서울시 주택 하위시장의 공간적 분화 특성: 탈동조화 권역에서의 도시 어메니티와 주택 상태의 상대적 중요성 = Spatial Differentiation in Seoul’s Housing Sub-markets: The Relative Importance of Urban Amenities and Housing Conditions in Decoupled Districts

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 두 가지 연구 문제를 규명한다. 첫째, 서울시 주택 하위시장에서 광범위하게 수용되는 ‘탈동조화’ 현상에 의한 공간적 분화가 단순히 투자심리에 의한 시장 변동인지, 실거주자의 지역 및 주거 선호 구조의 근본적 차이를 반영하는 것인지 검토한다. 둘째, 탈동조화 권역을 대상으로 주택상태 및 도시 어메니티라는 환경 인식의 차이를 분석해 주택시장의 보편적 담론으로 인식되어 온 ‘얼죽신’ 이나 ‘~세권’ 효과에 대한 경험적 증거를 제공한다. 이를 위해 《2022 서울시 주거실태조사자료》를 활용, ‘서울시 전체’를 준거집단으로 두고 ‘금관구’(금천구·관악구·구로구), ‘노도강’(노원구·도봉구·강북구), ‘마용성’(마포구·용산구·성동구), ‘강남3구’(서초구·강남구·송파구) 권역을 비교 분석하였다. 분석 결과, 서울 전체에서 교육환경, 녹지환경과 같은 어메니티가 주거이동 의향에 유의미한 영향을 미쳤다. ‘금관구’와 ‘노도강’에서는 주택상태 불만족이 주거이동 의향에 영향력이 확인되었지만, 어메니티나 주거환경 불만족은 영향력이 부재하였다. ‘마용성’에서는 문화 및 교육시설이 주요 요인으로 작용했지만, ‘강남3구’에서는 어메니티나 주택상태 불만족 모두 유의하지 않았으며, 다만 주거환경 불만족이 영향을 미치고 있었다. 이러한 결과는 ‘강남3구’나 ‘마용성’과 같은 중산층 이상 계층의 선호권역은 주택상태보다 어메니티를 더 중요하게 생각하며, 특히, ‘강남3구’에서는 일반적으로 선호하는 ‘역세권’이나 ‘학세권’ 등의 요소가 현저하게 중요한 주거환경요소가 아니라는 점을 시사한다. 그러나 ‘금관구’나 ‘노도강’ 권역 주민들은 어메니티보다 내가 살고 있는 집이 상대적으로 더 중요한 만족의 대상임을 추정케 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study investigates spatial differentiation in Seoul’s housing sub-markets by determining whether district‐level “decoupling” reflects speculative trading or fundamental differences in residents’ housing preferences. Drawing on the 2022 Seoul Housing Survey, we compare the entire city with four decoupled clusters—Geumgwangu (Geumcheon; Gwanak; Guro), Nodogang (Nowon; Dobong; Gangbuk), Mayongseong (Mapo; Yongsan; Seongdong), and Gangnam3gu (Gangnam; Seocho; Songpa). Using ordered logistic regression and bootstrap‐mediated path analysis, we assess the relative impact of five urban amenity dissatisfaction dimensions (transit; retail; culture; green space; education) versus housing‐condition dissatisfaction on residents’ willingness to move. Citywide, dissatisfaction with education and green‐space amenities significantly increased moving intentions. In Geumgwangu and Nodogang, only housing‐condition dissatisfaction was predictive; in Mayongseong, cultural and educational amenities were key; and in Gangnam3gu, only overall housing‐environment dissatisfaction mattered. These findings underscore the necessity of sub-market‐tailored housing policies that address distinct resident priorities.