기간 도과 후 분양계약을 체결한 조합원의 법적지위 = Legal Status of Reconstruction Association Members with Overdue Housing Sales Contracts

국문 초록 (Abstract)

조합원분양계약은 도시 및 주거환경정비법에서 규율하고 있는 재건축·재개발 정비사업에서 요청되는 필수적 절차가 아니다. 동법에서도 전혀 규정하고 있지 않는 조합원분양계약이라는 제도를 여전히 활용하여, 정비사업에서 가장 핵심 절차 중 하나이면서 정비사업 목적 자체라고 할 수 있는 종후 아파트 취득의 원인행위인 관리처분계획이라는 행정행위의 공정력에도 반하는 결론에 이르러 행정행위의 효력조차도 배제하는 사법적 우위의 결과를 초래하고 있어 이에 대한 근본적 검토가 필요하다. 위와 같이 조합원분양계약이라는 임의적인 사법상 행위를 통하여 종국적으로는 정비사업에서 요구되는 핵심적 절차 특히 행정행위의 일환으로 계획되고 통제되는 각종 행정계획이 사실상 부인되어 현금청산자의 지위(조합원지위 상실)로 전락하게 되는 부당한 결론에 이르게 되는데, 이는 사실상 쌍방 당사자 간 의사합치라는 표면적·형식적 이유를 내세워 사법적 효력을 사실상 최우선시 하고 있는 것이다. 이에 과연 조합원분양계약은 반드시 필요한 절차인지 법리적인 측면과 함께 실무적 관점에서도 검증할 필요성이 있다. 나아가 조합원분양계약의 현실적 필요성이 있다고 하더라도 관리처분계획의 효력과 관련하여 어떻게 해석되어야 하는지 검토가 필요하고, 이에 앞서 과연 조합원분양계약 제도와 이를 규율하고 있는 표준정관 자체가 유효한지 여부에 대해서도 선행적 논의가 필요해 보인다. 따라서 본 연구는 과연 조합원들이 수분양권을 가지게 되는 근본적 권능이 무엇인지 일반분양과 비교하여 살펴볼 필요성이 있으며, 조합원분양계약의 필요성과 연동하여 근본적으로 요구되는 현실적 문제점이 불가피하게 발생하게 되는데, 이러한 문제해결과 함께 사법적 계약을 통한 공법적 효력의 회피문제의 근본적인 문제해결을 위해서는 일본의 권리변환제외신청을 한 토지등소유자에 한하여 정비사업의 탈퇴를 인정하는 권리변환계획의 제도도입을 적극적으로 검토할 필요성이 요구된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A combination residential supply agreement (the “Combination Member Sales Contract”) is not a mandatory procedure prescribed under the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments. Despite the absence of explicit statutory grounds, this practice persists in reconstruction and redevelopment projects. This leads to legal outcomes where private law contracts supersede the “public power” (Gungjeong-ryeok) of the Management and Disposal Plan, which is an administrative action that serves as the core procedure and the very purpose of improvement projects for acquiring newly constructed apartments. Consequently, a fundamental review of this phenomenon is required. Through the arbitrary private law act of the Combination Member Sales Contract, essential administrative plans, which should be controlled and planned as part of administrative actions, are effectively denied. This results in the unjust outcome whereby members are relegated to the status of persons entitled to cash compensation (loss of member status). This situation prioritizes judicial effectiveness under the superficial and formal pretext of mutual “meeting of minds” between the parties. Accordingly, A need exists to verify whether the Combination Member Sales Contract is a truly indispensable procedure from both legal and practical perspectives. Furthermore, even if its practical necessity is recognized, how the contract should be interpreted in relation to the validity of the Management and Disposal Plan must be examined. Preceding this, a discussion on the validity of the Combination Member Sales Contract system itself and the Standard Articles of Association that regulate it is warranted. Therefore, this study compares the fundamental powers through which members acquire the right to receive an allotment versus general subscribers. It addresses the inevitable practical issues linked to the necessity of these contracts. To resolve the fundamental problem of evading public law effects through private contracts, the introduction of the Japanese “Right Conversion System” should be actively considered. Specifically, this study proposes adopting a mechanism that allows the withdrawal from an improvement project only for landowners who have applied for exclusion from the right conversion plan.