호텔리츠의 도입과 활용에 관한 연구 = (A) study on inducing and application the hotel REITs for the development of Korean tourism industry

국문 초록 (Abstract)

호텔리츠의 도입과 활용방안을 도출하기 위하여 미국의 호텔리츠 사례를 분석하였고, 호텔리츠 도입에 미치는 영향요인을 알아보기 위하여 탐색적인 실증분석을 실시하였다. 그리고 우리나라에서 호텔리츠를 선도적으로 시작한 아벤트리 호텔리츠의 사례를 분석하였다. 호텔리츠의 도입에 미치는 영향요인의 실증분석과 미국과 우리나라 호텔리츠의 사례분석을 통해 우리나라 호텔리츠의 활성화 방안은 다음과 같다.
우리나라에서 호텔리츠를 활성화하기 위해서는 첫째, 리츠의 투자활성화로 리츠의 대형화와 전문화를 위한 제도적 보완이 필요하다. 호텔리츠의 생태계라고 할 수 있는 리츠가 성장할 수 있는 제도적 기반을 마련하고 정착시킬 필요가 있다. 이를 위해 우리나라에도 한국리츠협회를 설립하였다. 호텔리츠 투자의향에 미치는 영향력을 살펴 본 실증분석에서 가장 영향을 많이 미치는 요인이 호텔리츠 인지도였다. 이는 호텔리츠의 인지도를 높이기 위해서는 호텔리츠의 투자활성화로 호텔리츠의 대형화와 전문화를 이루어야 한다는 의미로 해석할 수 있다. 호텔리츠의 대형화와 전문화를 위해서는 호텔리츠에 투자결정을 함에 있어서 보다 많은 투자수익을 얻을 수 있도록 호텔리츠가 신속하고도 신뢰성 있는 투자정보를 많이 제공하여 호텔리츠의 인지도를 높여야 할 것이다.
둘째, 안정적인 수익이 확보되어야 한다. 호텔리츠 투자의향에 미치는 영향력을 살펴 본 실증분석에서 두 번째로 영향을 많이 미치는 요인이 리츠투자 의향요인이었다. 그리고 세 번 째로 영향을 많이 미치는 요인이 주식투자 행태였다. 이는 호텔리츠가 호텔자산을 취득할 때 경쟁력 있는 입지장소의 선택과 연계상품들을 잘 조합시킴으로써 지속적으로 높은 수익률을 획득할 수 있도록 하여 결국 안정적이고도 높은 수익을 확보하여 호텔리츠에 투자할 동기를 계속 제공해야 한다는 의미로 해석할 수 있다.
셋째, 호텔리츠에 대한 홍보를 강화해야 한다. 호텔리츠 투자의향에 미치는 영향력을 살펴 본 실증분석에서 첫 번째로 영향을 많이 미치는 요인이 호텔리츠 인지도였다. 이는 호텔리츠의 대형화와 전문화를 통해서 인지도를 높여야 하고, 아울러 이를 체계적으로 홍보하여 많은 투자자들에게 호텔리츠에 대하여 알릴 필요가 있음을 의미한다.
넷째, 호텔리츠의 투자대상 규모를 확대할 필요가 있다. 호텔산업의 특성상 초기에 대규모의 투자가 수반되어야 한다. 따라서 호텔리츠에 거대한 자금의 투자가 이루어질 수 있을 때 호텔리츠도 성립될 수 있음을 의미한다. 호텔리츠 투자의향에 미치는 영향력을 살펴 본 실증분석에서도 나타난 바와 같이 호텔리츠의 인지도가 호텔리츠 투자의향에 가장 많은 영향을 미친 것처럼 우선 호텔리츠의 인지도를 높여 호텔리츠에 많은 투자가 이루어지도록 하여야 할 것이다. 따라서 호텔리츠의 투자대상을 가까운 중국, 일본, 동남아 나아가서 세계의 시장을 대상으로 그 투자영역을 넓혀나갈 필요성이 있다. 왜냐하면 그렇게 함으로써 규모의 경제의 이점을 누릴 수 있기 때문이다.
다섯째, 능력 있는 호텔전문운영사가 필요하다. 호텔리츠의 전제조건이 호텔전문운영사인데 우리나라는 이 방면에 취약하다. 일반리츠는 리츠사가 소유부동산을 임대하여 임대수익을 리츠의 수익으로 하면 되지만, 호텔리츠는 투자대상이 호텔이고 이 호텔의 임대수익은 호텔운영의 영업결과에 의해 많이 좌우된다. 따라서 호텔리츠의 호텔자산은 반드시 호텔경영 전문회사에 위탁운영을 하여야 할 것이다. 호텔전문위탁운영사의 육성을 위해서 한국호텔협회, 한국리츠협회 그리고 문화체육관광부 등의 기관이 나서서 우리나라의 관광산업의 발전을 위해 대승적 차원에서 소속기관의 이해관계를 떠나 법과 제도를 마련하고 재정적인 지원도 아끼지 말아야 할 것이다.
