공동체의 사회자본이 주거안정에 미치는 영향 = The Effects of the Social Capital of a Community on Housing Stability

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Public rental houses have brought positive effects for housing policies in the aspect of ensuring the housing stability of lower-income class, but the suppler-centered supply system is not reflecting the diverse needs of consumers. The exhaustion of available housing lots and the acceleration of fiscal deficit have driven the quantitative expansion of government-led supply to the limits. In the social and psychological aspects of residents, public rental houses in large complex forms have earned residual perceptions of poverty housing, disorder, and poor residence and impressions of stigmatized spaces. Residents thus have discrimination and sense of alienation internalized with the ongoing emergence of their social exclusion in the community.
There should be a shift from the old supplier-centered policy based on large complexes to a consumer-centered one based on small complexes to ensure the sustainability of public rental housing policies. Another shift is also needed from the residual support system for certain vulnerable housing groups to a custom support system for various groups. In the aspect of management, there is a need to create a community to enhance social and psychological factors in addition to a physical environment. It requires the creation of social capital to build a path toward the resolution of social exclusion issues.
This study set out to demonstrate a premise, "The community characteristics of consumer-customized public rental houses will have effects on the housing stability of residents through the creation of social capital." For this purpose, the study analyzed with a multi-level model the effects of residents' individual and complex characteristic factors on the creation of social capital based on the data of a survey conducted with 68 consumer-customized public rental housing complexes that Seoul Housing and Communities Corporation provided since 2011. It also conducted multiple regression analysis to examine the effects of social capital on housing stability.
The findings were as follows: first, it was demonstrated that the community characteristics of consumer-customized public rental houses had effects on the increased housing stability of residents through the creation of social capital. Such community characteristics of custom rental houses as community satisfaction, ratio of community area, and residential environment service created social capital, one of residents' social and psychological elements, and social capital worked as a factor in the enhancement of housing stability.
Secondly, individual characteristic factors, complex characteristic factors, and community types characteristics had different effects on the creation of social capital. Of individual characteristic factors, human factors had no significant effects on the creation of social capital, where as residential environment factors had considerable effects on it. The human, residential environment, and complex characteristic factors had different effects on it according to the community types characteristics.
Finally, social capital had considerable impacts on the housing stability of residents. Of social capital, higher reliability led to higher housing satisfaction. Greater normativity and tolerance led to higher housing ladder awareness and higher intention for contract renewal. Higher reliability and tolerance resulted in higher intention for recommendation. In the type of residential safety, higher relationship led to lower housing stability.
These findings led to the following implications:
First, higher satisfaction with the community and residential environment, two factors of social capital creation, led to a higher level of social capital elements including relationship, reliability, normativity, and tolerance. The management approach based on the provision of community spaces with a focus on the vitalization of the community had positive effects on the creation of social capital for custom rental houses, which implies that community facilities and programs and neighborhood environments are necessary elements in the vitalization of community in public rental houses.
And secondly, higher community reliability, normativity, and tolerance led to higher housing stability in small-sized purchase-type houses, which indicates that the community characteristic factors of small-sized custom rental houses increased social and psychological stability and thus contributed to housing stability. This implies a need to secure consumer-centered community spaces and run various programs in order to increase the housing stability of residents. Housing stability increased according to higher tolerance of overcoming social exclusion in small-sized purchase-type houses, which demonstrates that small-sized houses are more effective for the vitalization of community than large complexes.
Based on these implications, the study made the following policy proposals: a small-size supply system is more effective for the vitalization of residents' community in public rental houses than a large-size one, which should be taken into consideration in a policy-making process. It is also needed to build a housing ladder by the life cycle to ensure the housing stability of lower-income class through custom rental houses. In addition, housing plans for custom rental houses need to grow out of the old focus on securing the quantity and include preferentially a community fit for the living characteristics of residents and the conditions of the area. Lastly, it is required to abandon the uniform management of community programs and coordinators and establish consumer-centered custom supports.

