구도심 재생사업 활성화 방안 연구 : 루원시티 도시재생 사업을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

인천은 1980년대 도시외곽에 개발사업을 추진하면서, 신시가지로 공공 및 교육시설을 이전하고 대규모 쇼핑센터를 입지시킨 결과, 구도심은 상주인구 감소, 상업기능 쇠퇴, 산업구조 전환 등 사회현상 발생으로 급격히 퇴보되었다. 또한 2003년부터 송도ㆍ청라ㆍ영종지역에 대하여 경제자유구역 사업을 추진하면서는 구도심과 신시가지와 격차가 더욱 심화되는 실정이다.
인천시는 구도심과 신시가지의 격차를 줄이고 구도심의 기능과 경쟁력을 회복시키기 위하여 도시의 전반적인 공간구조 재편의 일환으로, 핵심적인 위치에 도시재생사업을 추진하여 파급효과가 주변지역에 미치도록 계획하였다.그러나 세계적 금융위기에 따른 부동산경기 침체, 방대한 개발사업 추진, 사업성 저하로 인한 공공부담의 증대, 공공주도의 개발에 따른 지역주민과의 갈등 등 여러 문제가 발생하고 있어 시급히 대책마련이 요구되고 있다.
본 연구는 이러한 사업의 대표적인 사례로 인천광역시 서구 가정오거리 주변에서 진행중인 루원시티 도시재생사업을 살펴봄으로써 구도심 재생사업의 문제점 도출과, 이를 극복할 수 있는 방법의 모색을 목적으로 한다. 사업(개발)주체, 권리변환, 재원조달, 수익창출이라는 4가지 분석의 틀을 사용하여 현재 도시재생 사업의 문제점을 도출하였다. 그리고 구도심 도시재생 사업지구의 높은 지가 및 부족한 도시기반 시설 확충을 위하여 입체 도시 공간의 제도적 문제점을 분석하였다. 분석결과, 사업주체 결정의 투명성, 권리변환시 이해관계인의 의견반영, 시장 변화에 부응한 재원조달, 수익창출 방식의 다양화가 필요하다. 즉 사업주체를 투명하게 결정하고, 지권자의 요구를 반영한 권리변환 방식을 채택하는 한편, 시장 여건에 맞는 재원 조달 방안을 모색하여야 하고, 수익 창출을 위해 상업용지를 매각 방법에서 20년 임대 후 매각 방식으로 전환, 사업 후 수익 자산의 다양화 등 패러다임 변환이 요구된다.
본 연구를 통하여 루원시티 도시재생 사업의 문제점을 극복하고 향후 구도심에서 적용할 수 있는 사업주체, 권리변환, 재원조달, 수익창출, 입체도시 공간 활용이 활성화되어 구도심 도시재생사업에 활용될 수 있는 대안을 제시하고자 하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 이론 고찰 4
• 2.1 구도심 재생사업의 개념정의, 필요성, 유형고찰 4
• 2.2 구도심 재생사업의 변천과정 7
• 2.3 선행연구 고찰 9
• 2.3.1 구도심 재생사업의 문제점 9
• 2.3.2 구도심 재생사업 문제점 해소 15
• 2.4 소결 16
• 제3장 인천 루원시티 도시재생 사업의 문제점 고찰 17
• 3.1 인천시 루원시티 도시 재생사업 개요 17
• 3.1.1 사업 특성 18
• 3.1.2 입체화 계획 19
• 3.2 인천시 루원시티 도시재생사업의 문제점 분석 23
• 3.2.1 사업주체 분야의 문제점 24
• 3.2.2 권리변환 분야의 문제점 24
• 3.2.3 재원조달 및 수익창출 분야의 문제점 26
• 3.2.4 입체도시 공간 수익창출의 제도의 문제점 29
• 3.3 소결 29
• 제4장 인천시 루원시티 도시재생사업 활성화 방향 30
• 4.1 사업주체 결정시 주민 의견 수렴 32
• 4.2 주민 의견을 반영한 다양한 사업 방식의 수립 32
• 4.3 재원조달의 다양화및분양에서 임대로 수익구조개편 33
• 4.4 입체도시 공간을 이용 활성화 35
• 4.5 주민 참여 조성 소규모 도시재생 사업으로의 전환 39
• 제5장 결론 및 향후과제 41
• 참고문헌 43
• 부록1. 구도심 도시재생사업의 유형 고찰 46
• 부록2. 구도심 도시재생사업 선행연구 동향 분석 56
• 부록3. 루원시티 입체화 계획 벤치마킹 사례 65
• 감사의 글 68
• <그림 1-1> 연구의 흐름도 3
• <그림 2-1> 도시재생사업 관련 법제도 변천 9
• <그림 3-1> 루원시티 위치도 17
• <그림 3-2> 루원시티 토지이용계획 19
• <그림 3-3> 입체복합도시 도입 개념 20
• <그림 3-4> 루원시티 입체복합도시 실현방안 21
• <그림 3-5> 루원시티 입체화 계획 개념 22
• <그림 3-6> 루원시티 입체시설물 층별계획 22
• <그림 3-7> 센터코어 지하 조감도 23
• <그림 3-8> 수용방식의 사업구조 25
• <그림 3-9> 루원시티 중심상업용지 27
• <그림 3-10> 루원시티 주변개발사업 상업용지 조성원가 28
• <그림 4-1> 고속도로를 활용한 입체개발 39
• <그림 부록1> 수용방식의 개념 48
• <그림 부록2> 환지방식의 개념 48
• <그림 부록3> 공동환지의 개념 49
• <그림 부록4> 입체환지의 개념 49
• <그림 부록5> 집단환지의 개념 49
• <그림 부록6> 관리처분의 개념 49
• <그림 부록7> PF의 구조 52
• <그림 부록8> 프랑스 라데팡스 다층구조 64
• <그림 부록9> 일본 시오도메의 입체구조 65
• <그림 부록10> 일본 록본기 힐스의 입체구조 65
• <그림 부록11> 일본 이즈미 가든의 입체구조 66
• <표 2-1> 구도심 재생사업 개념 정의 선행연구 요약 5
• <표 2-2> 도시재생 사업관련 제도 및 사업 8
• <표 2-3> 구도심재생사업 문제점 선행연구 요약 14
• <표 3-1> 루원시티 사업방식 23
• <표 3-2> 상업용지 시기별 분양지연에 따른 손해 27
• <표 4-1> 루원시티 상업용지 조성원가의 4.5% 임대료 산정 35
• <표 4-2> 입체시설 면적 36
• <표 4-3> 부평아트센타 기준 일일 최고 임대료 산정 37
• <표 4-4> 대관률 적용에 따른 임대료 산정 37
• <표 4-5> CGV 매출액 분석 37
• <표 4-6> 매출액 대비 임대료 산정 37
• <표 4-7> 유사사례 분석(부평구 상가) 38
• <표 4-8> 입체시설 임대료 38
• <표 부록1> 사업의 유형 분류 46
• <표 부록2> 관리처분의 기준 50
• <표 부록3> 권리액의 산정 51
• <표 부록4> 상업기능 활성화 모델 선행연구 58
• <표 부록5> 재원조달 방식 선행연구 59
• <표 부록6> 사업방식 관련 선행연구 63