저온 및 상온물류센터 임대료 결정요인 비교분석

국문 초록 (Abstract)

온라인 쇼핑의 급격한 성장과 비대면 소비문화의 확산, 신선식품에 대한 온라인 소비가 증가하면서 대형 유통사들 역시 오프라인 중심의 판매 구조로부터 온라인 판매채널에 대한 강화 노력을 기울이고 있다. 특히 배송시간과 관련된 소비자의 욕구와 니즈(needs)가 커지며 유통사의 물류 경쟁력이 브랜드에 대한 고객 충성도 확보와 매출 증가로 이어지고 있어 기업과 기관 투자자들은 물류센터에 대한 투자를 확대해 나가고 있다. 물류센터의 공급량은 지역적으로 수도권을 중심으로 크게 증가하고 있다. 수도권은 국내 인구의 40%이상이 거주하는 대표적인 소비시장으로 물류의 최종 소비처에 대한 확보가 용이하고 수송 및 인력 인프라가 잘 갖춰진 특징을 갖고 있어 물류산업에서도 중요한 거점 역할을 담당하고 있다. 물류센터의 보관 유형별로는 저온 물류센터의 공급량이 크게 증가한 것으로 확인된다. 코로나19 바이러스(COVID-19)발발로 인해 확산된 비대면 소비문화는 유통기한에 비교적 자유로운 공산품 뿐만 아니라 보관 및 운송에 상대적으로 제약이 많은 신선식품과 생필품에 대한 온라인 소비증가로 이어졌다. 이에 물류산업에서는 저온 물류센터에 대한 급격한 수요 증가 현상이 나타났으며 수도권을 중심으로 공급과 투자가 증가하고 있다.
하지만, 물류센터 투자 타당성 검토에 중요한 역할을 차지하는 물류센터 임대료 가격결정요인에 대한 연구는 자료 수집의 한계로 인해 학술적으로 부족한 것이 현실이다. 또한 물류센터의 보관 유형 중 상온과 저온시설에 대한 임대료 가격결정요인을 분석한 선행연구는 미흡한 실정으로 이에 대한 연구가 필요하다. 이에 따라 본 연구는 국가 물류산업에서 구조적으로 중요한 비중을 차지하는 물류센터의 보관유형 중 상온시설과 저온시설에 대한 임대료 결정요인을 규명하고 실증분석 하여 유의미한 시사점을 도출하는데 목적을 두었다.
본 연구에서는 수도권에 위치한 상온 182개와 저온 74개를 포함한 총 256개의 물류센터를 대상으로 실증분석을 진행하였으며, 이를 통해 도출된 각 유형별 임대료 결정요인을 비교 분석하였다. 특히, 임대료 결정요인으로 콜드체인(Cold Chain)과 라스트마일(Last-mile) 요소를 고려하여 배후권역의 소비력이 임대료에 미치는 영향을 분석하여 현대 물류센터의 기능과 유통환경의 관점에서 콜드체인과 라스트마일이 갖는 학술적 의미를 연구하였다.
연구 분석은 다중회귀분석(Multiple Regression Analysis)를 바탕으로 한 헤도닉가격모형(Hedonic Price Model)을 이용하였다. 실증분석은 크게 두 단계로 진행되었으며, 첫 번째 단계로 연구A에서는 상온과 저온물류시설의 임대료를 모두 합하여 연구를 수행 하였고 두 번째 단계로 연구 B에서는 상온임대료(B-1)와 저온임대료(B-2)를 각각 독립적으로 분석한 후에 상온과 저온 임대료의 결정요인에 대한 결과를 비교분석하여 그 차이를 결론으로 도출하였다.
본 연구결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 더미변수를 활용한 연구모형 A를 통해 물류센터 상온과 저온시설의 임대료 차이는 저온 임대료가 상온보다 월 34,948원/3.3㎡ 더 높은 것으로 나타났으며 통계적으로 유의성을 갖춘 것으로 분석되었다.
