자본시장을 통한 유동화 방식의 역모기지 도입 방안에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

Ⅰ. 서론
▣ 우리나라의 노령화 문제는 중장기적으로 중대한 문제를 야기할 수 있기 때문에 이에 대한 관심이 높아지고 있음.
· 경제적으로 보면 저출산·고령화 문제로 인한 직접적인 생산가능인구의 감소와 이로 인한 성장잠재력의 하락이라는 거시적인 측면과 노령층의 노후 생활비 충당가능성에 대한 미시적인 측면에서의 우려가 복합적으로 작용
· 개별 가구의 입장에서는 안정적인 노후 생활의 확보를 위한 다양한 방안에 관심을 기울이는 것이 더욱 중요
▣ 이러한 관점에서 최근 국내에서는 주택연금 등을 통한 노후 생활자금 확보 방안에 대한 논의가 활발함.
· 주택연금은 주택(자산)은 보유하고 있지만 근로소득 등의 노후생계에 필요한 소득(현금흐름)이 부족한 고령자들을 대상으로 하여, 이들의 주택(자산)을 담보로 노후생활에 필요한 자금(현금흐름)을 제공함으로써 사회안전망의 역할을 수행
· 국내 가계자산의 대부분이 집중되어 있는 주택과 부동산 자산을 역모기지, 유동화 등 금융적 수단을 통해 활용하는 것이 중요한 이슈로 부각될 수 있으며,
· 특히, 고령자일수록 부동산 비중이 높아 노후 경제적 자립을 위해 부동산을 활용할 필요성은 더욱 높아짐.
· 이러한 상황에서 주택에 대한 노령층의 인식 변화, 낮은 연령대 일수록 보유주택 비상속 의향의 증가 등으로 앞으로도 주택연금의 수요증가 추세는 지속될 것으로 예상
▣ 향후 주택연금에 대한 수요는 점차 늘어날 것으로 전망되는 가운데, 정부 보증프로그램인 주택금융공사의 주택연금이 이러한 수요를 충분히 충족시킬 수 있을지는 다소 의문
· 특히, 낮은 보증료 수입으로 주택연금이 내재하고 있는 미래에 발생할 수 있는 장수리스크와 이자율리스크를 스스로 충분히 감내할 수 있을지도 의문
▣ 본 보고서에서는 다양한 금융기법과 구조를 이용하여 이러한 위험을 분산시킬 수 있는 방안을 논의함으로써 현재 국내에서 시장을 주도하고 있는 정부 보증의 주택연금과 비교하여 경쟁력 있고 시장참가자별로 관련 위험을 분산할 수 있는 금융상품을 공급할 수 있는 방안에 대해 논의해 보고자 함.
Ⅱ. 국내외 역모기지 시장의 현황과 비교
▣ 역모기지(reverse mortgage)는 개념적으로 은퇴 후 발생하는 소득흐름의 단절을 보완하는 방안으로 자산(stock)을 소득(flow)으로 전환하는 방법의 하나임.
1. 국내 역모기지 시장
▣ 우리나라 역모기지 시장은 주택금융공사의 주택연금 상품을 중심으로 이루어져 있음.
· 주택연금은 주택금융공사가 주택연금과 관련한 위험의 대부분을 부담함으로써, 주택가격 및 시중금리의 변동, 이용자의 수명과 무관하게 확정된 연금을 지급할 수 있도록 보장
· 주택연금상품이 가지는 다양한 리스크(장수리스크, 주택가격리스크, 금리리스크 등)를 완화할 장치가 부족하고, 민간에서 이를 부담한 능력이 충분치 않기 때문에 정부가 관련리스크를 인수하는 공적보증 주택연금 위주의 시장이 형성
· 이러한 상황을 종합적으로 감안하면 국내에서도 당분간 정부(공공기관, 주택금융공사)가 보증하는 주택연금이 역모기지 시장을 주도할 것으로 보임.