여섯째, 믿을 수 있는 제도가 정착되어야 한다. 호텔리츠 투자의향에 미치는 영향력을 살펴 본 실증분석에서 호텔리츠 제도신뢰도와 호텔리츠 정보측면 신뢰도가 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 호텔리츠가 호텔리츠 투자자들의 호텔리츠 투자원금의 가치보전과 투자소득의 지속적인 확보를 해 주어야 함을 의미하고, 호텔리츠의 정보적인 측면에서 신뢰도가 높아야 함을 의미한다. 호텔리츠의 인지도를 높이고, 호텔리츠에 많은 투자가 이루어졌다고 가정할 지라도 호텔리츠의 신뢰도를 추락시키는 일이 발생했을 때는 한 순간에 그동안 이루어 놓은 성과가 무너질 수 있음을 유념해야 함을 의미한다. 이러한 일이 일어나지 않도록 사전에 호텔리츠의 발기인과 관리회사의 도덕적 해이로 인한 투자자의 손실방지를 위한 제도적 장치의 마련이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 문제의 제기 1
• 제2절 연구의 목적과 연구방법 3
• 제2장 호텔리츠와 관련한 이론 및 선행 연구 고찰 5
• 제1절 호텔산업의 특징과 투자환경 5
• 1. 우리나라 호텔산업의 환경 5
• 2. 호텔산업의 특징 8
• 3. 신규호텔의 타당성 분석 11
• 4. 호텔산업의 투자환경 15
• 제2절 호텔리츠와 투자대상 숙박시설 20
• 1. 리츠의 일반적 유형 20
• 2. 투자상품으로서의 리츠의 유형 23
• 3. 투자 상품으로서 호텔리츠 26
• 4. 호텔리츠의 도입과 투자대상 숙박시설 26
• 제3절 부동산간접투자제도 33
• 1. 부동산간접투자의 일반적 개념 33
• 2. 우리나라의 부동산투자회사법 제도 40
• 3. 부동산개발금융과 리츠 54
• 4. 우리나라 부동산펀드의 개념과 현황 59
• 제4절 미국의 호텔리츠 사례연구 69
• 1. 미국의 호텔리츠 사례 69
• 2. 미국 호텔리츠의 사례 분석 84
• 제5절 선행 연구 93
• 1. 호텔리츠와 관련한 선행 연구 94
• 2. 리츠와 부동산펀드와 관련한 선행 연구 95
• 제3장 호텔리츠 도입에 미치는 영향요인의 탐색적 분석 98
• 제1절 연구에 적용된 방법 98
• 1. 탐색적 연구 98
• 2. 표적집단 면접법(FGI: focus group interview) 99
• 제2절 변수의 선정 및 조작적 정의 99
• 1. 변수의 선정 99
• 2. 변수의 조작적 정의 및 측정 100
• 제3절 조사표본의 설계 및 예비조사 103
• 1. 조사표본의 설계 103
• 2. 설문지 설계 104
• 3. 설문지 구성 104
• 4. 예비조사 106
• 제4절 연구모형 및 연구가설의 설정 107
• 1. 연구모형 107
• 2. 연구가설의 설정 107
• 3. 가설 검증방법 109
• 제5절 영향요인에 관한 탐색적 연구결과의 해석 110
• 1. 연구표본의 특성 110
• 2. 측정도구의 신뢰성과 타당성 검정결과 112
• 3. 연구가설의 검증 115
• 4. 실증분석결과의 요약 및 시사점 120
• 제4장 우리나라 호텔리츠의 사례연구 122
• 제1절 우리나라 아벤트리 호텔리츠의 개황 122
• 1. 아벤트리 호텔리츠의 개황 123
• 2. 아벤트리 호텔리츠의 시장과 성격분석 131
• 3. 아벤트리 호텔리츠의 SWOT분석 136
• 4. SWOT분석을 이용한 전략의 수립 142
• 5. 아벤트리 호텔리츠의 전망 144
• 제2절 아벤트리 호텔리츠의 재무타당성 분석 146
• 1. 투자금액 및 자본조달 147
• 2. 아벤트리 종로 관광호텔의 투자금액 및 자본조달 149
• 3. 재무타당성의 분석 및 기준 151
• 4. 추정 재무제표 158
• 5. 투자수익률 분석의 결과 158
• 6. 민감도 분석(Sensitivity Analysis) 162
• 7. 아벤트리 호텔리츠의 시사점과 제언 165
• 제3절 우리나라 호텔리츠의 활성화 방안 166
• 제5장 결론 171
• 제1절 호텔리츠의 도입에 영향을 미치는 요인의 실증분석의 요약 172
• 제2절 호텔리츠의 도입과 활성화 방안 175
• 1. 미국의 호텔리츠 사례분석 요약 175
• 2. 우리나라 호텔리츠의 도입과 활성화 방안 177
• 참고문헌 180
• 부록 185
• ABSTRACT 192