주택저당채권 유동화 제도에 관한 연구 : 한국의 도입사례와 도입후 주택시장에 미치는 영향을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 '98년 9월 임시국회에서 '자산유동화에 관한 법률'의 통과로 자산유동화의 일환으로 주택저당채권 유동화제도가 도입되었으며 동년 12월 정기국회에서 '주택저당채권 유동화회사법'의 통과로 주택저당채권 유동화의 활성화를 위한 유동화중개기관의 설립근거가 마련되어 '99년 9월 정부가 우량금융기관(국민, 주택, 외환은행 및 삼성생명)이 공동 출자하여 유동화 중개기관인 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo : Korea Mortgage Corporation)를 설립하였다. 이러한 주택저당채권 유동화제도를 도입하게 된 배경에는 낙후된 주택금융시스템을 선진화하여 주택수요자에게 주택자금대출 기회를 확대하고 주택금융 활성화를 통해 주택수요를 진작하여 IMF이후 침체된 주택산업경기를 활성화하는 돌파구로 활용하며 부실채권 정리와 외자유치 등 IMF이후의 경제위기를 타개하기 위한 정부의 경제정책, 주택정책과도 밀접한 관련이 있다. 따라서 MBS의 도입은 자본시장을 통한 자금조달로 주택자금 수요자에게 자금공급을 원활히 함으로써 주택수요를 진작시켜 부동산시장을 활성화하려는데 그 목적이 있다. 그러므로 MBS의 활성화여부는 경제여건, 주택시장, 금융시장의 여건 등이 종합적으로 작용하여 결정되지만 단기적으로는 다음과 같이 제한적으로 활용될 전망이다. 자금조달과 운용의 기간불일치로 유동화가 필요한 주택할부금융사의 보유 주택저당채권을 중심으로 MBS발행이 이루어질 것으로 예상되고 다른 금융기관이 보유한 주택저당채권의 경우 금리의 역진성, 저당대출의 구조가 증권화를 하기에 적합하지 않은 부분이 존재하여 유동화에 한계가 있으며 '98년 하반기 이후 금융기관이 주택담보대출을 적극적으로 확대하고 있지만 금융기관의 유동성이 풍부하기 때문에 이를 유동화할 가능성은 적다. LTV수준이 낮기 때문에 주택저당채권 유동화가 주택수요를 자극할 수 있는 기회요인이 있지만 IMF이후 소득감소, 실업률증가로 주택수요의 단기간 확대가 어렵고 소득에 비해 주택가격이 높아 주택수요자들의 원리금 지급능력이 떨어지며 장기채시장이 발달하지 못하는 등 자본시장의 여건이 미비하고 유동화 중개기관에서 MBS를 발행하기 까지에는 시일이 걸린다. 또한 선분양하는 신규 아파트는 소유권 이전 전에는 MBS를 활용할 수 없으며 주택가격의 하향 안정화로 주택에 대한 가수요도 크지 않을 전망이다.
장기적으로는 전세입자들이 경제회복에 따라 향후 주택 구입시장에 신규로 진입할 가능성이 있으며 금융기관은 MBS가 수익성과 재무구조 개선의 관점에서 매력적인 상품이기 때문에 주택저당채권 유동화에 적극적으로 나설 것으로 보인다. 자본시장에서 실세금리 수준이 안정됨에 따라 장기채인 MBS를 수요하는 투자자들이 늘어날 것으로 예상되어 MBS자체가 장기채시장을 형성할 가능성이 있으며 유동화 중개기관을 통하여 본격적으로 MBS가 발행된다면 증권의 표준화로 MBS를 안정적으로 공급할 수 있지만 주택가격의 상승 가능, 주택보급률 증가, 선분양제도 관행의 지속 등으로 활성화하는데 제약이 상존한다.
MBS시장 활성화를 위한 제도 보완 및 개선책으로 금리조정에 따른 차입자의 반발, 주택저당채권 유동화 시 대출자산 현금흐름 예측 곤란에 따른 적정가격 산출 어려움 등을 해소하기 위해 금리변경의 객관적 기준 마련 등 저당대출관련 제도를 정비해야 하며 장기지표금리의 마련과 장기채에 대한 세제혜택 부여로 장기채시장의 육성을 도모해야 한다. 아울러 원리금지급보증제도의 활성화와 수탁기관(trustee), back-up servicer 등에 대한 명확한 기준 마련 등 투자자 보호장치의 강화가 요구된다. 연기금의 여유자금 운영에 대한 제한 및 증권투자신탁법상 투자신탁재산 운영대상 제한에 대한 관련 약관 개정을 통해 MBS에 대한 투자가 보다 원활히 이루어지도록 유도해야 하며 MBS를 증권거래법에 의한 특수채로 인정하여 투신펀드 편입비율 확대, BIS기준 위험가중치 부여 기준 완화, 환매에 대비한 표준적 MBS 가치평가모형 개발 등 MBS 소화기반 확대를 위한 제도 정비를 들 수있다.
따라서 MBS제도의 도입에 이어 운영의 난맥상을 미리 예상하여 시행착오를 줄이고 유동화제도의 조기정착과 정책성과를 극대화하기 위한 보완장치를 마련하여 주택저당채권 유동화제도를 주택금융시스템의 선진화 계기로 활용해야 할 것이며 유동화제도 운영의 효율성 제고를 위해서는 유동화 관련기구들의 운영을 효율화하여 관리 수수료 부담을 최소화, MBS 발행에 따른 이중과세 문제해결, 유동화 관련 신용정보의 투명성을 제고하기 위한 정보공시제도 강화 및 MBS에 대한 신용평가 및 신용보완기능 강화를 통한 유동화제도의 안정적인 각종 신용보완장치 마련, 유동화중개기관의 공신력 제고가 필수적이다. 또한 자산유동화증권(ABS)과 주택저당증권(MBS)을 연계하여 유동화제도를 주택수요자뿐만 아니라 주택공급자에 대한 자금조달원과 연결해야 하며 전세제도의 위축에 따른 주택임대 관련 제도의 보완, 정부정책을 주택금융시장의 활성화를 통한 간접적인 개입방식으로 전환하여 주택시장의 자생력 제고를 유도하고 MBS제도 활성화로 인한 주택시장 환경의 변화에 대비한 주택정책의 개선을 정부가 제도적으로 적극 보완해야 주택저당채권 유동화제도의 원활한 정착 및 활성화가 이루어질 것이다.