2. 미국 역모기지 시장
▣ 우리나라보다 역모기지 시장의 역사가 긴 미국에서도 역사적으로 민간 역모기지 시장은 크게 활성화되지 못한 상태임.
· 전체적인 역모기지 시장이 부진함에도 불구하고 지난 10년동안 미국 역모기지 시장에서 발생한 주요 특징을 살펴보면, 정부의 공적보증을 기반으로 하는 역모기지 상품(HECM 프로그램)이 시장을 주도하게 되었다는 점임.
· 미국의 HECM 프로그램과 우리나라 주택연금은 공공부문 주도 역모기지 프로그램을 민간 금융기관이 대항한다는 점에서 유사하지만,
· 세부적으로 살펴보면, 대행 민간 금융기관의 수수료 수취 여부, 대출이자 및 가입자 구성 등에서 상당한 차이가 존재
3. 영국의 역모기지 시장
▣ 영국에서는 역모기지 상품을 일반적으로 ‘Equity Release’라 칭하며, 전체적인 시장규모는 미미하나 민간 금융시장을 중심으로 주택지분을 유동화하는 다양한 Equity Release 시장이 일찍부터 발달
· 영국 Equity Release 시장에서 대표적인 상품유형은 ‘Lifetime Mortgages’과 ‘Home Reversion Plan’이 있는데, 그 중 Lifetime Mortgages의 비중이 압도적으로 많음.
· Lifetime Mortgages는 차입자가 소유권을 유지한 상태에서 주택담보로 연금을 받는 상품이며, Home Reversion Plan는 가입시 차입자가 주택지분의 일부 또는 전체를 자산 관리회사(Reversion Company)에 매각하는 대신, 별도의 집세없이 평생 거주할 수 있는 권리를 보장하는 상품임.
4. 우리나라 주택연금의 월지급금 산정 방식에 대한 검토
▣ 우리나라 주택연금은 기대손실과 기대수익의 현재가치가 같아지도록 하는 수지상등 조건 하에서 월지급금을 결정하는 구조임.
· 기대손실은 대출잔액(월지급금+연금보증료+복리이자)이 주택가격을 초과하여 대위변제하는 금액이며, 기대수익은 초기보험료와 월보증료 수입의 기댓값임.
· 주택연금은 월지급액 산정모형에 평균주택가격 상승률, 이자율(연금산정 기대이율), 기간생명표의 사망률 등의 고정된 값을 대입하여 지급액을 결정
* 월지급액 산정모형의 주요 변수는 모두 확률변수이기 때문에 이론적으로는 각 확률변수의 프로세스를 알아야 하나, 주택연금은 고정된 값을 사용하되 최신 추세를 반영하여 대입치를 수정하여 산정
▣ 이자율 위험이나 주택가격 변동위험을 감안한 할인율을 산정하여 연금상품의 가격을 결정하는 방식은 전통적 가격결정모형에는 부합하지 않는 것으로 판단
· 시뮬레이션을 이용하여 주택연금의 현재가치를 계산했을 때 주택연금의 수지상등 조건에 상당부분 부합하는 것으로 나타나,
· 연금산정 기대이율을 결정하는 주택연금의 내부 계리 모형이 연금가치를 이론가격에서 크게 괴리시키지는 않는 것으로 판단됨.
Ⅲ. 역모기지 유동화 방안 검토
1. 일반적인 역모기지 구조와 유동화
▣ 역모기지는 대출을 실행하는 금융기관(lender, 주로 은행)과 대출수요자(borrower, 주로 주택을 소유하고 다른 수입이 없는 은퇴자) 간의 대출계약임.
· 일반적인 역모기지 구조에서 (민간)금융기관이 보증기관 없이 장수리스크, 주택가격리스크 등을 전적으로 부담하기에는 현실적인 한계가 있음.
