서울시 오피스텔의 시가표준액에 관한 과세형평성 분석 = An Analysis of Tax Equity in the Assessed Value of Officetels in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 오피스텔의 현행 시가표준액 기반 과세체계가 내포한 형평성 문제를 실증적으로 분석하고, 그 개선 방안을 제안한다. 2023년 실거래가 7,060건과 2024년 시가표준액 데이터를 활용하여 기술통계 및 다양한 회귀 모형(Cheng, Kochin-Parks, Bell, Clapp)을 분석했다.
분석 결과, 시가표준액은 시장 가치를 제대로 반영하지 못하며 구조적 역진성을 보인다. 평균 과세평가율이 60%에 불과하고, 특히 고가 오피스텔(상위 10%)은 46.02%로 낮아 실거래가 대비 현저히 저평가되었다. 이는 고 가일수록 세 부담이 줄어드는 역진적 구조를 의미한다. 또한, 수평적 형평성 지표인 COD(42.45)가 42.45로 국제 기준을 크게 상회하여 개별 자산 간 평가 불균형이 존재하며, 수직적 형평성 지표인 PRD(1.138)로 고가 오피스텔 이 저가 오피스텔에 비해 상대적으로 과소평가되는 역진성을 입증했다. 이러한 불형평성의 근본 원인은 시장에서 일체로 거래되는 자산을 인위적으로 분리 평가하는 ‘토지ㆍ건물 분리 산정’ 방식에 있다.
이상의 연구 결과를 토대로, 오피스텔 과세형평성 제고를 위한 정책 제언은 다음과 같다. 첫째, 근본적인 해결책 으로 ‘일체 평가 방식’으로 전환하여 시장 가치를 온전히 반영해야 한다. 둘째, 단기적으로는 현행 제도의 정교화를 위해 실거래가 연동을 강화하고, AI 기반의 가치평가모형(AVM)을 도입해야 한다. 또한, 고가 오피스텔에 대한 별도 가치 보정 계수 적용과 용도별 지수 등의 기술적 조정을 통해 역진성을 완화하고 평가 일관성을 확보해야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically analyzes tax equity issues in Seoul's officetel tax system using 7,060 sales transactions from 2023 and the 2024 assessed value (AV) data. We conducted descriptive statistics and analyzed various regression models (Cheng, Kochin-Parks, Bell, Clapp) to assess the tax equity based on key indicators. We found the AV fails to reflect market values, exhibiting a regressive structure. The average tax valuation rate is 60%, but for the top 10% of officetels, it drops to 46.02%. This indicates high-priced properties are significantly undervalued, reducing their tax burden.
Both horizontal and vertical equity are severely compromised. The Coefficient of Dispersion (COD) is 42.45, far exceeding international standards and showing significant valuation imbalance. The Price-Related Differential (PRD) is 1.138, confirming the regressive nature where high-priced officetels are relatively undervalued. The root cause is the ‘Separate Land and Building Valuation’ method, which artificially divides assets traded as a single unit.
We propose two policy recommendations. First, a fundamental solution is a ‘unified valuation method’ to fully reflect market value. Second, as a short-term measure, strengthen linkage with sales price data and introduce AI-based Automated Valuation Models (AVMs) to improve precision. Technical adjustments, such as applying specific value correction coefficients for high-priced officetels and adjusting usage-specific indices, should also be implemented to mitigate the regressive nature and ensure consistency.