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신탁부동산에 대한 임차권의 대항력 = Effect of the leasehold on trust real estate
저자
최수정 (서강대학교)
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학술지명
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발행연도
2024
작성언어
Korean
주제어
등재정보
KCI등재
자료형태
학술저널
수록면
951-980(30쪽)
제공처
소장기관
신탁의 활용이 확대되면서 신탁부동산을 목적으로 하는 임대차가 증가하고, 이를 둘러싼 법적 분쟁도 확대되고 있다. 신탁부동산에 대한 임대차에 있어 소유자, 임대인, 임차인의 법률관계는 각각의 유형에 따라서 판단하여야 하며, 소유와 사용・수익이 분리되는 신탁의 구조하에서 임대차보호법 및 신탁법의 취지를 고려한 해석과 함께 당사자의 정당한 이익교량이 요구된다. 임대인이 임차부동산에 대하여 신탁을 설정하였다면 임차인은 대항력 있는 임차권으로 양수인인 수탁자에게 대항할 수 있다. 수탁자는 양도인인 임대인의 지위를 승계하므로 임차인은 수탁자에 대하여 임대차에 따른 효과를 주장할 수 있다. 그와 다른 신탁상의 정함이 신탁등기를 통하여 공시되었더라도 신탁등기는 어디까지나 신탁재산의 독립성을 근거로 신탁재산임을 공시하기 위한 것이므로 신탁행위의 당사자도 아닌 임차인을 구속할 근거는 없다. 그리고 신탁부동산에 대한 임대차에서는 일차적으로 계약당사자를 확정하여야 한다. 수탁자가 임대인인 경우 임차목적물이 신탁부동산이라고 해서 임차인과의 관계에서 특별한 취급은 필요하지 않다. 반면 위탁자가 임대인인 경우에는 신탁상 적법한 임대권한의 수여가 있는지 여부에 따라서 임차인의 대항력 취득 여부가 판단된다. 임차인이 대항력을 취득한 경우 소유자인 수탁자에 대하여 임차권을 주장할 수 있더라도 임대차에 따른 효과는 임대인인 위탁자와의 사이에서 발생, 존속한다. 그러므로 수탁자가 임차부동산을 양도하더라도 임대인 지위의 승계는 문제되지 않는다고 해야 한다. 소유자가 임대인인 것을 전제로 한 해석론을 일괄적으로 적용하거나, 법률관계가 상이한 명의신탁이나 근거가 의심스러운 매매계약의 해제에 관한 판례를 기준으로 삼아서는 안 될 것이다.
더보기As a trust for real estate increases, the disputes over lease on trust real estate expand. When the lessee has met the requirements prescribed in article 3(1) of the Housing Lease Protection Act or the Commercial Building Lease Protection Act, he/she can assert the leasehold against third parties. But the effect of the leasehold or the range of opposability is not clear enough to regulate the relationship between the parties and to solve the disputes. This paper examines these issues through the Supreme Court decisions and literature concerned.
When the lessor settles a trust and transfers the house, the lessee who has been provided with the house and completed resident registration can assert the leasehold against the trustee. The trustee succeeds the status of lessor as transferee. Even If the terms of trust provided otherwise and were registered as a trust registration under the Real Estate Registration Act, they do not have binding effect to the lessee. When the lessee contracts with a trustee or a settlor as his/her agent, the lessor is the trustee. However, if the settlor with an authority to lease contracts, the lessee can assert the leasehold against the trustee. That means the lessee can occupy and use the house according to the contract, but he/she cannot claim the restoration of deposit against the trustee. Because the lessor is settlor, the contract party and the trustee is not a transferee. In addition, the lessee cannot claim the restoration of deposit against a transferee, when the trustee transfers the house. Therefore, judicial precedents so far which have been based on the opposability of trust registration and assertions which do not distinguish the case in which the lessor is not an owner should be reappraised.
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