국문 초록 (Abstract)

공공임대주택은 저소득층의 주거안정 측면에서 주택정책의 가장 효율적인 수단으로 긍정적인 평가를 받아왔다. 하지만, 시대가 변함에 따라 공급자 위주의 공급체계는 다양한 수요자의 욕구를 반영하지 못하고 있으며, 가용택지 고갈과 재정적자의 가속화로 공공주도로 공급물량을 확대하는 것은 한계에 이르렀다는 평가를 받고 있다. 또한, 거주민의 사회·심리적 측면에서 대규모 단지 형태의 공공임대주택은 빈곤주택, 무질서, 불량거주지라는 잔여적(residual) 인식과 낙인의 공간으로 인식하고 있는 실정이다. 이로 인해 거주민은 차별과 소외의식이 내재화되어 있고, 지역사회에서 사회배제 현상이 끊이지 않고 있다.
공공임대주택 정책의 지속가능성을 위해서는 대규모 단지를 기반으로 한 공급자 위주의 정책과 더불어 소규모 단지를 기반으로 한 수요자 중심의 정책이 필요하며, 일부 특정 주거취약계층을 위한 잔여적 지원체계에서 다양한 계층을 위한 맞춤형 지원체계로 전환해야 한다. 운영 측면에서는 물리적 환경과 더불어 사회·심리적 요인을 높이기 위한 커뮤니티 조성이 필요하고, 이를 통해 사회자본을 형성하여 사회배제 문제를 해결하는 통로를 만들어야 한다.
이 연구는 “수요자 맞춤형 공공임대주택의 공동체 특성이 사회자본 형성을 통해 거주민의 주거안정에 영향을 미칠 것이다”라는 명제를 규명하고자 한다. 이를 위해 서울주택도시공사가 2011년부터 공급한 68개의 수요자 맞춤형 공공임대주택 단지를 대상으로 수행한 설문조사를 활용하여, 거주민의 개인특성 요인과 거주단지특성 요인이 사회자본 형성에 미치는 영향을 다층모형으로 분석하고, 사회자본이 주거안정에 미치는 영향을 다중회귀분석으로 분석한다.
그 결과, 첫째, 수요자 맞춤형 공공임대주택의 공동체 특성은 사회자본을 형성하여 거주민의 주거안정을 확보하는데 영향을 미치고 있다는 점이 규명되었다. 커뮤니티 만족도, 커뮤니티면적비율 및 주거환경서비스 요인과 같은 맞춤형 임대주택의 공동체 특성들은 거주민들의 사회·심리적인 요인인 사회자본을 형성하고, 사회자본은 주거안정을 높이는 요인으로 작용하고 있다.
둘째, 개인특성, 거주단지특성 및 공동체 유형 특성에 따라 사회자본 형성에 미치는 요인이 다르게 나타났다. 개인특성 요인 중 인적요인은 사회자본 형성에 유의미한 영향이 나타나지 않았지만, 주거환경 요인은 상당한 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 청년지원형, 사회혼합형, 직주일체형, 거주안심형으로 분류한 공동체 유형 특성에 따라서도 인적요인, 주거환경요인 및 거주단지특성 요인은 사회자본 형성에 각각 다르게 영향을 미치는 것으로 나타났다.
셋째, 사회자본은 거주민의 주거안정에 상당한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 사회자본 중 신뢰성이 높을수록 주거만족도가 높아지는 것으로 나타났고, 규범성과 관용성이 높을수록 주거사다리인식과 재계약의사가 높아지는 것으로 나타났으며, 신뢰성과 관용성이 높을수록 추천의사가 높아지는 것으로 나타났다. 다만 공동체 유형 중 거주안심형에서는 관계성이 높을수록 주거안정이 낮아지는 결과가 나타났다.
이 연구결과를 토대로 몇 가지 시사점을 제시하면 다음과 같다.
첫째, 사회자본 형성 요인에서 커뮤니티 만족도와 주거환경 만족도가 높을수록 사회자본 요인인 관계성, 신뢰성, 규범성, 관용성 모두 높게 나타난 점이다. 이는 커뮤니티 공간을 제공하고 공동체 활성화에 초점을 두고 운영한 결과, 맞춤형 임대주택의 사회자본 형성에 긍정적인 효과를 가져왔고, 이것은 커뮤니티 시설 제공 및 프로그램 운영과 근린환경 조성이 공공임대주택의 공동체 활성화에 필요한 요인임을 시사하고 있다.
