주택 공시가격 현실화와 미실현이익 과세 타당성 연구: 헌법 일치성을 중심으로 = Study of Realized Listed Property Valuation System and Justification of Taxation on Unrealized Gains: A Constitutional Approach

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A Realized Listed Property Valuation System has been introduced despite an ever-increasing national tax rate and steady national income. The sale price of residential properties is made obsolete, and their market value is represented now by the realization of their future value. The two concepts are being used interchangeably, thus causing confusion. The variability of the price of standard and individual property is on the rise, and its variability is now higher than that of the rate of inflation. Listed valuations of residential properties are used widely, including in the calculation of national and local taxes and in the area of social welfare. A Realized Listed Property Valuation System must be implemented with a firm understanding of the concept of market value. Listed valuation is closely related to constitutional property rights because it forms the basis of taxation akin to property tax and valuation of total real estate. An increase in the price of individual residential properties does not then represent their market value; to treat such prices as their official value creates a number of problems.
A real estate holdings tax raises the issue of double taxation because the tax consists of property tax (local tax) and total real estate tax (national tax). Excessive residential property holdings tax may be taxed on unrealized gains, and total real estate tax must be paid even by those who do not own high-priced real estate. A household owning a single residential property does not pay additional tax on its net property, if the household has any liabilities. Instead, the tax is imposed based on external listed valuation.
Taxpayers may be confused by inconsistencies between the tax date and listed valuation date. In today’s aging society, there are cases of owners of a single residential property needing to relocate due to a tax on residential property holdings. In addition, a reform that will not burden owner-occupiers must be found. Owner-occupiers need a review of the introduction of a system that deducts part of the holdings taxes paid at the time of the actual transaction.
A holdings tax imposed based on listed valuation of real estate, rather than realized gains and net assets, may violate the property rights of individuals. The criteria for calculating listed valuations must be newly defined and published based on the spirit of the constitution, including the principle of equity in taxation and protection of property rights. Aging families’ and owner-occupiers’ property and tax equity rights may be violated, and their ability to relocate may be restricted by high-listed valuations. The concept of market value and method of calculating listed valuations must be considered and published before realizing listed residential property valuations. The realization of sudden listed valuations may cause a number of side effects. It is hoped that the methods and processes of listed valuations will be reformed in order to help protect the public’s property rights.

국문 초록 (Abstract)

국민 조세부담률은 증가하고, 국가의 재정수입은 남는 상황에서 주택공시가격 현실화를 도입하고 있다. 주택 개별거래가격은 과거 가격이고, 시가(時價)는 미래 사용가치를 현가(現價)화 한 가치이다. 서로 다른 개념을 동일 시 하며 혼란을 주고 있다. 표준주택과 개별주택 변동률이 상이하며 물가상승률보다 높은 변동폭을 보이고 있다. 주택 공시가격은 국세와 지방세, 복지분야등 광범위하게 활용 된다. 공시가격의 현실화는 시가의 개념을 확보하고 실행해야 한다. 주택공시가격은 재산세와 종합부동산등 과세표준의 근간으로 국민재산권과 밀접한 관련이 있다. 개별주택가격 상승이 시장을 대표하는 시장가치가 아닌데, 이를 적정 가격화 하여 공시가격으로 삼는 것은 많은 문제가 발생한다.
부동산 보유세는 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)로 구성되어 이중과세 논란이 존재한다. 과도한 주택 보유세는 미실현이익에 과세 될 수 있고, 종합부동산세는 고액부동산 소유자가 아닌데 부담해야 한다. 같은1가구 1주택 소유자라도 부채가 있는 경우 순재산에 조세가 부과되지 못한다. 외형적인 공시가격기준으로 부과하고 있다.
과세기준일과 공시가격 기준일의 불일치로 납세자는 혼란을 겪을 수 있다. 고령화 사회에 1주택 소유자는 주택보유세 부담으로 현 거주지를 이동해야 하는 상황도 발생한다. 실거주자에게 부담을 주지 않는 개선책도 찾아야 할 것이다. 실소유자는 실제 양도거래가 이루어진 시기에 이미 납부한 보유세 일부를 차감 해 주는 제도가 필요하다.
실현이익과 순재산이 아닌, 부동산 공시가격 기준으로 부과되는 보유세는 개인의 재산권을 침해 할 수 있다. 조세 형평성과 재산권 보호 등 헌법정신에 의하여 공시가격 산정기준등은 새롭게 정의되고, 공표되어야 한다. 고령화가구 및 실소유자도 높은 공시가격으로 재산권 침해와 조세형평성침해, 거주이전 제한등을 받을 수 있다. 주택 공시가격을 현실화하기 전에 시장가치 개념 정립과 공시가격 산정방법을 공표해야 한다. 급격한 공시가격의 현실화는 많은 부작용을 초래 할 수 있다. 공시가격 산출방법과 절차가 개선되어 국민 재산권 보호에 도움이 되었으면 한다.

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