둘째, 최종 배송지까지 물품의 신선도 유지가 요구되는 콜드체인 물류의 경우 인접한 거리에 위치한 배후도시의 인구수와 사업체수의 규모가 커질수록 정[+]의 영향을 받게 되는 것으로 분석되었다.
셋째, 물류센터 상온시설의 경우 보관품목이 온도와 유통기한에 비교적 유연하기 때문에 물류센터의 경과년수와 고속도로 IC, 항만과의 거리와 같은 시설적 요소와 광역 교통여건에 유의한 영향을 받는데 비해 저온 물류센터의 경우 시설적인 요소에 대한 임대료 영향이 상온대비 상대적으로 낮은 것으로 나타났다.
연구 결과를 종합하면 라스트마일 경쟁력이 물류센터의 임대료 결정에 유의미한 영향을 주는 요인으로 분석되었으며 콜드체인의 관점에서는 저온 물류센터 개발 및 투자시에 최종 수요처와의 거리와 소비층의 규모가 주요 고려사항이 되어야 한다는 결론이 도출되었다. 다만 본 연구의 결과만으로 물류센터 저온과 상온 임대료간의 차이를 명확히 구분 짓는 특정된 변수를 설명하기에는 한계점이 있다. 따라서 본 연구를 바탕으로 보완된 자료수집과 연구방법을 통해 후속연구를 진행한다면 향후 물류센터 개발과 투자 그리고 국가 콜드체인을 구축하는데 올바른 방향을 제시할 수 있을 것으로 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 2
• 2.1 연구의 범위 2
• 2.2 연구의 방법 4
• Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토 5
• 1. 물류의 개념과 관련 이론 검토 5
• 1.1 물류의 개념 5
• 1.2 물류센터의 개념과 유형 6
• 1.3 콜드체인 물류의 개념 8
• 1.4 물류산업의 라스트마일(Last-Mile) 개념 11
• 2. 부동산 임대료 결정 12
• 3. 선행연구 검토 14
• 3.1 물류센터 임대료 결정 및 입지선정 요인에 관한 연구 14
• 3.2 연구의 차별성 17
• Ⅲ. 국내 물류시장 동향 및 물류센터 현황 19
• 1. 국내 물류시장 동향 19
• 1.1 온라인 쇼핑시장과 택배물류 19
• 1.2 온라인쇼핑 이용 실태 – 성별 및 연령별 20
• 2. 국내 물류센터 투자현황 22
• 2.1 물류센터 투자시장 22
• 2.2 물류부동산 리츠 규모 23
• 2.3 위탁운용사(AMC) 및 투자기관 물류센터 보유현황 25
• 2.4 국내 물류센터 임대료 현황 26
• 3. 국내 물류센터 현황 28
• 3.1 물류창고 등록현황 28
• 3.2 물류창고 지역별 공급 현황 29
• 3.3 물류창고 면적별 공급현황 30
• 3.4 물류센터 신규 공급 현황 31
• Ⅳ. 실증분석 32
• 1. 자료의 수집 32
• 2. 연구가설 설정 및 변수 정의 35
• 3. 분석 방법 41
• 3.1 헤도닉 가격 모형(Hedonic Price Model) 42
• 4. 분석 절차 43
• Ⅴ. 연구 결과 44
• 1. 기술통계분석 44
• 1.1 물류센터 기초 통계량 44
• 1.2 상온 물류센터 기초통계량 45
• 1.3 저온 물류센터 기초통계량 47
• 2. 연구모형별 분석 결과 48
• 2.1 물류센터 임대료 결정요인 회귀분석 결과 48
• 2.2 상온 물류센터 임대료 결정요인 회귀분석 결과 49
• 2.3 저온 물류센터 임대료 결정요인 회귀분석 결과 51
• 2.4 상온 및 저온 임대료결정요인 분석결과 비교 53
• 3. 연구가설 검증분석 결과 54
• Ⅵ. 결론 57
• 1. 연구결과 요약 57
• 2. 연구의 시사점 및 한계 58
• 참고문헌 61
• 영문요약 63