비축토지선정요인과 운영효과
저자
발행사항
춘천 : 강원대학교 대학원, 2012
학위논문사항
학위논문(박사)-- 강원대학교 대학원 : 부동산학과 2012. 2
발행연도
2012
작성언어
한국어
주제어
KDC
321.326 판사항(5)
발행국(도시)
강원특별자치도
기타서명
The Factors for Selection of Land Banking and Effect of Its Operation
형태사항
145 p.: 삽도 ; 26cm
일반주기명
강원대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다
지도교수:장희순
참고문헌 : p.129-133
소장기관
The purpose of this study is that factors to be considered when selecting land banking for the public development that is inferred to be acting as a positive factor for the effect of land banking such as the stability of land value and prevention of real estate speculation to achieve the goal of land banking such as the control of demand and supply of land and the stability of land markets and the effect of the operation of the extension of land supply by land bank projects that is the improvement of implementation system of land bank projects and the policy for the control of demand and supply of land are specified and verified through the analysis model and the successful realization of land banking system and the efficient use of national land is to be promoted by suggesting the direction of improvement.
As for the method of the study, first, which factors were to be considered and prioritized when selecting lands for banking for the public development was verified through a stratification system model. Second, what problems that were deduced from the result of recognition survey of experts the land banking system of the country has and what improving factors are for the implementation system of land banking projects were verified through a covariance structure analysis. Third, econometric models were utilized to see how it affects the stability of land value in case that the extension of supply of urban lands on time is possible through land bank projects that are policies for the control of demand and supply of lands by the government through an analysis of a simulation. In other words, it was analyzed that whether the pre-security of urban lands through land bank projects with presumption that the extension of supply on time is possible when the demand occurs could be operated towards the direction to stabilize the price in the whole land markets.
For the summary, the results of the study are as follows.
First, factors to be considered were preferentially developed to decide the priorities of lands for banking for the public development related to the specification of factors to be considered when selecting lands for banking for the public development. For the analysis, 6 kinds of big categories such as compatibility with policies, easiness of projects progress, urgency of projects, effects of banking, possibility of payback, and utilization of public interest purpose etc. were comprised by grouping similar factors. As a result of analysis of stratification system model among comprised categories, the relative importance was found to be in the order of the effect of banking(0.212)>compatibility with policies(0.182)>possibility of payback(0.169)>urgency of projects(0.167)>utilization of public interest purpose(0.141)>easiness of projects progress(0.129), which could be analyzed that the effect of banking must be prioritized rather than sectors such as possibility of payback and urgency of projects etc. when selecting lands for banking for the public development.
Second, as a result of analyzing factors to be improved for the implementing system of land banking projects, it was found that the methods to raise funds systematic supplementation is needed for preparing for finances to stock up newly 10%(approximately 2 trillion won) of the demand of public development lands every year in terms of reserve general plan related to the part of securing finances. Besides, according to the goal of land banking policy, it was found that it must be operated with close interrelation with every kinds of plans of supply and demand of lands related to land banking system such as a super ordinate plan including national land general plan etc. and the general plan of public land banking in order to contribute to smooth supply of public interest project sites and the stability of land markets. For the utilization of lands for banking as well, it was found that more active management and operation method such as the increase of utilization of lands through projects to increase values etc. was necessary and political supports such as costs and surveying manpower must be actively made so that the thorough and detailed survey for the supply and demand of lands could be made on the whole country. In addition, it was found that a separate land bank management system that is interrelated with the existing land information system such as land banking information system etc. to diagnose evaluation and prediction on land markets exactly and to prepare for alternatives must be actively installed and operated at the national level. Especially, it turned out that the preparation for the objective standard is urgent for selecting lands for banking so that reasonable decision-making on stocking up preferentially which land for the public development could be done.
Thirdly, from the econometric analysis result of using macroeconometic variable, it was discovered that where the land reserved by land banking business continues to expansion of supply of urban land at suitable time, the economic growth increases 1%, rate of change in land price increases 0.916%p, and where liquidity of financial institutions increase 1%, rate of change in land price increases by 0.357%p. Moreover, it was discovered that where the return of corporate bond represented by interest rate increases by 1%, rate of change in land price decreases by 1.687%p and where urban land increases by 1%, rate of change in land price decreases by 5.719%p, showing that compared to other explanatory variables, the effect of urban land on land price is comparatively large. Furthermore, it was discovered that where acquisition price of public land increases by 1%, rate of change in land price decreases by 0.018%p, showing that the effect of acquisition price of public land on land price is unexpectedly insignificant, and it was discovered that where the amount of land transaction increased by 1%, rate of change in land price increased by 0.031%p. If the results of econometric analysis are examined in more detail, it was discovered that where urban land increased by 1%p through land banking business, it reduced land price by 5.719%p. In other words, in order to reduce the land price by 1%p, 0.175%p of urban land must increase. Consequently, calculating by applying this to 5,927㎢ being the average area of urban land from 1999 to 2008, it was discovered that an annual average of 10.3㎢ of urban land must increase.
* Key Words : Control of demand and supply of land, Land Bank, Lands for Banking, Factors to be Considered, Operation Effect.
본 연구의 목적은 토지수급조절과 토지시장안정 등 토지비축목표 달성을 위해 지가안정과 부동산투기방지, 서민주거안정 등 토지비축효과에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 추론되는 공공개발용 비축토지선정 시 고려해야 할 요인과 토지은행사업의 시행체계 개선 및 토지수급관리정책인 토지은행사업의 토지공급확대 운영효과를 분석모형을 통해 규명하고 검증하여 개선방향을 제시함으로써 성공적인 토지비축제도의 실현과 국토의 효율적 이용을 도모함에 있다.