둘째, 소규모 형태의 매입형 주택에서 공동체적 신뢰성, 규범성 및 관용성이 높을수록 주거안정이 높게 나타났다는 점이다. 이는 소규모 형태의 맞춤형 임대주택의 공동체 특성 요인이 사회·심리적인 안정감을 높여 주거안정에 기여한 것으로 입주자의 주거안정을 높이기 위해서는 수요자 중심의 커뮤니티 공간 확보와 다양한 프로그램을 운영 할 필요가 있음을 시사하고 있다. 특히 소규모 매입형 주택에서 사회배제를 극복하는 관용성이 높을수록 주거안정이 높게 나타난 점은 대규모 단지보다 소규모 주택이 공동체 활성화에 효과적임을 입증하고 있다.
이와 같은 시사점에 의거하여 공공임대주택 정책의 방향을 제언하면, 우선 공공임대주택 거주민의 공동체 활성화를 위해서는 대규모 공급체계뿐만 아니라 안정적인 소규모 공급체계의 구축을 고려할 필요가 있고, 맞춤형 임대주택을 통해 저소득층의 주거안정을 위해 생애주기별 주거사다리를 구축할 필요가 있다. 또한, 맞춤형 임대주택은 물량확보 위주의 주택 계획을 탈피하고, 입주자의 생활특성과 지역여건에 맞는 커뮤니티를 주택 계획에 우선적으로 포함할 필요가 있다. 마지막으로, 공동체 프로그램과 코디네이터 운영은 획일적인 방식에서 탈피하고, 수요자 중심의 맞춤형 지원이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• <목 차>
• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 목적 4
• 2. 연구의 범위 및 방법 5
• 1) 연구의 범위 5
• 2) 연구의 방법 5
• Ⅱ. 이론 고찰 8
• 1. 공동체 및 사회자본 이론 8
• 1) 공동체 8
• 2) 사회자본 12
• 3) 사회자본과 주거안정 22
• 2. 공공임대주택 32
• 1) 공공임대주택 성격에 관한 논의 32
• 2) 서울시 공공임대주택 현황 40
• 3) 수요자 맞춤형 공공임대주택 42
• 3. 선행연구 검토 및 차별성 51
• 1) 공공임대주택 성격과 특성 51
• 2) 위계적 수준을 고려한 사회자본 영향요인 54
• 3) 주거안정 및 주거의사결정 영향요인 56
• 4) 선행연구와 차별성 63
• Ⅲ. 분석의 틀 65
• 1. 분석체계 65
• 1) 연구모형 65
• 2) 연구문제 66
• 3) 분석흐름 67
• 2. 분석자료 68
• 1) 분석대상 68
• 2) 분석대상의 분류 68
• 3) 조사항목 78
• 3. 변수선정 79
• 1) 선정근거 79
• 2) 설명변수 85
• 3) 종속변수 87
• 4. 분석모형 93
• 1) 다층모형 93
• 2) 실증모형 95
• Ⅳ. 분석결과 98
• 1. 조사대상자 기초통계 분석 98
• 1) 조사대상자 일반적 특성 98
• 2) 조사대상자 속성 차이 101
• 2. 다층수준을 고려한 사회자본 영향요인 분석 108
• 1) 다층모형을 위한 기초통계 108
• 2) 무선절편모형을 통한 사회자본의 영향요인 검증 109
• 3) 공동체 유형별 실증분석 결과 117
• 4) 소결 123
• 3. 사회자본의 주거안정 영향요인 125
• 1) 맞춤형 임대주택의 요인 분석 125
• 2) 공동체 유형별 요인 분석 126
• 3) 소결 128
• 4. 분석결과 종합 132
• Ⅴ. 결론 134
• 1. 결론 및 시사점 134
• 2. 정책 제언 135
• 3. 연구의 한계 및 향후 연구과제 138
• □ 참고문헌 139
• □ 부록 148
• □ Abstract 156