· 하지만, 일반적인 역모기지 대출계약이 위험을 부담하는 방식을 자본시장의 유동화 기법을 이용하여 다양한 선호를 가진 금융시장 참가자 간에 분담하도록 하면 보증기관 없이 위험을 분산할 수 있음.
* 참고로 미국에서는 대출기관이 직접 이러한 위험을 모두 부담하는 것이 아니라 일종의 대출 유동화를 통해 시장에서 위험을 분산
2. 역모기지 관련 위험분담 방안 및 운용구조 검토
▣ 금융시장에서 구조화를 통한 증권이 충분히 발행될 경우 주택가격 변화에 대한 리스크는 금융시장에서 충분히 분산될 수 있음.
· 증권화 구조 자체만으로 소위 역모기지가 내재하고 있는 다른 위험, 즉, 장수리스크와 이자율리스크를 완전히 분산(헤지)시킬 수 있는 것은 아님.
· 장수리스크의 위험 분담방식으로 종신형 역모기지 수요자가 소위 보증료를 부담하고 연금형태의 역모기지를 평생 보장받는 대신 종신형 역모기지 공급자와 수요자 간에 계약시 콜옵션을 부과하여 장수리스크를 수요자 간에 분산시키는 방식을 생각해볼 수 있음.
▣ 역모기지 수요자 입장에서 정부 보증 종신형 역모기지(주택연금)와 유사한 현금흐름을 만들어 내는 (종신형) 역모기지 상품을 민간에서 금융시장을 통해 공급할 수 있는 구조에 대해 논의
· 상품의 공급자 입장에서는 리스크를 헤지할 수 있는 방안과 함께 연금지급의 재원을 확보하는 것이 필요
· 만기가 없는 역모기지 상품의 경우 금융기관 입장에서는 가입자가 사망하여 주택의 매각을 통해 유동화하기 전에는 현금흐름 불일치 문제가 발생하기 때문에 이를 해결하기 위한 유동화 구조를 생각해 볼 수 있음.
▣ 우선 종신형 역모기지 가입자(이하, 가입자)는 역모기지 취급 금융기관(이하, 취급금융기관)에 주택을 담보신탁하고 평생거주권을 보장받는 계약을 체결함.
· 만일 취급 금융기관의 입장에서 이러한 계약이 충분히 풀링(pooling)이 되었을 경우, 취급금융기관은 이를 담보자산(또는 기초자산)으로 하는 채권을 발행할 수 있음.
· 다만, 이럴 경우 가입자로부터 현금흐름이 발생하지 않기 때문에 발행시점에 향후 발생 이자만큼을 할인된 가격으로 발행(할인채)하거나 만기시점에 이자와 원금을 함께 지급하는 형태(복리채)의 무이표채를 발행함.
* 즉, 담보신탁된 주택을 담보로 증권화를 통해 즉시 유동화하여 주택가치에 상응하는 자금을 일시금(lum-sum)으로 확보한다는 것임.
· 취급금융기관은 이를 국채와 같은 유동성이 높은 채권에 투자를 하여 주택담보채권의 유동화 구조를 만듦.
· 이러한 유동화 구조의 핵심은 만기시까지 현금흐름이 없는 담보채권을 사용하여 가입자의 월별 연금지급에 대응하기 위한 현금흐름을 무이표채 발행과 유동성이 높은 금융상품 투자를 통해 만들어 낸다는 것임.
▣ 유동화구조의 특징은 투자자에게 지급되는 현금흐름을 일치시켜주고, 무이표채 형태의 채권을 발행할 위험순위에 따라 tranche를 나눈 구조화채권으로 발행한다는 점임.
· 구조화채권 발행의 장점은 다양한 투자자의 투자성향에 맞게 (Senior tranche(선순위채), Mezzanine(or subordinated) tranche(후순위채) 등) 투자할 수 있다는 점임.
