共同住宅管理의 公共性 提高 方案에 관한 硏究 = (A) study on the alternatives improving publicness of apartment management

국문 초록 (Abstract)

우리 나라의 주거형태는 급격한 산업화와 인구의 도시집중화 현상으로 발생한 극심한 주택난을 해결하기 위하여 1972년 주택건설촉진법을 제정한 후 토지이용을 극대화하고 효율적인 주택공급을 위하여 공동주택을 대규모로 공급하였으며, 2002년말 현재 주택보급률 100% 목표 달성을 하였고, 통계청의 2010년도 인구주택 총조사 결과 연립 및 다세대주택을 포함한 공동주택이 전체 주택의 71.7%를 차지하고 있다. 이 중에서 아파트가 58.3%로 국민 전체의 70% 이상이 공동주택에 거주하면서, 공동주택관리가 대다수 국민들의 주거만족에 대한 욕구를 충족시키는 중요한 분야로 주거복지에 대한 사회적 관심이 급증하고 있다.
정부도 우리 나라 주택정책은 건설‧공급의 시대에서 전문관리의 시대로 전환하여야 한다는 입장을 밝힌바 있으며, 이제 공동주택관리업무는 공익실현을 위한 공공업무에서, 더 나아가 국가 자산의 관리 및 국력을 관리하는 정책적 패러다임의 전환으로 이어지고 있다.
그러나 공동주택의 사후관리의 중요성을 반영하지 못한 정부 정책의 부실과 공동주택관리 체계 및 관련법의 문제점 등 공동주택관리제도의 근본적인 모순과 결함이 공동주택관리의 공공성과 주택관리제도의 선진화를 막는 걸림돌이 되고 있다.
따라서 본 연구에서는 주택관리제도와 관련된 법령을 이론적으로 고찰하고, 공동주택관리의 공공성 과 공동주택관리업무의 객관성을 조사하여, 공동주택관리의 실태를 파악하였으며, 설문 및 면접조사를 통하여 공동주택관리의 시스템에 대한 문제를 분석하였다.
우리 나라는 1963년 공영주택법이 제정되면서 최초로 주택관리와 관련된 사항을 규정한 이후, 수차례 법률의 제정과 개정을 반복하면서 2003년 주택법이 제정되었으나, 이 법령은 주택의 건설 및 공급의 부수적인 조항으로 대다수 국민들의 권익보호와 주거복지를 위한 개별적이고 독립된 법이 되지 못하였다.
현재 공동주택관리와 관련된 법은 민법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 출발하여, 관리에 관한 실질적인 내용은 주택법, 임대주택법, 시설물의안전관리에관한특별법, 등 수십개의 법령에 산재되어 있어, 일관성이 없을 뿐만 아니라, 체계적이지 못하고, 각 법령간에 상충되거나 해석이 달라져 많은 문제점을 안고 있다.
주택법은 공동주택관리의 기준이 되는 법령으로, 관리주체의 업무와 입주자대표회의 업무인 의결사항을 각기 다른 조항에 명시하고 있는데, 이는 두 기구의 권한과 책임을 명확하게 구분하기 위한 것이지만, 법 취지와는 다르게 본문에서 관리주체 및 관리소장의 업무와 입주자대표회의의 의결사항을 중복되게 명시하고, 입주자대표회의에 자치관리기구 직원의 임면 및 감독권과 관리비 통장의 복수 인감제를 허용하여 의결과 집행이 확실하게 구분되지 않는 명문 규정 때문에, 법해석의 차이로 인한 혼란을 초래하고 있으며, 수많은 분쟁의 원인이 되고 있다.
또한 주택관리제도의 미비로 공동주택관리 업무가 국가 자산을 관리하는 공적 업무인데도 불구하고, 공동주택관리의 핵심인 주택관리사가 사회적 신분이 안정되지 않고 고용불안이 계속되어 전문가로서의 역량을 발휘할 수 없다.
