주택 시세(호가)와 실거래가격의 인과관계 실증분석 = Empirical Analysis on Causal Relationship between Real Sale Prices and Asking Prices of Apartment

국문 초록 (Abstract)

최근 주택시장을 형성하고 있는 가격의 정상적인 시장 매개변수적 역할 여부와 가격형성요인인 호가와 실거래가격이 시장지표로서 어느 정도 기능을 담당하고 있는지에 대한 논쟁이 커지고 있다. 일반적으로 주택매매시장에서 호가가 실거래
가에 영향을 미치는 것으로 추정되고 있다. 이러한 인식을 본 연구에서 가설로 설정하고, 현실의 자료를 이용하여 호가와 실거래가 간의 상호 인과관계를 밝힘으로써 가설을 검증하였다.
그랜저 검정결과, “시세의 변동이 실거래가 변동에 영향을 미치지 않는다”라는 귀무가설을 받아들이고, “실거래가 변동이 시세변동에 영향을 미치지 않는다”라는 귀무가설을 기각하고 있다. 즉, 부동산뱅크 및 R114의 시세 변동은 실거래가 변동에 의해 영향을 받는 것으로 분석되었고 반면, 시세 변동은 실거래가의 변동에 영향을 미치지 않는 것으로 분석되어, 실거래가 변동이 시세 변동에 일방적인 영향을 미치는 것으로 판단할 수 있다.
분석결과로 미루어 볼 때, 현재 부동산정보시장에서 제공되고 있는 아파트 매매와 관련한 시세자료는 실질 거래시장의 결과를 사후적으로 반영하고 있는 2차 시장정보로 판단할 수 있다. 시세자료가 취합되는 과정 즉, 일선 공인중개사무소
를 통해 시세자료를 취합하는 과정에서 공인중개사들은 이미 실제 거래가 이루어진 사례를 바탕으로 호가를 제공하고 있음을 간접적으로 추정해 볼 수 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recent most studies of the impacts of the price of housing use asking prices of housing market that made by real estate information service companies(Real estate bank;REB, Real Estate 114 INC;R114, Korean Bank; KB) in Korea. Because there is no real price database which is based on real transactions. This simple observation
raises important question. Do participants in the housing market take into account that changes in asking prices have effects on changes of real prices when they decide in which housing to invest? That is to say, Does movement of the asking price of housing cause movements in real price in the Granger sense?
This paper addresses this question and presents an real traded prices of apartment(Young-tong Public APT) by having interviews and investigations with 15 certificated real estate broker offices and conducting survey real contracts of those in Young-Tong Dong, Young-Tong Gu, Su-Won City.
The causal relationship in the Granger sense between real prices and asking prices are listed in Table 1. As is clear from the table, The results from the granger causality test reveal that the movement of real prices affects the movement of asking prices one-sidedly. The sings of the results are the data of asking prices from real estate information service companies-REB, R114, KB- do not directly reflected informations of housing market in Korea.
Also, The paper concludes by showing that the direction of causality between real prices and asking prices is one-side from real prices to asking prices. That means real prices are more efficient than asking prices to housing market as market's index.

목차 (Table of Contents)

• 1. 머리말
• 2. 주택가격에 대한 선행연구
• 3. 자료구성 및 연구방법
• 4. 한국 주택시장과 주택정책의 변화 및 특성
• 5. 호가와 실거래가의 인과관계 분석
• 6. 결론 및 시사점
• Abstract
• 참고문헌