· 또한 조기상환의 가능성이나 상환금액의 변화와 같은 현금흐름의 불확실성을 Unsecured tranche(일종의 Equity)에 투자하는 투자자가 흡수하여 다른 Senior 또는 Mezzanine tranche 투자자에게 돌아가는 불확실성을 흡수하도록 할 수 있다는 점임.
▣ 역모기지 유동화 구조에서 가입자에게 일정기간마다 지급되는 역모기지 자금은 투자상품(이자, 매각 등)으로부터 나와 역모기지 지급에 필요한 유동성을 확보함.
· 가입자에게 지급되는 연금은 시간에 따라 투자상품에서 확보되는 이자(고→저)와 투자상품 매각(저→고)의 비율이 변하는 구조로, 원리금균등분할상환 대출상품과 유사하게 이자와 원금 부분이 조정됨.
· 이를 이용하여 가입자에게 연금을 지급할 수 있는 유동성을 확보하면 기본적으로 주택채권의 유동화를 통해 연금지급이 가능한 구조를 확보할 수 있음.
▣ 하지만 유동화를 통한 지불방식과 일반적인 역모기지 방식 간에는 표면적 차이보다 더 큰 차이가 존재할 수 있어, 가입자 입장에서는 가장 중요한 수령금액에 차이가 있을 수 있음.
· 가입자의 입장에서는 동일한 주택을 대상으로 ‘역모기지의대출승인금액’과 ‘유동화를 통해 주택을 유동자산으로 전환한 금액’이 동일하고 다른 비용 등 외부조건이 동일하다고 가정할 경우, 전체적으로는 투자로 얻는 수익과 대출로 인해 발생하는 이자의 차이만큼 더 많은 금액을 수령할 수 있음.
▣ 유동화구조를 바탕으로 장수리스크의 분담을 위한 콜옵션 도입이 고려될 수 있음.
· 가입자와 취급금융기관 사이의 개별 역모기지 계약에서 취급금융기관이 주택을 잔존가치의 일정비율로 취득할 수 있는 콜옵션을 가지는 방안을 생각해볼 수 있음.
· 예컨대, 취급금융기관이 개별 가입자와 종신형 역모기지 계약시 가입자가 기대수명보다 조기 사망하여 주택가격과 대출잔액의 차이인 잔존가치가 양(+)의 값을 가질 경우 이를 특정 금액, 예컨대 잔존가치에 대한 ‘’(단,  ≤  ≤ )의 비율에 해당하는 가격에 인수할 수 있는 권리, 즉 콜옵션을 가지는 방식으로 계약을 맺는 경우를 상정
· 즉, 가입자와 취급금융기관의 지불계약에 더하여 취급금융기관에게 콜옵션을 부여하고 담보신탁에 대한 가입자를 개별이 아닌 집합적인 풀의 개념으로 관리한다면, 취급금융기관은 가입자의 장수리스크에서 벗어날 수 있음.
▣ 유동화구조는 구조화채권의 만기가 전체 (종신형) 역모기지의 종료와 같거나 긴 경우를 필요로 하지만, (종신형) 역모기지가 20~30년 지속된다는 점을 감안하면, 이렇게 긴 만기를 가진 구조화채권, 특히 무이표채를 발행하기는 어려운 것이 현실
· 이러한 문제를 해결할 수 있는 방법으로 구조화채권의 차환발행과 함께 CMO(Collateralized Mortgage Obligations)형태의 발행을 검토
· 전체적으로 차환발행과 CMO 형태의 발행을 함께 고려한다면 발행초기에는 Senior tranche의 비중을 늘리고 반대로 차환을 거듭할수록 장기에는 Unsecured tranche의 비중을 늘려서 미래에 발생하는 불확실성을 흡수하는 방식을 검토해 볼 수 있음.
▣ 이자율리스크의 분담의 방안으로는 생명보험사에서 판매하는 즉시연금상품과 같이 가입자가 수령하는 최소 연금액을 보장하되 금리에 연동하여 지급하는 방안을 생각해 볼 수 있음.