연구방법은 첫째, 공공개발용 비축대상토지선정 시 어떤 요인을 고려해야하고 우선해야 하는지를 계층구조모형을 통해 규명하였다. 둘째, 전문가 의식조사결과 도출된, 현재 우리나라의 토지비축제도의 문제점은 무엇이고 토지은행사업의 시행체계 개선요인에는 어떤 것들이 있는지를 공분산구조분석을 통해 검증하였다. 셋째, 모의실험 분석을 통하여 정부의 토지수급관리정책인 토지은행사업을 통해 도시용지의 적기공급 확대가 가능할 경우 지가안정에 어떠한 영향을 미치는 지에 대하여 계량경제 모형을 활용하였다. 즉, 토지은행사업을 통한 도시용지의 사전확보는 수요발생시 적기 공급확대가 가능함에 전제하여 전체 토지시장에서 가격을 안정시키는 방향으로 작용할 것인지에 대한 분석을 하였다.
이하 연구결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 공공개발용 비축대상토지선정 시 고려요인 규명과 관련하여 공공개발용 비축대상토지의 비축 우선순위 결정을 위해 우선적으로 고려해야할 요인들을 발굴하였다. 분석을 위해 유사한 요인들을 묶어 정책부합성, 사업추진용이성, 사업의시급성, 비축효과성, 자금회수가능성, 공익목적활용성 등의 6가지 대항목으로 구성하였다. 구성된 항목간 계층구조모형 분석결과 상대적 중요도는 비축효과성(0.212)>정책부합성(0.182)>자금회수가능성(0.169)>사업의시급성(0.167)>공익목적활용성(0.141)>사업추진 용이성(0.129)의 순으로 나타나 공공개발용비축대상토지 선정 시 자금회수가능성, 사업의시급성 등의 부문보다 비축효과성 부문을 우선하여야 하는 것으로 해석할 수 있다.
둘째, 토지은행사업의 시행체계에 대한 개선요인 분석결과 우선, 재원의 확보 부분과 관련, 비축종합계획상 매년 공공개발용지 수요의 10%(약 2조원)를 신규로 비축하기 위해서는 재원조달 수단을 다양화하고 재원마련을 위한 제도적 보완이 필요한 것으로 나타났다. 또한, 토지비축 정책목표에 따라 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장의 안정에 이바지하기 위해 국토종합계획 등 상위계획과 공공토지비축 종합계획 등 토지비축제도와 관련된 각종 토지수급관련 계획과도 밀접하게 연계하여 운영되어야 할 것으로 나타났다. 비축대상토지의 활용에 있어서도 가치증대사업 등을 통한 토지의 활용도 증진 등 보다 적극적인 관리운용방식이 필요하고 국가전체를 대상으로 한 철저하고 세밀한 토지수급조사가 이루어 질 수 있도록 비용 및 조사인력 등 정책적 지원이 적극적으로 이루어져야 하는 것으로 나타났다. 게다가 토지시장에 대한 평가와 예측을 정확히 진단하고 대안을 마련하기 위한 토지비축정보시스템 등 기존 토지정보시스템과 연계한 별도의 토지은행 관리시스템이 국가적 차원에서 적극 설치 및 운영되어야 하는 것으로 나타났다. 특히 어떤 공공개발용 토지를 우선적으로 비축하여야 하는가에 대한 합리적인 의사결정이 이루어 질 수 있도록 비축대상토지 선정에 대한 객관적인 기준마련이 시급한 상황인 것으로 나타났다.
셋째, 토지수급관리정책인 토지은행사업을 통한 도시용지의 공급확대 운영효과에 대한 분석결과 토지은행사업으로 비축된 토지가 적기 적소에 도시용지의 공급확대로 이어질 경우를 가정하여 거시경제변수를 이용한 계량분석결과 경제성장률이 1%증가할 때 지가변동률은 0.916%p 증가하는 것으로 나타났으며, 금융기관 유동성이 1% 증가할 때 지가변동률은 0.357%p 증가하는 것으로 나타났다. 또한 이자율로 대표되는 회사채 수익률이 1% 증가할 때 지가변동률은 1.687%p 감소하고 도시용지가 1% 증가할 때 지가변동률은 5.719%p 감소하는 것으로 나타나 다른 설명변수보다 도시용지가 지가에 미치는 영향이 상대적으로 크게 작용하는 것으로 나타났다. 이 밖에 공공용지 취득금액이 1% 증가할 때 지가변동률은 0.018%p 감소하는 것으로 나타나 예상과는 달리 공공용지 취득금액이 주변 지가에 끼치는 영향은 미미한 것으로 나타났다. 특히, 토지은행사업을 통해 도시용지가 1%p 증가할 경우에는 지가를 5.719%p 낮추는 것으로 나타나 도시용지의 공급확대가 토지시장 안정에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 즉, 지가를 1%p 하락시키기 위해서는 0.175%p의 도시용지가 증가하여야 한다. 따라서, 이를 1999년부터 2008년 동안의 평균 도시용지면적인 5,927㎢에 적용하여 산출하면 년 평균 10.3㎢의 도시용지가 증가하여야 할 것으로 나타났다.
* 주제어 : 토지수급관리, 토지은행, 비축대상토지, 고려요인, 운영효과
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