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공공주택 특별법 일부개정법률안에 관한 연구 = A Study on the Partial Amendement to the Special Act on Public Housing
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2016
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15-41(27쪽)
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지난 ‘참여정부’가 임대의무기간이 5년인 임대주택은 보통 2년 6개월 직후 분양전환이 되어, 그 짧은 임대기간동안에 사실상 임대주택으로서의 기능뿐만 아니라 내집마련의 기능을 하지 못하자 그 대안으로 도입한 것이 오늘의 ‘10년 임대주택’이다. 소득 5∼6분위의 무주택서민들이 ‘10년 임대주택’에서 저렴하게 장기간(10년) 거주하면서 돈을 모으고, 10년 임대의무기간이 만료되면 그 임대주택을 분양을 받아 내집을 마련할 수 있도록 지원을 하는 목적도 서민의 주거안정이었다.
그러나 당시 국토해양부는 ‘10년 임대주택’의 구체적인 분양전환가격 산정기준을 유보시켜둠으로써 임차인들은 임대의무기간동안 상한선 개념의 비구체적인 분양전환가격에 대하여 불안감을 갖게 되었고, 임대사업자는 임대주택의 불법적인 사전예약매매와 불공정한 조기분양전환 등으로 악용했다. 그럴 때마다 반복하여 등장한 일부개정법률안이 바로 ‘10년의 임대주택’의 분양전환가격 산정기준을 ‘5년 임대주택’의 산정기준으로 회귀시키자는 법률안이다. 이 법률안의 근본적 문제는 ‘10년 임대주택’의 분양전환에서 발생하는 시세차익을 나누어갖는데 초점이 맞추어져 있다는 것이다. 그러므로 “임대사업자가 임차인의 돈으로 집을 짓고, 임차인으로부터 건설원가 이상의 주택가격을 모두 회수한 채 임대의무기간동안 임차인의 돈으로 완전히 관리·유지되는 ‘10년 임대주택’의 특성”, 즉 임대사업자가 10년 임대주택에서 땅 집고 헤엄치는 점은 전혀 고려되지 않았다.
만약, 본 일부개정법률안에 따라서 서울강남 세곡지구 24평형 ‘10년 임대주택’이 만기 분양전환이 된다고 가정하면, 땅 집고 헤엄치는 LH공사는 최초주택가격 대비 2.15배의 수익률을 쉽게 챙기고, 이것은 보통 일반분양 수익률의 6배에 달하는 것으로 나타났다. 여기에 감가상각비, 임대료(보증금)인상, 건설이윤 등은 전혀 고려되지 않았다. 이러한 폭리현상은 경기성남 판교지구에서 더 심화한 것으로 나타났다. 그래도, 임차인의 주거안정은 보장될 수 있는지 물어봐야 한다.
그럼에도 불구하고, 지금까지 뾰족한 대안이 없으니 그냥 차선책으로, 낡은 ‘5년 임대주택’ 기준으로 다시 돌아가자고 재탕·삼탕 똑같은 법률안을 제안하는 입법행위는 매우 무책임한 행위이다. 본 일부개정법률안의 발의자들처럼 10년 임대주택의 분양전환가격 산정기준을 연구·분석한 전문가와 학회를 배제시킨 채 무책임한 일부 임차인과 비전문 교수를 앞세워 국회의원회관에서 내용도 없는 토론회를 개최하는 것은 반드시 지양되어야 한다.
제20대 국회 민홍철의원의 대표발의가 10년 임대주택의 구체적인 분양전환가격 산정기준에 대한 유보문제를 해결하려고 하는 자체는 시급한 입법사항으로서 그에 무한한 찬사를 보내지만, 어렵고 많은 문제점들을 내포하고 있는 법률안인 만큼 전문가의 검토와 이해당자들의 다양한 의견수렴을 거쳐 임대사업자에게 일정한 수익을 보장해주면서 동시에 ‘주거안정의 목적’을 달성할 수 있는 대안을 모색해야 한다.
공공택지 안에서 건설되는 일반분양주택에 대하여 구체적인 분양가상한제를 적용하고 있는데, 왜 10년 공공(건설)임대주택에는 적정한 분양전환가격규제 자체가 없었는가에 대하여 질문을 던지며 고민을 해야 한다. 본 일부개정법률안의 토론회에서처럼 분양전환의 시세차익을 단순히 나누어 갖기 위한 방법으로 ‘5년 임대주택’의 분양전환가격 산정기준을 주장하거나 임대사업자의 수익성을 일방적으로 주장하지 말고 ‘(구)임대주택법’이 추구하는 목적(무주택서민의 주거안정)에 초점을 맞추어 논의를 해야 비로소 얽힌 문제를 풀 수 있다.
