「주택임대차보호법」상 임대인의 갱신거절 사유인 “실제 거주하려는 경우”의 의미에 대한 연구 – 뉴욕시에 적용될 수 있는 법률을 중심으로 - = A Study of the Requirement of ‘Primary Residence’ for Exercising a Landlord’s Right to Refuse Lease Renewal - Focused on Laws Applicable to New York City -

국문 초록 (Abstract)

「주택임대차보호법」이 2020년에 개정되면서 제6조의3이 신설되었다. 제6조의3의 본문은 임차인의 갱신요구권을 규정하고, 본조 단서는 특별한 사정에 따라서 인정될 수 있는 임대인의 갱신거절권을 규정하고 있다. 본조의 본문과 단서의 관계를 고려하면, 이는 임차인의 주거생활 안정과 임대인의 재산권을 동시에 보장하고 있음을 알 수 있다.
본조의 갱신거절권은 임대인 또는 그의 직계존속 및 직계비속이 목적 주택에 “실제 거주하려는 경우”에 인정될 수 있다. 그 결과 본조는 임대인의 재산권을 효과적으로 보장할 수 있다. 하지만 임차인은 그만큼 주거생활에 대한 위협을 받게 될 수 있다. 그렇다면 과연 본조에 명시된 “실제 거주하려는 경우”의 의미를 어떻게 해석해야 임차인과 임대인의 이익이 조화롭게 이해될 수 있을지 문제된다.
우리나라 대법원은 2023. 12. 7. 선고하였던 2022다279795 판결에서 “실제 거주하려는 경우”에 따른 갱신거절권이 인정될 수 있는지에 관한 일곱 가지 기준을 제시하였다. 이에 해당 판결에 대한 논의가 학계에서 심도 있게 이루어졌다. 게다가 우리나라 「주택임대차보호법」 제6조의3에 대한 개정 입법 자료 및 관련 문헌을 통해서 해외 법제와의 비교연구도 확인할 수 있다.
특히 「뉴욕행정법(New York Administrative Code)」과 「뉴욕시행정조례(New York City Administrative Code)」는 본조와 같이 임대인의 갱신거절권을 성문의 형식으로 규정하고, 그 사유로써 “실제 거주하려는 경우”를 명시하고 있다. 다만 「뉴욕행정법」과 「뉴욕시행정조례」는 최근 개정됨으로써 “실제 거주하려는 경우”에 따른 갱신거절권이 인정되기 위해서 “즉각적이고 현저한 필요” 요건이 충족되어야만 한다. 뉴욕 법원의 판결례를 통해서 갱신거절권이 신의성실(good faith)에 좇아 행사되어야함을 알 수 있다.
우리나라 「주택임대차보호법」상 요건과 비교하였을 때, 「뉴욕행정법」과 「뉴욕시행정조례」는 실거주를 이유로 갱신거절권이 인정되기 위한 요건을 구체적으로 명시하고 있다. 비록 대법원이 판결로써 실거주에 따른 갱신거절권이 인정되기 위한 기준을 제시하고 있을지라도, 과연 대법원이 제시하였던 기준이 모든 사건에 적용될 수 있는 일반적 규범으로서 기능할 수 있을지 의문이 제기될 수 있다.
그러므로 이 연구는 먼저 실거주를 이유로 인정될 수 있는 갱신거절권이 어떤 경우에 인정될 수 있는지에 관한 요건을 규정하고 있는 「뉴욕행정법」과 「뉴욕시행정조례」, 그리고 해당 요건의 적용에 관한 뉴욕 법원의 판결례를 검토하겠다. 다음으로 뉴욕의 법률과 판결례에 비추어보았을 때, 우리나라 대법원이 제시하였던 기준을 어떻게 이해하여야 할 것인지를 분석하겠다. 마지막으로 우리나라 「주택임대차보호법」에서 추상적으로만 명시하고 있는 “실제 거주하려는 경우”에 대한 문구의 구체적 의미를 어떻게 해석해야 하는지 그 방향을 모색하겠다. 이러한 내용에 대한 연구의 결과가 임대인의 재산권의 적절한 보호와 임차인의 주거생활 안정이 균형을 모색하는 데 기여할 수 있기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In 2020, the Housing Lease Protection Act of South Korea was amended to include Article 6-3. The first sentence of this article establishes the tenant’s right to request a renewal of the lease, while the second sentence addresses the landlord’s right to refuse such renewal and specifies the grounds upon which that right may be exercised. In essence, Article 6-3 seeks to strike a balance between the landlord’s property rights and the tenant’s housing stability.
Among the specified grounds, if a landlord, including their lineal ascendants or descendants, intends to occupy the leased residential property as their primary residence, the landlord may lawfully refuse to renew the lease. This provision effectively protects the landlord’s property rights. However, it may also undermine the tenant’s housing stability. Accordingly, a central issue arises: how should the term primary residence be interpreted, and how can the competing interests of landlords and tenants be reconciled? In the case 2022Da279795, the Supreme Court of South Korea proposed seven interpretive standards to clarify the meaning of primary residence. Several legal scholars have analyzed and criticized the Court’s reasoning. Moreover, legislative notes and policy reports relating to Article 6-3 offer further context. A comparative legal perspective, particularly through the examination of foreign jurisdictions, provides insight into possible interpretive frameworks.
Notably, statutes in New York State and local laws in New York City regulate a landlord’s right to refuse lease renewal and explicitly provide criteria for interpreting primary residence. These laws introduce the requirement of an “immediate and compelling necessity” for the landlord to occupy the property. In addition, New York case law requires that the landlord’s exercise of this right be grounded in good faith.
Compared to South Korea’s approach, the New York legal framework presents a more concrete and enforceable standard for determining what constitutes a primary residence. While the Korean Supreme Court has articulated seven interpretive criteria, questions remain as to whether these standards can be applied consistently across all relevant cases.
This study, therefore, examines the statutory and case law framework in New York State and New York City concerning lease renewal and the interpretation of primary residence. It then analyzes the Korean Supreme Court’s seven standards in light of these foreign legal models. By conducting this comparative analysis, the study aims to clarify the meaning of primary residence under the Housing Lease Protection Act and ultimately to shed light on the Act’s broader purpose: achieving a fair balance between the landlord’s property rights and the tenant’s right to stable housing.