부동산신탁등기제도의 현황과 그 개선방향 = The Current Status of the Real Estate Trust Registration System and Its Improvement

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

First, the paper examines the status of practical processing of 'real estate trust registration', an important process of real estate trust business, and examines the effectiveness of trust registration and the problems of how to prepare registration records. The trust ledger prepared by the registration official is stipulated as part of the registration record, and the current practice is to make the electronic image information of the trust contract, which is the registration cause certification information prepared by the trust party (consignor and trustee), into the trust ledger. According to Article 4 of the Trust Act, which is a substantive corporation, the general trend equivalent to real rights affects all of these trust contracts with dozens of pages. This counter force is not allowed to counter-prove in good faith to the counterparty, blocking the protection of third parties in good faith, and hindering the speed and safety of trust property transactions. In order to solve these problems, we present opinions on the direction of improvement on the illegal and unfair methods of preparing the trust register. The registration of real estate "secured trust" introduced in the revised Trust Act (Article 2, proviso to Article 78 (2)) is an important means of providing collateral for the debtor (consignor) to the trust company (trustee) without the cooperation of the creditor. Nevertheless, its use is still poor in practice. As a procedure for protecting corporate creditors stipulated in the Commercial Act, the paper reviews the plan and suggests alternatives so that the registration of the "secured right" trust along with the registration of the "security" trust can be usefully used.

국문 초록 (Abstract)

논문은 먼저, 부동산 신탁사업의 중요 과정인 ‘부동산신탁등기’ 실무처리 현황 등을 살펴보고, 신탁등기의 효력과 등기기록 작성방법의 문제점에 대하여 살펴본다. 등기관이 작성하는 신탁원부는 등기기록의 일부로 명문화되어 있고, 현행 실무는 ‘신탁원부 작성정보’로서 신탁당사자(위탁자와 수탁자)가 작성한 등기원인증명정보인 신탁계약서의 전자적 이미지정보를 그대로 신탁원부로 만들고 있다. 실체법인 신탁법 제4조에 의하여, 물권에 준하는 대세(對世)적 ‘대항력’(對抗效)이 수십쪽에 달하는 깨알 같은 글씨의 이 신탁계약서 모두에 미치게 된다. 이 대항력은 거래 상대방에게 선의의 반증(反證)도 불허되어 선의의 제3자 보호가 차단되고, 신탁재산 거래의 신속과 안전을 저해하게 된다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여, 신탁원부 작성 실무의 위법, 부당한 방식에 대해 그 개선방향에 관한 검토의견을 제시해 본다.
개정 「신탁법」(제2조, 제78조제2항 단서)에서 도입된 부동산 ‘담보권신탁’등기는 채권자의 협력 없이도 채무자(위탁자)가 자기 또는 타인(물상보증인)의 부동산에 담보권을 설정하거나 설정된 담보권을 신탁회사(수탁자)에 이전하는 중요한 담보제공 수단이다. 그럼에도 불구하고 아직 실무에서 그 활용이 저조하다. 논문은 상법에 규정된 회사채권자보호절차로서 ‘담보’신탁등기와 더불어 ‘담보권’신탁등기가 유용하게 잘 활용되도록, 그 방안에 대하여 검토하고 대안을 제시하고 있다.

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