철거규제의 성립과 전개: 철거와 시공의 관계를 중심으로 = The Establishment and Evolution of Demolition Regulations: Focusing on the Relationship Between Demolition and Construction

국문 초록 (Abstract)

건축물을 건축하는 행위는 오래전부터 규제의 대상이었으나, 건축물을 제거하는 철거행위는 법학의 관심에서 상대적으로 소외되어 왔다. 철거와 시공이 시간상으로 연속하는 공사 현장에서도 철거공사는 건축허가 요건을 심사하는 설계도면의 검토 대상에서 제외되어 왔으며, 이러한 법적·기술적 괴리는 시공 중심의 규제 체계 내에서 오랜 기간 철거 규율의 공백을 초래하였다.철거에 대한 규제는 면허법제와 허가법제가 갖추어지는 과정에서 성립했으나, 건설산업기본법상 건설공사의 개념 속에 철거의 개념이 불가분적으로 결합하지 못했고 실제 공정에서도 철거와 강제퇴거가 하나의 용역으로 통합되어 별도의 업체에 의해 수행되었다. 그로 인해 철거공사가 시공자의 건설공사와 결합하거나 혼화하는 것이 차단되었으며, 면허법상 철거면허의 기준이 과도하게 낮은 것도 규제의 공백을 키우는 데 일조했다. 철거공사는 다른 전문건설공사와 달리 건축허가의 내용에 포함되지 않고 별도의 해체허가를 받는 독립된 공사이며, 이러한 독립성은 건축물관리법의 제정으로 더욱 강화되었다. 건축물관리법상 해체허가에는 별도의 감리자를 두도록 정하고 있는데, 철거공사 중 붕괴사고로 해체허가의 감리자는 처벌될 수 있지만 시공자의 감리자는 처벌할 수 없다. 시공자의 건설공사는 착공신고조차 없어 시공자의 감리자가 감리할 대상이 존재하지 않기 때문이다. 이처럼 허가법상 철거공사는 시공자의 공사가 아니라는 점에서 철거 사고의 책임을 시공자에게 확대하기는 어렵다.재개발사업에서는 도시 및 주거환경정비법에 의해 시공계약에 철거공사가 포함되지만, 이를 근거로 철거공사가 시공자의 것이라는 민사적 해석은 경계해야 한다. 민사상 철거계약이 시공계약에 포함되어도 공법적으로 철거공사가 시공자의 공사가 되는 것은 아니며, 해당 조항의 취지가 강제퇴거 문제를 해결하기 위한 것이었음을 고려하면 시공사의 철거공사에 대한 위험방지책임을 도출하는 것은 논리적으로 자연스럽지 않다. 철거 사고를 방지하는 최선의 해결책은 면허제도를 강화하고 건축물관리법상 허가요건을 강화하는 것이다. 특히 재개발사업의 경우 해체허가의 특칙을 마련하여 요건을 강화해야 하며, 시공자에게 책임을 묻고자 한다면 명확한 의무 부과와 책임범위의 설정이 선행되어야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

While the act of constructing buildings has long been a subject of regulation, the act of removing buildings through demolition has been relatively marginalized in legal scholarship. Even on construction sites where demolition and construction are temporally sequential, demolition work has been excluded from the review of design drawings used to assess building permit requirements. This legal and technical disconnect has resulted in a long-standing regulatory vacuum for demolition within a construction-centric regulatory framework. Regulations on demolition emerged during the establishment of licensing and permitting systems. However, the concept of demolition was not inextricably linked to the concept of "construction work" under the Framework Act on the Construction Industry. In actual practice, demolition and forced eviction were often integrated into a single service and performed by separate contractors. This prevented demolition work from being combined or integrated with the main contractor's construction work. Furthermore, the excessively low standards for demolition licenses under the licensing law contributed to widening the regulatory gap. Unlike other specialized construction works, demolition work is not included in the scope of building permits but is an independent project requiring a separate deconstruction permit. This independence was further reinforced by the enactment of the Act on the Management of Buildings. The Act on the Management of Buildings requires a separate supervisor for deconstruction permits. While the supervisor for the deconstruction permit can be penalized for collapse accidents during demolition, the contractor’s construction supervisor cannot be penalized. This is because the contractor’s construction work lacks even a commencement report at that stage, meaning there is no subject for the construction supervisor to oversee. Thus, under permit law, demolition work is not considered part of the contractor’s project, making it difficult to extend liability for demolition accidents to the contractor. In urban redevelopment projects, demolition work is included in the construction contract under the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments. However, one must be cautious about an interpretation in the realm of civil law that demolition work is, therefore, the contractor’s responsibility. Even if a demolition contract is included in the construction contract for civil purposes, it does not mean the demolition work becomes the contractor’s work under public law. Considering the provision’s intent was to resolve forced eviction issues, deriving the contractor’s duty to prevent risks for demolition work lacks a logical nexus. The optimal solution for preventing demolition accidents is to strengthen the licensing system and enhance the permit requirements under the Act on the Management of Buildings. Particularly for urban redevelopment projects, special provisions for deconstruction permits should be established to tighten requirements. If liability is to be imposed on the contractor, clear imposition of statutory duties and the definition of the scope of responsibility must be prioritized.