다세대주택에 공동근저당권이 설정된 경우 공인중개사의 중개대상물 확인ㆍ설명의무의 범위 - 대상판결: 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결 - = The Scope of a Licensed Real Estate Agent’s Duty to Verify and Explain in Lease Transactions Involving Multi-Unit Housing Subject to a Joint Mortgage

국문 초록 (Abstract)

이 글은 대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결을 중심으로, 공동근저당권이 설정된 다세대주택 임대차에서 공인중개사의 확인ㆍ설명의무 범위를 검토한다. 판결은 특정 세대 임차인의 보증금 회수 가능성이 공동담보로 묶인 다른 세대의 선순위 권리관계와 임차 현황에 따라 달라질 수 있다는 점을 전제로, 공인중개사에게 중개대상 세대뿐 아니라 관련 세대의 권리관계와 임차 현황을 확인ㆍ설명하고 확인ㆍ설명서에 기재할 의무를 인정하였다. 이 글은 이러한 결론이 임차인 보호 측면에서는 타당하지만, 공인중개사의 의무를 ‘확인ㆍ설명의무’라는 하나의 개념으로 묶어 다룸으로써 각 단계별 의무의 내용과 한계가 충분히 구별되지 못하고, 그 결과 공인중개사가 자신의 의무 범위를 예측하기 어렵게 된다는 점에서 한계가 있다고 본다. 이에 공인중개사의 의무를 사실 확인, 정보 제공, 의미와 구조의 설명, 법률전문가 자문 권고, 서면 기록이라는 다섯 단계로 나누어 재구성할 것을 제안한다. 특히 공동근저당과 같이 법률적 평가가 필요한 영역에서는 공인중개사가 구체적 배당 결과나 우선순위를 예측하기보다는, 확인된 사실이 보증금 회수 구조에서 어떤 의미를 가지는지 설명하고, 필요한 경우 전문가 자문을 안내하는 역할에 집중해야 한다는 점을 강조한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This article examines the scope of a licensed real estate agent’s duty to verify and explain in lease transactions involving multi‑unit housing subject to a joint mortgage, focusing on the Supreme Court decision of 4 December 2025 (Case No. 2024Da305087). The decision proceeds on the premise that a tenant’s ability to recover the lease deposit in a particular unit may vary depending on the priority rights and lease status of other units subject to the same joint mortgage. On that basis, it recognizes a duty on the part of the agent not only to verify and explain the rights and lease status of the unit being brokered, but also to verify, explain, and record the rights and lease status of related units in the written statement of verification and explanation. While this conclusion is appropriate from the perspective of tenant protection, this article argues that treating the agent’s obligations under the single concept of a “duty to verify and explain” fails to sufficiently distinguish the content and limits of each stage of the duty, thereby making it difficult for agents to foresee the scope of their responsibilities. Accordingly, the article proposes that the agent’s obligations be reconstructed into five stages: factual verification, provision of information, explanation of the meaning and structural significance of verified facts, recommendation that the client seek advice from a legal professional, and written recordation. In particular, in areas such as joint mortgages that require legal evaluation, a licensed real estate agent should not be expected to predict specific distribution outcomes or priority rankings. Rather, the agent’s role should focus on explaining what the verified facts mean for the structure of deposit recovery and, where necessary, advising the client to seek expert legal advice.