3. 관련 시사점
▣ 다양한 금융기법과 구조를 이용하여 금융기관(특히, 은행)이 위험분산을 통해 종신형 역모기지 상품을 구성하는 방법을 논의
· 유동화 구조의 가장 큰 장점은 매월(또는 매기) 지급받는 금액이 기존 상품보다 많아질 수 있다는 점임.
· 따라서, 몇 가지 상황별 시뮬레이션을 통해 구조별 월지급액의 차이를 살펴보기로 함.
Ⅳ. 월지급액 비교 시뮬레이션
1. 비교방식
▣ 현재 주택금융공사의 주택연금과 본고에서 제시된 유동화 구조방식에서 발생하는 월지급액을 비교하기 위한 일종의 시뮬레이션과 그 결과를 제시함.
· 월지급액을 계산하는 방식에 따라 직접적인 비교가 어려울 수 있음.
· 기본적으로 동일한 가정을 이용하여 가입자의 입장에서 역모기지 방식에 주택연금에서 지불되는 보증료를 감안한 구조에서 발생하는 현금흐름과 유동화 방식에서 발생하는 현금흐름을 비교하기로 함.
▣ 보증료를 감안한 역모기지(주택연금) 방식이나 유동화 방식에서 가입자에게 지불하는 금액은 원론적으로 매기 발생하는 지급액과 보증료의 (할인된) 가치의 총합이 (현재) 주택가치와 동일하도록 만들어주는 금액으로 산정됨.
· 주택연금에서는 매기 가입자에게 χ만큼 금액이 지급되며, 지급되는 금액은 아래의 식과 같이 매기 지급액에서 이자를 감안한 금액의 합이 T기의 예상 주택가치와 동일하게 되는 금액으로 결정됨.
* 다만, 주택연금에서는 초기보증료(G₀)가 발생하며, 또한 매기 보증료(g_t)가 추가로 발생
· 유동화 방식은 만기에 예상된 할인율(d)로 할인한 금액을 유동화하여, 이를 기반으로 매기 지급금(y)을 지급하며, 지급되고 남은 금액은 수익률 r로 재투자되는 구조
* 지급금액은 만기에는 남은 금액이 0이 되는 금액으로 결정
2. 지급액 및 가입자 현금흐름의 현재가치 비교
▣ 조건을 동일하게 하여 주택연금 실제 월지급액과 시뮬레이션 월지급액 현금흐름의 현재가치를 비교한 결과 일부 차이가 나는 것을 알 수 있음.
· 이는 월지급금 산정방식에서 발생하는 다양한 비용을 고려하지 못한 측면이 있는 것으로 생각됨.
▣ 역모기지 방식과 유동화 이후 투자 방식에서의 각각 월지급액 산출방식에 따라 다음과 같은 파라미터 하에서 월지급액을 비교함.
· 27년 동안 현재 주택가치(h₀)를 약 2.79억, 예상 주택가격 상승률(g)을 1.5%, 대출이자율(i)을 3.39%, 투자수익률(r)을 2.3%로 적용
· 보증료를 감안한 역모기지(주택연금) 방식에서 가입자가 27년간 매월 지급받는 금액은 682,638원으로 산출됨.
· 유동화 방식을 사용한 경우에는 매기 지급금은 투자자들이 요구하는 수익률, 즉 할인율에 따라 달라지는데,
· 투자자들의 투자수요를 이끌어내기 위해서는 할인율이 다른 대안적인 투자에서 발생하는 수익률보다 클 필요가 있음.
· 이를 감안하여 역모기지방식과 유동화방식이 서로 무차별해지는 지불하는 할인율(·)을 역산하면 3.4837%으로 추산됨.
· 만일 할인율이 3.4837%보다 작다면 단편적으로는 유동화 방식을 선호할 수 있으며, 반대로 할인율이 3.4837%보다 크다면 보증료를 감안한 역모기지(주택연금) 방식을 선호할 것임.
