주택임대차보호법상(住宅賃貸借保護法上) 임차인보호(賃借人保護)에 관한 판례(判例)의 동향(動向) = Die Tendenz der Rechtsprechungen uber den Mieterschutz im Wohnraummietrecht

국문 초록 (Abstract)

인구의 도시집중과 주거용 건물의 부족으로 인하여 발생하는 주택부족문제는 현대산업사회에서 피할 수 없는 현상이 되고 있고, 우리나라의 경우에도 1970년대 들어 대도시로의 인구집중과 함께 극심한 주택난을 겪게 되었다. 2010년 우리나라 전국의 주택보급률은 101.9%(서울은 97.0%, 수도권은 99.0%)에 이르러 주택의 공급측면에서 큰 문제가 없어 보이지만, 같은 해 전국 자가주택 거주율은 54.25%(서울 41.21%, 경기49.27%)로 절반 정도의 가구가 타인 소유의 주택에서 임차인으로 거주하고 있다. 이와 관련하여 가장 큰 법률문제 중의 하나는 임차주택이 양도됨에 따라 임차인이 보증금을 돌려받지 못하고 거주하던 집에서 나와야 한다는 점이었다. 따라서 주택임차인이 등기 없이도 양수인에 대하여 대항할 수 있고, 임대인에게 지불했던 보증금 내지 전세금의 반환을 보장받을 수 있는 방법을 강구하는 것이야말로 가장 시급한 과제가 되었던 것이다. 이러한 상황에서 국민의 주거생활의 안정을 보호하기 위하여 주거용 건물(이하 주택)의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하는 것을 목적으로 1981년 주택임대차보호법이 제정되었고(제1조), 그 후 수차례의 개정을 걸치며 대항력을 갖춘 임차인에게 보증금의 우선변제권 인정, 임대차기간의 2년 보장, 보증금 중의 일정액의 보호, 임차권등기명령제를 도입하는 등 임차인 보호를 위해 여러 규정을 보완하고 신설하여 현재 본문 13개 조문으로 구성되어 있다. 따라서 주택의 임대차에 관해서는 주택임대차보호법이 민법에 우선하여 적용되며, 이 법에 특별한 규정이 없는 경우에 민법의 규정이 주택임대차에 적용된다. 그런데 주택의 임차인과 임대인이 자유롭게 임대차계약을 체결하는 경우, 통상 임대인이 우월적 지위를 갖고 계약의 내용을 정하기 때문에 임차인의 입장에서는 여러 불리한 조건을 수용할 수밖에 없는 상황에 처하기가 쉽다. 이러한 점을 고려하여 현행 주택임대차보호법은 주택임차인의 대항력 강화와 존속기간의 보장, 우선변제권에 의한 보증금의 회수, 차임 및 보증금 증액의 제한 등을 통하여 주택임차인을 보호하려는 규정을 두고 있는데, 본 논문에서는 주택임대차보호법상 임차인을 보호하려는 여러 규정들 중에서 임차인의 대항력 강화와 임차보증금의 회수에 관련한 내용을 살펴보고, 특히 이 문제에 대하여 판례가 취하고 있는 태도를 중심으로 검토한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Das Wohnraummietgesetz findet nur bei einem Mietverhaltnis uber Wohnraum Anwendung. Der eben dargestellte Schutz des Wohnungsmieters war bis zur Gesetzgebung des Wohnraummietgesetzes von 1981 rechtstechnisch miserabel geregelt. Eine Neufassung fur den Mieterschutz war dringend notig. Ob diese durch die neue Mietrechtsfassung gelungen ist, muss man bezweifeln. Einem positiven Urteil steht vor allem die unverhaltnismaßige Lange der Regelung entgegen. Der Mieter verliert oft durch den Umzug auch die bewohnte Nachbarschaft. Daher war der Schutz gegen eine grundlose Vermieterkundigung notig und gerecht. Freilich durfte nicht bloß der Wohnraummieter solchen Schutz verdienen, sondern unter bestimmten Umstanden auch der Geschaftsraummieter. In allen Fallen sollte berucksichtigt werden, ob die Interessen der Mieters wirklich schutzwurdig sind. Fur richtig halte ich es auch, dass dei Moglichkeit zur Mieterhohung von der Kundigung des Mietverhaltnisse getrennt worden ist. Schon die Geldentwertungen erfordert eine solche Trennung. Durch den Mietvertrag erlangt der Mieter fur die Dauer der Mietzeit ein obligatorisches Recht zum Besitz der Mietsache. Auf Grund dieses Rechtes kann er, wenn der Vermieter als Eigentumer Herausgabe der Sache verlangt, die Herausgabe verweigern. Als Inhaber des unmittelbaren Besitzes stehen dem Mieter gegenuber jedermann die Besitzschutzrechte zu. Bei der Wohnraummiete erfolgt die Ubereignung eines Grundstucks vielmehr durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch. Aber auch der Mieter eines Wohnraums oder Grundstucks muss vor dem Entzug des Besitzes an der Mietsache geschutzt werden, wenn der Vermieter uber den Grundstuck verfugt. Dieser Schutz wird dadurch erreicht, dass der neue Grundstuckseigentumer anstelle des Vermieters in den Mietvertrag eintritt.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• Ⅰ. 서언
• Ⅱ. 주택임차인의 대항력 강화
• Ⅲ. 임차보증금의 회수
• Ⅳ. 결어
• 참고문헌
• Zusammenfassung