따라서 공동주택관리의 실질적 관리책임자인 주택관리사의 신분에 대하여 법적, 제도적 뒷받침이 되지 않는다면 공동주택의 관리가 소홀하게 될 수 밖에 없어 공익실현을 위한 공동주택관리제도의 선진화를 구현하기 어럽다.
본 연구에서는 공동주택관리가 대다수 국민들의 권익 보호를 위한 공공업무로서 합리적인 목적 달성을 하기 위한 개선 방안을 다음과 같이 제시하였다.
첫째, 정부는 대다수 국민들의 권익보호와 공동주택의 효율적인 관리를 위하여 각종 법령에 산재되어 있는 공동주택관리와 관련된 조항을 모아 소규모 아파트와 임의관리대상 아파트, 다세대 및 연립주택, 주상복합건물, 오피스텔까지 의무관리 대상의 범위를 확대하여 독립된 주택관리법을 제정해야 한다.
둘째, 정부는 공동주택관리의 공공성을 최대한 감안하여 주택관리사에게 공적업무를 수행하게 하므로써 대다수 국민들의 삶의 질 향상과 주거복지를 실현 할 수 있도록 공동주택관리를 책임져야 하며, 정부주도하에 공동주택관리를 하기 위한 주택관리공사를 설립해야 한다.
셋째, 공동주택은 사적 재산의 영역을 넘어 국가가 책임져야 될 공적 자산이기 때문에 국가에서 공동주택관리에 소요되는 일정 부분의 비용을 부담하여 별정관리사무소 제도를 도입해야 한다.
넷째, 정부는 공동주택관리의 제도정착과 발전을 위한 연구를 위해 정부산하에 주택관리정책연구소를 설립해야 한다.
공동주택관리업무는 전 국민 70% 이상의 삶의 질 향상과 주거복지 구현을 위한 공적 업무로 더 이상 방치되어서는 안 될 국가가 책임져야 할 책무로 보고 본 연구는 공동주택관리의 공공성 제고를 위한 방안을 찾는데 목적이 있었으나, 연구를 하면서 객관적인 시각에서 접근하기 위한 노력을 하였지만 공동주택관리 기구인 관리주체와 입주자대표회의 상관관계 때문에 연구를 하는데 한계가 있었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

To look at our country's dwelling pattern, the Housing Construction Promotion Act was enacted in 1972 to solve severe housing shortage caused by rapid industrialization and town house centralization, apartment housing was supplied in large-scale to maximize land use and supply housings effectively, housing supply rate 100% was achieved as of now at the end of 2002, and apartment housing including raw houses and multi-family dwelling occupied 70% or more of the total population, which was reported by National Statistical Office based on its 2010 Population and Housing Census. Among those data, apartment occupied 58.3%, which indicated that 70% or more of the total population dwelled in apartment building. So the multi-family housing management has become an important area to satisfy the needs of majority of people's satisfaction in their housing and social interest in housing welfare has also increased.
The government also made its position clear that our country's housing policy should change from construction and supply era to specialized management era, and the multi-family housing management task had led to public affairs for the realization of public interest, further, to the political paradigm to manage state assets or national power.
However, the fundamental contradictions and defects in the multi-family housing management system such as the insufficiency of government policies that reflect the importance of follow-up action for multi-family housings, problems in multi-family housing management and relevant laws have become obstacles to the enhancement of multi-family housing management system.
Therefore, this study took into account of multi-family housing management system and its relevant laws theoretically and investigated both the publicness and task objectivity of multi-family housing management to identify the current status of multi-family housing management and finally analyze the problems of multi-family housing management through both survey and interview.
Our country repeated several times of enactment and amendment of housing laws till it finally enacted the 2003 Housing Act since the Public Housing Law was first enacted in 1963 to specify the housing management and its relevant matters, but this act combined construction, supply, and housing management laws. So it could not become a separate and independent law for the protection of rights and interests for most people and the housing welfare as a secondary clause that deals with housing construction and supply.
