) allowed the parties to contract out the statutory provisions for a new tenancy on the joint application of the parties to the court and The Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003(“2003 Order”) made it possible to contract out by serving specified kinds of notice without the approval of the court. This change meant that the freedom of the contract was stressed in the landlord and tenant law and the protection of tenants of the 1954 Act became optional even though the contracting out was designed to allow the landlord to make a lease contract for short term. What we can learn from the history of legal system for the protection of business tenants in England is as followings. First, the shift from the compensation of the 1927 Act to the right to a new tenancy of the 1954 Act shows that the security of tenure of tenancy is more important and efficient to protect the business tenants than the compensation for what the landlord has unjustly gained from the goodwill and improvement made by the tenant. Second, the 1969 Act and the 2003 Order show the necessity to allow the landlords to make a contract for a short term without any burden to protect the tenants. Third, the business tenants should be protected when the lease contract comes to an end because of the reconstruction or the rebuilding.
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