임차인의 돈으로 짓고, 관리·유지되어온 집이 10년 후 많은 시세차익이 발생하였다고 하여 그 시세차익을 임대사업자도 많이 가져가야만 한다면 그만큼 임차인의 주거안정은 어려워진다. 차라리 입주 시에 임차인들이 빚을 내어 주택을 마련했었다면, 달리 말하면 주택가격이 크게 상승하는 지역의 임차인들이 임대사업자의 등받이가 되지 않았다면 그것이 오히려 주거안정에 더 기여를 했었을 것이다. 그러므로 ‘10년 임대주택’의 분양전환은 단순히 시세차익의 분배대상이 아니라는 주거안정이다.
주거안정의 목적에 부합하는 구체적인 분양전환가격 산정기준을 정하는 것이 쉽지 않을 경우 법원의 판단을 한 번 받아본 후 그를 종합하여 보다 합리적인 산정기준을 정하는 것도 장기적으로 문제를 해결하는 하나의 방안일 것이다. 그리고 한국토지공법학회에서 그동안 연구·논의된 구체적 분양전환가격 산정기준으로 “건설원가에 적정이윤(25% 이내)을 보장해 주는 방안”을 이용·발전시킬 수도 있다.
The past ‘Participatory Government’ introduced the current ‘ten-year rental housing” as an alternative when a five year rental commitment period failed to provide rental housing units for low income non-home owners and opportunities of home ownership because of its short obligatory period. When an obligatory initial occupation period for housing units with a five-year rental commitment period reached two and a half year, such units were usually converted to be sold for the renters’ home ownership. The ten-year rental housing system provides support for moderate income households in the income group (income level 5 to 6) with no housing unit to live in such rental housing units at a low price for a long-term (ten years) while saving some money to have an opportunity to own their units after the ten-year rental commitment period expires.
However, the Ministry Land and Maritime Affairs at that time did not establish any guidelines to estimate prices for conversion of ten-year rental housing units for home ownership. As a result, renters had anxiety for financing unconfirmed prices for rent-to-own; and rental housing business entities found unexpected room for misuse, such as unlawful pre-purchasing order and the unfair conversion for home ownership made earlier than the rental commitment period. Whenever such cases occur, a legislative bill for partial amendment of the Special Act on Public Housing (hereinafter the Act), had repeatedly been presented. The legislative bill suggests that only the guidelines for calculating prices for conversion of ten-year rental housing for ownership should be reverted to the guidelines for calculating prices for conversion of ‘five-year rental housing’.
The bill fails to consider ‘the characteristics of the ten-year rental housing’, in which rental housing units are built with the money paid by renters and the construction costs for rental housing units can be recovered in full when they are sold to the renters after the obligatory rental commitment period at a price well above the construction costs. Besides, such rental units are managed and maintained with the money paid by the renters during the obligatory rental commitment period. The fact that the rental housing business entities are making too much profit too easily has never been considered in the proposed bill.
If ten-year rental housing units of 24 pyeong-type built in Segok area in Gangnam-gu of Seoul are made conversion for home ownership in accordance with the partial amendment to the Act, the Land and Housing Corporation (LH) could easily earn a profit 2.15 times more than its original housing price. Such profit rate is six times more than the profit rate obtained from selling apartments built by the private sector. Furthermore, depreciation expense, increased rents (security deposit), construction profits, etc.. are not included in calculating such a high profit rate. Gaining excessive profits in the rental housing business is shown to have been more aggravated in Pankyo area in Sungnam-si, Gyonggi-do. With regard to such cases, we have to question whether or not housing stability can be assured by current system.
Despite all these obvious problems, it seems very irresponsible to propose the same partially amended bill over and over again as the second best solution in which only the guidelines are replaced from the ones of Ten year rental housing to the ones of Five year rental housing just because there is not any better alternative. What the proposer of this partial amendment bill of the Act did should certainly be avoided, such as holding debates of little substance at the National Assembly Members’ Building only with some irresponsible tenants and some random professors who do not have any expertise on the matter, and excluding experts who have researched and analyzed the standards for assessing feasible prices for rent-to-own of ten-year rental housing and the Association to which the experts belong.
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