Currently, as the laws related to the multi-family housing management start from the civil law and possession of complex building and its management and the practical contents of management are scattered around dozens of laws including housing act, housing rental act, special rules concerning the safety management of facilities, so they are inconsistent and unsystematic, and thus there are conflicting clauses between each law and interpretations are different.
Housing Act is an act that is the basis for the multi-family housing management, so the task of management actor and matters for decision - a task of Tenant Representative Meeting - are specified in each different clause. This is to distinguish the authority and responsibility of the two bodies clearly, but unlike the initial intention of this act, the body stipulates the tasks of management actor and management director and matters for decision by the Tenant Representative Meeting duplicately and allows the appointment of employees for Autonomous Management Agency, right to supervise, and use of multiple seals to the bankbook of maintenance cost to the Tenant Representative Meeting, in other words, the substantive enactment is not clearly distinguished in terms of resolution and enforcement. So it causes confusion because of difference in law interpretations and becomes the cause of many disputes.
In addition, notwithstanding the fact that the task of multi-family housing management is a public service to manage the state assets due to lack of housing management system, the key of multi-family housing management, housing coordinator is not stable in the social status and job insecurity continues and even cannot exert their capacity as an expert.
Therefore, unless the status of housing coordinator, the practical management representative of multi-family housing management is supported legally or systematically, the multi-family housing will be managed negligently and it will be difficult to realize the enhancement of multi-family housing management system for the realization of public interest.
This study proposed the improvement measures to achieve the reasonable objectives as the multi-family housing management is a public service for the protection of the interests of the majority of the people as follows:
First, the government should integrate the multi-family housing management-related clauses scattered in various laws to protect the interests of the people and manage the multi-family housing effectively, expand the scope of obligatory management to small apartments, any managed apartments, multi-family and row houses, multipurpose building, and officetel, and enact an independent housing management act.
Second, the government should take part in the multi-housing management by taking into account of publicness in the multi-housing management as much as possible so that housing coordinators can perform their public services and most people can improve their quality of life and realize their housing welfare.
Third, as the multi-family housing is a public asset for which the state should be responsible beyond the scope of private asset, the state should pay a certain portion of the expenses that are spent for the multi-family housing management and introduce the privileged management office system.
Fourth, the government should establish a housing management policy institute directly under the governm

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 2
• 제3절 선행연구 고찰 5
• 제2장 공동주택관리의 이론적 고찰 6
• 제1절 공동주택관리의 개념 6
• 제2절 공동주택의 관리기구 16
• 제3절 공동주택관리에서의 공공성 업무 19
• 제4절 공동주택관리제도의 변천 23
• 제5절 공동주택관리의 외국사례 31
• 제3장 공동주택관리와 공적 관리의 상관성 43
• 제1절 공동주택관리와 공공성 43
• 제2절 공동주택관리의 공적 업무 수행방식 46
• 제3절 공동주택관리업무의 공적 영역 48
• 제4절 공동주택관리업무와 공적 업무간의 상호 연관성 52
• 제5절 공동주택관리물량과 공적 관리의 상관성 분석 56
• 제6절 공동주택관리제도와 공적 관리의 상관성 분석 62
• 제4장 공동주택관리의 공공성 실태분석 67
• 제1절 공동주택의 일반 현황 67
• 제2절 공동주택관리의 공공성 내용분석 73
• 제5장 공동주택관리 실태에 대한 설문조사분석 95
• 제1절 설문조사 개요 95
• 제2절 설문조사대상자의 특성 95
• 제3절 설문조사분석 97
• 제4절 설문조사 분석결과 115
• 제6장 공동주택관리의 문제점과 공공성 제고 방안 118
• 제1절 공동주택관리의 공공성 문제점 118
• 제2절 공동주택관리의 공공성 제고 방안 132
• 제7장 결 론 137
• 참고문헌 139
• ABSTRACT 145
• 부록(1)-설문지 149
• 부록(2)-설문분석결과 154
• 부록(3)-면접조사 175