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계약의 해소와 부당이득반환의 문제 : 선분양계약에서의 신탁관계를 중심으로 = 대법원 2017. 7. 11. 선고 2013다55447 판결
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2019
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278-316(39쪽)
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통상 건축물 분양에는 시행사, 시공사, 금융기관, 신탁회사, 광고대행사, 분양대행사 등 다수의 당사자들이 개입된다. 특히 건축물이 지어지기 전에 이루어지는 소위 선분양의 경우 투자자들을 보호하기 위하여 관련 법 등에 따라 담보신탁이 널리 활용되고 있는데, 이에 따라 분양계약에서는 수분양자가 분양대금을 분양사업자가 아닌 신탁회사에 직접 지급하도록 하는 것이 일반적이다. 이러한 분양계약이 취소되거나 해제되는 등 계약관계가 해소되면 이미 지급한 분양대금 등의 급부를 반환하여야 하는 문제가 발생하는데, 이 때 급부반환의 주체가 누가 되어야 하는지는 다수 당사자 간의 부당이득반환을 어떻게 해결할 것인지의 논의로 이어진다.
즉, 분양계약의 특유한 신탁관계로 인하여 계약의 당사자와 급부를 수령한 당사자가 달라지므로, 계약이 해소되면 삼각관계에서의 부당이득 반환의 문제가 대두되는 것이다. 대상판결 역시 수분양자와 시행사 및 수탁자의 관계를 계약의 일방당사자가 계약상대방의 지시 등으로 급부과정을 단축하여 계약상대방과 또 다른 계약관계를 맺고 있는 제3자에게 직접 급부한 경우로 이해하였고, 이러한 삼각관계에서는 계약이 해소되면 수분양자는 계약상대방인 시행사에 대하여 부당이득을 청구할 수 있고 직접 급부를 수령한 신탁회사를 상대로 하여서는 부당이득반환청구를 할 수는 없다고 판단하였다. 이는 대상판결의 이전에 있었던 유사한 사실관계에 대한 판례들과 같은 결론이고, 이후에도 건축물 선분양 사안에서도 되풀이되고 있다.
대상판결의 결론은 삼각관계에서의 부당이득반환의 일반법리에만 비추어 본다면 일응 타당한 것처럼 보이나, 계약에서의 자기책임의 원리 등 판결이 언급하는 근거를 선분양계약에서의 신탁관계에 그대로 적용하기는 곤란하다. 타당한 결론에 이르기 위해서는 신탁이라는 장치를 이용하여 수분양자를 보호하고자 한 건축물분양법의 제도적 취지를 염두에 두고, 보다 근본적으로 제3자에게 급부하기로 약정한 계약 당사자들의 의사와 그로 인한 경제적 이익관계를 충분히 고려하여야만 할 것이다.
When a seller of a building intends to sell its units to many buyers before the construction is not completed, the need to protect buyers gets greater. For this purpose, a trust arrangement is widely used and sometimes forced by the relevant law between the seller and a trust company, under which all assets related to the building sales are trusted to the trust company so that they can be operated independently. Therefore, it is not uncommon that the sales agreement requires that the buyer make the payment directly to the trust company. If the agreement is cancelled or terminated, it will become a problem who should return the payment.
The Korean Supreme Court has regarded this relationship as a matter of unjustified enrichment among the triangular parties in several cases. From this standpoint, the Supreme Court decision 2013da55447 (issued on July 11, 2017) suggests that the buyer could not claim the return of the payment directly to the trust company, but only to the seller, the counter party of the sales agreement.
The conclusion appears to be reasonable in the light of the general legal principle of unjustified enrichment in a triangular relationship. However, it would not be applicable to the building sales cases involving a trust arrangement under the relevant law. To solve this matter reasonably, it should be necessary to take into account the intent of the contract parties and economic interests associated with the contract, as well as the purpose of the relevant law.
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