주거이동으로 인한 저소득층 밀집의 외부효과에 대한 연구

국문 초록 (Abstract)

지금까지는 도심의 낙후한 주거환경을 개선하기 위한 사업방식으로 재개발·재건축사업이 주로 진행되어 왔다. 그 결과 지난 30년간 도심 내 노후 불량 주거지는 공동 주택 위주로 새롭게 정비됨으로써 도심의 주거환경 개선과 단기간 주택 공급량 확대라는 긍정적 효과를 얻을 수 있었다. 하지만 저소득층은 재개발과 같은 사회적 변화로 인해 비자발적 이주를 감당해야하는 등 주거불안 문제에 직면하고 있다는 우려의 목소리도 크다. 이러한 배경에서 전면철거형 개발방식에서 새로운 패러다임으로 전환하고자 하는 노력에서 ‘도시재생’ 이 등장하였다. 법률적으로는 경제적·사회적·물리적으로 쇠퇴한 지역에 대해 국가의 지원을 강화시켜 새롭게 되살리고 도시경쟁력을 제고하는 데 목적을 두고 있으며, 기존의 지역개발이나 도시정비 사업 방식과 달리 주민공동체의 참여를 기반으로 지역의 특색과 자원을 활용해 차별화된 사업을 추진하는 것을 목표로 하고 있다. 이처럼 낙후된 지역을 이제 국가차원에서 해결하고자 여러 가지 대안을 모색하고 있는 상황이다.
주거는 소득과 직결되기 때문에 낙후된 지역은 곧 저소득층이 주거지이다. 저소득층은 가난한 지역을 벗어나고 싶어도 자체적으로 못 벗어날수도 있고, 지역에서 벗어나기 싫어도 부득이하게 이주를 해야 하는 상황일수 있다. 이러한 배경하에 본 논문에서는 도시 저소득층의 주거이동이 중고소득의 주거이동과 다른점을 탐색적으로 발견하고, 저소득층이 실제로 어디서 어디로 이동하는가를 분석하였다. 저소득층 밀집지역이 중고소득 주거지로 개발되면 저소득층은 저소득층이 많이 거주하고 있는 주거환경이 낙후된 지역으로 밀려나기 때문에 특정지역에 저소득층 집중이 발생하는 것을 실증분석 하였다. 나아가 이러한 저소득 거주지역의 밀집은 범죄, 자살 등 사회병리 현상 증가에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
이처럼 저소득 가구가 중고소득 가구에 비해 주거이동을 통해서 주거수준을 개선시킬 기회를 갖지 못한다면 이는 정부가 저소득층에 대한 주거 복지정책을 적극적으로 펼쳐나가야 하는 당위성과 함께 지금까지 펼쳐온 주택정책이 개선되어야 함을 시사해 준다. 따라서 주거이동을 유발시키는 재개발·재건축 정책에서 한계점을 찾고 최근 화두인 도시재생을 통한 노후한 주거환경 개선방안으로 연구의 시사점을 제기하고자 한다.
첫째, 저소득층의 주거이동을 유발하는 재개발 사업시 새로운 이주대책 검토가 필요할 것으로 보인다. 재개발 사업으로 인하여 외지로 밀려나가는 사람들은 대부분 세입자이므로 세입자에 대한 효과적인 대책이 강화되어야 할 것이다. 현재 서울시의 경우 재개발지구에 시행중인 사업들은 대부분 임대주택 공급계획을 포함하고 있다. 그러나 계획된 임대주택의 공급량은 세입자를 모두 수용하기에는 부족한 수준이다. 따라서 임대주택공급을 위한 예산을 증대하고 임대주택 입주자격을 확대하는 등 임대주택 공급방안을 강화해야 할 것이다. 다른 방안으로 시 차원에서 단독·다가구주택 매입 후 리모델링을 통해 저소득 임대주택으로 활용하는 것도 하나의 대안이라 판단된다.
둘째, 재개발·재건축 사업의 속도조절이 필요할 것으로 보인다. 도시 내 주거이동은 기존 주거지로부터 근거리에 주거지를 탐색할 가능성이 높기 때문에 일시적으로 대규모 재개발이 발생할 경우 인근 주변지역의 임대료 상승 등 부정적인 영향이 발생할 우려가 있다. 비싼 임대료 때문에 기존 원주민들은 현 주거지를 벗어나 원치 않게 먼거리로 이주를 해야하기 때문에 시 차원에서 주택재개발 사업이 한꺼번에 발생하지 않도록 적절히 조율해야 할 것으로 보인다.