▣ 각 방식별로 가입자 입장에서의 유불리는 담보주택의 잔존가치 처리문제로 인해 사후적으로 현금흐름의 종료시점, 즉 사망시점에 따라 달라질 수 있음.
· 역모기지(주택연금) 방식에서 가입자는 예상사망시점보다 장수하더라도 사망시까지 약정된 지급금을 매기에 수령할 수 있으며, 조기에 사망하더라도 담보주택의 잔존가치가 가입자의 상속자에게 이전됨.
· 반면 유동화 방식의 경우 표면적으로 가입자가 매기 더 많은 금액을 수령하기 때문에 유동화 방식이 가입자가 선호하는 방식으로 보일 수 있지만,
· 사망시점에서 남은 잔존가치가 있다고 하더라도 지급이 종료되기 때문에 실질적으로는 사망시점까지 지급된 금액이 주택의 잔존가치가 상속되는 역모기지(주택연금) 방식보다 작을 수 있음.
· 또한, 유동화 구조에서는 에 따라 가입자의 타입에 따라 선호가 달라질 수 있음.
* ‘α=0.5’인 유동화 구조는 ‘α=0’인 유동화 구조에 비해 장수 가능성이 높다고 생각하는 타입의 가입자에게 선호되지 못할 가능성이 높으며, 오히려 기대수명보다 조기에 사망할 것으로 생각하는 타입의 가입자에게 선호될 가능성이 높음.
· 방식별로 여러 파라미터에 따라 현금흐름이 달라지고, 가입자별 종료(사망)시점에 대한 불확실성이 있기 때문에 사전적으로 어느 방식이 항상 우월하다고 단정하기는 어려움.
▣ 각 방식별로 파라미터 값 변화에 따른 월지급금 변화를 비교
· 역모기지 방식의 경우 전체적으로 대출이자율이 증가하면 가입자에게 지급되는 월지급금이 감소하는 형태를 나타냄.
· 유동화 구조에서는 유동화 시 담보자산의 비율이 높을수록 가입자가 수령할 지급액은 감소하게 되며, 본 구조를 유지하는데 발생하는 다양한 관리비용도 지급액을 계산하는 데 상당히 중요한 요소로 작용
· 각 방식별 월지급금 산출에 공통적으로 사용되는 파라미터(현재주택가격, 예상주택가격상승률)의 변화에 따른 지급금액의 차이는 거의 나타나지 않는 것으로 보임.
Ⅴ. 정책적 시사점
▣ 본고에서는 몇 가지 가정을 바탕으로 유동화 금융기법과 구조를 이용하여 종신형 역모기지 상품을 구성하는 방법을 논의하였음.
· 민간 금융회사의 만기가 정해진 역모기지 상품은 주택금융 공사가 보증하는 종신형 주택연금에 비해 상대적으로 불리함.
· 따라서 주거를 보장하면서 노년 은퇴자가 평생동안 종신형 연금형태의 현금흐름을 지급받을 수 있는 대안적 구조를 검토
· 이를 통해 역모기지 상품에 내재된 위험의 분산과 가입자 입장에서 더 많은 현금흐름을 만들어 낼 수 있는지를 살펴봄.
· 본고에서 제시된 구조가 현재 국내에서 점차 주목을 받고 있는 주택금융공사의 종신형 주택연금보다 모든 면에서 우월한 것은 아니지만,
· 유동화 구조의 가장 큰 장점은 매월(또는 매기) 지급받는 금액이 기존 상품보다 많아질 수 있다는 점임.
▣ 본문에서 논의하지 못하였지만 본 구조를 검토할 때 몇 가지 추가적으로 주의 깊게 검토할 부분도 있음.
