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중국(中國) 건설용지사용권(建設用地使用權) 유동제도(流動制度)의 법률적 검토 = Legal Analysis on Transaction System of Right to Use of State-owned Construction Land in China
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2010
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KDC
300
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231-255(25쪽)
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중국의 도시토지사용제도는 1978년을 기점으로 많은 변화가 있었다. 이러한 변화는 개혁이전과 이후 다르게 나타나고 있다. 그리고 2007년 10월 1일부터 시행되고 있는 중국 《물권법》에서는 건설용지사용권을 용익물권의 일종으로 하여 하나의 장으로 규정하였다. 《물권법》이외의 법률에서도 건설용지사용권을 규정하고 있다. 즉《헌법》, 《토지관리법》, 《도시부동산관리법》, 《城鎭국유토지사용권출양과양도임시조례》등을 들 수 있다. 일반적으로 건설용지사용은 국유토지를 이용하여 건축물·구축물과 그 부대시설을 건축하는 것을 말한다. 중국에서는 국유토지를 점유·사용할 수 있으며 그에 상응하는 수익을 얻을 수 있다. 이러한 건설용지사용권은 국가로부터 출양의 방식으로 획득된다. 이는 1급 시장의 건설용지사용권의 원시취득이며, 2급 시장에서는 양도·교환·출자·증여 혹은 저당 등 승계방식으로 취득하게 된다. 1급 시장에서 건설용지사용권은 입찰·경매·공시의 방식이며, 2급 시장에서는 양도·임대·저당의 방식으로 유동이 된다. 이러한 건설용지사용권은 사실상 토지자원의 재배치와 생산요소의 합리적인 유동이다. 오늘날 중국법률은 도시건설용지사용권 양도의 제한성 규정으로 인하여 불합리하다. 토지투기가 성행하는 것은 토지의 개발 정도에 근원 하는 것이 아니고 토지시장의 관리에 그 근원이 있다. 이로 인하여 토지 1급 시장과 토지 2급 시장 사이에 과대한 평가절상의 공간이 된다. 그러나 현재의 법률은 양도에 대해서만 엄격하게 제한을 하고 있어 근본적인 해결책은 아니다. 이러한 문제점과 대책을 강구하기 위하여 건설용지사용권 유동의 법률규정, 건설용지사용권 유동이 유형 즉 양도·임대·저당, 그리고 건설용지사용 유동의 제한 등에 대하여 살펴볼 필요가 있다. 이러한 문제점의 근본적인 대책으로 건설용지사용권의 물권적 보호효력을 확보하기 위해서는 건설용지사용권 기제(機制)를 잘 이해하여야 한다. 그리고 건설용지사용권을 그에 따른 부동산 투자개발로서 양도·저당·임대 등에서 안정성을 확보하여 건설용지사용권의 가격기능이 순조롭게 운영되고 토지시장이 자연스럽게 수립되면 건설용지사용권의 유상제도가 실현될 수 있을 것이다.
더보기In China, with the establishment of the system of compensated land-use, according to the law the land for construction use which should be compensated is all included in compensation for the use; and then formed a primary land market which takes lease and grant of the land-use rights as the main body, and a secondary land market which takes transfer, sublease, exchange, and mortgage of the land-use rights as the main subjects. Primary land market can be said as the vertical movement of the land use rights, and their task is to realize the initial allocation of land resources. Secondary land market is the horizontal movement of the land use rights, and their task is to realize the re-allocation of land resources. In the primary market, the ratio of leasing the construction land-use rights by bidding, auction, and listing has been improved significantly. In the secondary market, the land-use rights are primarily circulated by transferring, leasing, and mortgage. The convergence between the primary and the secondary urban land market provide the necessary platform for the important production factor-urban land-use rights; constitute a crisis-cross network for circulating of the land-use rights; and improve the utilization efficiency of land resources. Motivated by the macro-control in China, since the establishment of the compensated use of land, land-use rights transactions become more active. The reason is that high-quality land scarcity in the currently open market, under this situation, the developer getting the ideal land-use rights from the primary market becoming more difficult. Instead of the primary market, the secondary provide many ways for the developers to get land-use rights. However, in the current land-use rights administration is not standardized and not well formed. The land-use right problems are exposed in the secondary market, Characterized by that the invisible land transaction in secondary market is extremely active.
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