셋째, 재개발 사업 방식에 있어서 철거재개발보다 도시재생사업을 적극 활용하여 현지개량방식을 확대 실시하는 것이다. 도시재생 사업의 일환으로 노후주택을 공공주택으로 전환하여 양호한 저소득 주택을 공급하는 것도 하나의 방법으로 보인다. 하지만 현지개량방식은 임대료를 상승시켜 세입자들에게 불이익을 가져올 수 있기 때문에 임대료 보조정책 실시 등 기존 세입자가 불편을 겪지 않는 방안도 함께 검토 되어야 할 것이다.
넷째, 도시재생정책을 통해 저소득층이 집중적으로 거주하는 지역의 사회적 환경 개선을 시도해야 할 것이다. 사회구조 이론에서 주장하듯이 범죄의 원인을 저소득층 개인과 관습적인 목표, 규범, 규칙 사이의 분열로 본다면, 범죄적 행동의 대안은 도심 거주자에게 관습적 사회의 보상을 공유할 수 있는 기회를 제공하는 방법으로 해결할 수 있다는 것이 논리적으로 타당하다. 따라서 저소득층이 많이 거주하는 지역에 도시재생 프로젝트를 시행하여 지역공동체 강화를 위해 노력해야할 것이다. 특히 물리적 환경을 개선시키는 노력도 중요하지만 공동체 강화에 더욱 신경 써야 할 것이다. 미국의 경우, 저소득 거주지에 사회적 안정성을 높이기 위한 노력의 하나로 기존의 공동체 구조를 조직화 하고자 시도했다. 해체지역에서 공동체의 발전을 위한 교육, 공중위생, 교통안전, 물리적 보호관리, 법 집행과 같은 캠페인을 벌였다. 사회의 주류로부터 고립된 사람들을 사회로 참여시키고자 시도되었고 그 효과 또한 입증된 바 있다. 따라서 저소득 가구가 밀집한 열악한 주거환경을 물리적인 환경개선으로 범죄 취약지역에서 벗어나도록 도와줌과 동시에 지역 커뮤니티 활성화를 위해 다양한 프로그램을 함께 진행하여야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론
• 1.1. 연구의 배경 및 목적
• 1.1.1. 연구의 배경
• 1.1.2. 연구의 목적
• 1.2. 연구의 대상 및 범위
• 1.2.1. 연구의 대상
• 1.2.2. 공간적 범위
• 1.3. 연구의 내용
• 제2장 이론고찰 및 선행연구
• 2.1. 주거입지 이론
• 2.1.1. 저소득층 주거에 대한 선행연구
• 2.2. 주거이동에 관한 이론
• 2.2.1. 저소득 가구의 주거이동에 대한 선행연구
• 2.2.2. 주거이동 요인에 대한 선행연구
• 2.3. 저소득 가구, 주택가격, 외부효과 관련 이론
• 2.3.1. 저소득 가구, 주택가격, 외부효과에 대한 선행연구
• 2.4. 선행연구와의 차이점
• 제3장 연구문제 및 가설설정
• 3.1. 연구문제 및 가설설정
• 제4장 주거이동에 영향을 주는 요인
• 4.1. 실증모형의 분석방법
• 4.1.1. 이항로짓모형(Binary Logit Model)
• 4.1.2. 추정치에 대한 검정
• 4.1.3. 모형 적합도 분석
• 4.2. 분석결과
• 4.3. 결론
• 제5장 주거이동 패턴 분석 71
• 5.1. 서울시 저소득가구 주거이동 기초통계량 분석 73
• 5.1.1. DATA 탐색 및 기초분석 73
• 5.1.2. 서울시 2010년 구별 저소득층 가구 현황 73
• 5.1.3. 구별 저소득 가구 변화 2000, 2010 76
• 5.2. 서울시 저소득가구와 중고소득가구의 주거이동 패턴 82
• 5.2.1. 저소득 가구와 중고소득 가구의 이동현황 82
• 5.2.2. 저소득 가구와 중고소득 가구의 이동량 분석 87
• 5.2.3. 저소득 가구와 중고소득 가구의 이동비율 분석 94
• 5.3. 소결 101
• 제6장 저소득 가구, 주택가격, 외부효과 관계 103
• 6.1. 저소득 가구, 주택가격, 외부효과 관계 분석 103
• 6.2. 실증분석 105
• 6.2.1. 분석모형 105
• 6.2.2. 변수의 선정 및 분석모형 구축 109
• 6.3. 분석 결과 및 해석 116
• 6.3.1. 모형 개념도 124
• 제7장 결론 및 시사점 127
• 7.1. 결론 및 시사점 127
• 7.2. 연구의 한계 129
• [참고문헌] 131
• [부 록] 141
• [Abstract] 155

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