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채권담보전세권의 유효성과 공제항변 = A Study on the Validity of Chonsegwon for the Purpose of Bond Security and Deduction Defense against Claiming Return for Deposit Money about Chonsegwon
저자
발행기관
제주대학교 법과정책연구원(Institute of Law & Policy Cheju National University)
학술지명
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2023
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Korean
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KCI등재
자료형태
학술저널
수록면
67-96(30쪽)
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In the case of completing the registration of establishment of chonsegwon in the name of the lessee in accordance with the agreement between the lessor and the lessee for the purpose of securing the claim for the return of the lease deposit, the attitude of previous precedents regarding the validity of such registration of establishment of chonsegwon depends on whether or not a third party appears. It is thought that this conclusion is difficult to accept as it not only lacks the logic of the judgment standard, but rather reverses the original words. Rather, the practical meaning of ‘even though there is no contract for establishment of chonsegwon’ should be judged based on the substantive meaning rather than the formal existence of such an agreement in that a contract for establishment of chonsegwon must exist as a fact that is the cause of registration for registration of establishment of chonsegwon under the Real Estate Registration Act. In this respect, even if the lease is registered as chonsegwon, the claim for the return of the lease deposit can be regarded as a replacement for the payment of the cheonsegwon deposit, and the usefulness relationship of the target real estate is not the chonsegwon, but the contents of the lease are slightly different, and the deduction from the deposit Even if the scope of claims to be secured is agreed between the parties somewhat differently from that of Article 315, it does not mean that the gap is so large that it is invalid against the nature of the chonsegwon and the enforcement of the content of the legal principle of property right.
On the other hand, if the contract for establishment of chonsegwon actually exists according to the above criteria, it should be regarded that not only the existing lease relationship but also the chonsegwon were validly established, and the chonsegwon mortgage for this purpose should be regarded as valid as it is. Therefore, unless the settlor of chonsegwon expresses his intention to deduct due to overdue rent, etc., which has already occurred at the time of establishment of the right of chonsegwon, the settlor of chonsegwon asserts a defense of deduction from the deposit money as a claim based on the lease to the mortgagee of chonsegwon who exercises the right of subrogation after the end of the chonsegwon relationship. On the other hand, whether or not the setter of chonsegwon’s set-off defense and its scope are essentially seen as a conflict of interest between the function of collateral for set-off and the position of the mortgagee on chonsegwon as a property right holder.
임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임대인과 임차인의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 경우, 이러한 전세권설정등기의 유효성 여부에 대하여 종래 판례의 태도는 이러한 전세권을 목적으로 하는 전세권저당권자 등 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자가 등장하는지 여부 및 그의 선악의 여부에 따라 그 결론을 달리하고 있는데, 이는 그 결론의 타당성은 차치하더라도 그 판단기준의 논리성이 결여되어 있을 뿐만 아니라 오히려 본말이 전도된 것으로써 수용하기 어렵다고 생각된다. 오히려 ‘실제로 전세권설정계약이 없으면서도’의 실질적 의미는 부동산등기법상 전세권설정등기를 위해서는 등기원인사실로서 전세권설정계약이 존재해야 한다는 점에서 그러한 약정의 형식적 존부로 판단할 것이 아니라 전세권의 본질, 물권법정주의의 및 통정허위표시의 법리 등에 따라 그 약정의 의미를 실질적・유기적으로 판단하여야 할 것이다. 이러한 측면에서 임대차를 전세권으로 등기하였다고 하더라도 임대차보증금반환채권은 전세금의 지급을 갈음한 것으로 볼 수 있고, 목적 부동산의 용익관계를 전세권이 아닌 그 내용이 다소 상이한 임대차관계에 따르도록 하고, 전세금으로부터 공제되는 피담보채권의 범위를 제315조의 그것과 다소 다르게 당사자사이에 합의하였다고 하여 과연 그 괴리가 도무지 커서 전세권의 본질 및 물권법정주의의 내용강제에 반하여 무효라고 볼 것은 아니라고 할 것이다. 이러한 측면에서 최근 대법원이 설시한 “전세권설정계약은 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서는 통정허위표시에 해당하여 무효”라고 판시한 부분 또한 당사자의 내심의 효과의사와 표시행위사이의 괴리에 주목한 것으로 보이는데, 이는 비록 종래 일반적인 판례의 태도에서는 진일보한 것으로 평가될 수 있지만, 결론에서는 상기와 같은 이유로 동의하기 어렵다고 생각된다.
한편 상기와 같은 판단기준에 따라 전세권설정계약이 실제로 있는 경우에 해당한다면, 기존의 임대차관계뿐만 아니라 전세권도 유효하게 성립되었다고 보아야 할 것이고, 이를 목적으로 하는 전세권저당권도 그대로 유효한 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 전세권설정자가 저당권 설정 당시에 이미 발생한 연체차임 등으로 공제의 의사표시를 하지 않는 한, 전세권설정자는 전세관계 종료 후 물상대위권을 행사하는 전세권저당권자에게 임대차관계에 따른 채권으로 전세금으로부터 공제항변을 주장할 수는 없다고 할 것이다. 한편 전세권설정자의 상계항변의 가부 및 그 범위는 본질적으로 상계의 담보적 기능과 전세권저당권자의 물권자로서의 지위의 이해충돌로 보여 지는데, 전세권저당권 설정시를 기준으로 그 전에 자동채권이 발생하였고, 그 채권의 변제기가 전세금반환채권의 변제기보다 동시 내지 선도래 하는 경우라면 전세권설정자의 상계에 대한 합리적 기대는 일응 보호될 필요가 있다는 점에서 판례의 태도는 그대로 타당하다고 생각된다.
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