▣ 첫째, 개인의 기대수명이 아닌 전체의 평균 기대수명이 예상과 달리 변할 경우를 의미하는 ‘사회적 장수위험(longevity risk)’에 관한 문제임.
· 이를 투자자 입장에서 장수위험을 대비할 수 있는 방법은 구조화 채권을 발행하는 것으로 일부 해소할 수 있음.
· 주택연금 수요자 입장에서도 만일 기존 예상과 달리 향후 평균기대여생이 늘어날 것으로 다시 예상되는 경우, 연금액을 일부 감액하는 방식으로 ‘사회적 장수위험‘을 흡수할 수 있음.
▣ 둘째, 이자율위험에 관한 ①구조화채권에 투자한 투자자들이 직면하는 이자율위험과 ②역모기지 투자상품에서 발생하는 문제임.
· 우선 구조화채권에 투자한 투자자들이 직면하는 이자율위험은 투자자들이 직접 해소해야 되는 부분으로 판단되며,
· 역모기지 투자상품에서 발생하는 위험을 분산시키기 위해서는 주택연금 수요자가 수령하는 연금액을 최소한의 금액은 보장하지만 금리에 연동하여 지급하는 방안을 생각해 볼 수 있음.
▣ 셋째, 주택가격변동위험에 대한 문제인데, 본고에서 제시된 구조에서는 Unsecured Tranche(equity)에 투자한 투자자들이 직접 부담하는 부분이 되므로 이를 부담할 수 있는 능력이 있는 투자자를 우선 고려해야 함.
▣ 본고에서는 유동화구조를 설계하는 데 필요한 많은 변수와 불확실성을 제외하고 원론적으로 중요한 변수만을 고려하여 시뮬레이션을 실시하여 부분적인 결과만을 제시
· 예컨대, 가입자의 생존 여생에 따라 pay-off가 달라질 수 있기 때문에 역선택(adverse selection)의 문제가 발생할 우려 등의 문제를 시뮬레이션에 반영하는 데는 다소 한계가 있음.
▣ 그럼에도 불구하고 본고에서는 급격한 노령화가 진행되는 우리나라에서 이로 인해 발생할 수 있는 부작용을 조금이나마 완화시킬 수 있는 방법으로 주택자산의 유동화를 활용할 있는 방안을 논의한 것에 의의
· 장기적으로 국내 금융시장의 완전성을 점차 갖추어 나간다고 가정하면 역모기지와 관련된 위험이 특정 주체에게 집중되지 않고 경제주체에게 상당히 분산되면서 직접적으로는 가입자의 수요를 충족시킬 수 있을 것으로 판단
· 더 나아가서는 주택소유자의 주거안정을 꾀하면서 대다수의 국민들이 언젠가는 직면할 수밖에 없는 주택의 비유동성 문제를 점진적으로 해결하여 당장 빠르게 다가오는 고령사회(aged society)에 거시적으로는 소비수준을 유지시켜 줄 수 있을 것으로 기대함.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This report discusses the construction of a lifetime open -end style reverse mortgage product using the securitization finance techniques and structures. In general, term mortgage products provided by private finance companies are relatively disadvantageous to those of lifetime open-end type reverse mortgage policies guaranteed by the Korea Housing Finance Corporation. Thus, in this paper, we propose an alternative structure in which the retirees can receive lifetime retirement cash flows while securing their housing; and examine if it is possible to distribute the risk inherent in reverse mortgage products and even generate more cash flow than the current hosing pension program.
Although the structure presented in this paper is not in all respects advantageous to the reverse mortgage policy of the Korea Housing Finance Corporation currently in limelight; the benefits paid by the subscribers can still be more than the current reverse mortgage policy. Yet, there are limitations in this paper in the sense that we only consider the theoretically important variables in the simulation rather than all the variables required for designing the securitization structure. However, this paper has its significance in that it actively discusses the utilization of the securitization of housing assets as a way to alleviate the side effects of the rapid aging situation in Korea.