해약계약금의 약정에서 계약금의 일부만 지급된 경우의 법률관계 = Legal relationship in case that partial amount of down payment is paid in agreement of delivery of earnest money

국문 초록 (Abstract)

우리 민법상 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생한다. 즉 매매는 낙성계약이므로 계약금의 교부가 계약의 성립요건은 아니다. 그렇지만 거래현실에서는 부동산의 매매와 같이 매매대금이 비교적 거액인 거래에서는 계약체결시에 우선 계약금을 교부하고 중도금이나 잔금을 순차로 혹은 나중에 지급하는 것을 내용으로 하여 계약을 체결하는 경우가 흔하다. 이러한 계약금계약에 대해 우리 민법은 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있도록 정하고 있다. 종래 다수설과 판례는 이른바 계약금계약을 요물계약으로 파악하였었다. 즉 계약당사자는 약정한 계약금의 현실적인 교부가 있어야지 계약해제권을 유보할 수 있다는 의미이다. 그런데 대상판결의 사안은 당사자가 매매계약을 체결하면서 계약금을 교부하기로 약정하였지만, 매수인이 계약당일에 계약금의 일부만 지급하고 그 다음날 계약잔금을 지급하기로 한 경우, 계약금의 일부만 지급받은 매도인은 그 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 계약을 해제할 수 있는지, 아니면 교부받은 일부계약금 외에 약정한 계약금을 상환하여야만 계약을 해제할 수 있는지가 문제된 것이다. 이에 대해 판례는 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금으로 보아야 한다고 판시하였다. 필자는 이러한 판례의 결론에 대해 기본적으로 찬동하지만, 계약금계약을 요물계약으로 보는 판례의 전제에 대해서는 반대한다. 이에 대해 필자는 계약금계약을 낙성계약으로 보면서도 약정한 계약금을 교부해야지만 유보된 계약해제권을 행사할 수 있는 것으로 이해함으로써, 대상판결과 같은 결론에 도달한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

According to our Civil Code, a sale shall become effective when one of the parties agrees to transfer a property right to the other party and the other party agrees to pay the purchase-price to the former. That means, because sale is a consensual contract, delivery of down payment is not a establishing requisite of the contract. However, in real business such as sale of real estate in a relatively large amount of transactions, it is quite common to make a contract, which phrases that down payment will be delivered at the time of entering into a contract in prior and then intermediate or the rest payment will be paid sequentially or later on.
Concerning agreement of down payment, our Civil Code stipulates that unless otherwise agreed upon between the parties, the deliverer by giving up such money, and the receiver by repaying double such money, may rescind the contract before one of the parties has initiated performance of the contract. Conventionally majority theory and judicial precedent regard so-called down payment contract as substantial contract. That means that the parties can have the right of rescission when agreed down payment is delivered actually.
In this judgement it matters that the seller, who is paid part of the down payment, can rescind the contract whether by repaying double such paid money or by repaying actual paid money plus agreed down payment additionally, in case that the parties agreed delivery of down payment at the time of entering into the sale contract but buyer paid partial amount of down payment on the day of making contract and then would pay the rest the next day. About this case, judgement decided that the criteria of earnest money for rescission is not the amount of actually delivered down payment but agreed one. I basically subscribe to the conclusion of judgement, but oppose to its premise, which regards down payment contract as substantial contract. On the contrary, I regard down payment contract as consensual contract, but maintain that, the same as conclusion of judgement resultingly, the parties can rescind the major contract by delivering agreed down payment.

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