서울형 주택세제에 관한 소고 ― 도쿄 및 뉴욕과의 비교를 중심으로 ― = A Study on Seoul's Housing Tax System — Focused on Comparisons with Tokyo and New York —

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 우리나라 서울과 인구규모 및 도시의 성장 과정, 주택시장의 과열기 및 침체기 양상이 유사한 일본 도쿄와 미국 뉴욕의 주택세제를 전반적으로 비교연구하여 합리적인 서울형 주택세제 개선방안을 제시하는 데 목적이 있다. 주택의 취득, 보유, 처분 시의 세제를 전반적으로 도쿄, 뉴욕과 비교하며 우리나라 주택세제의 문제점을 분석하고 개선방안을 모색한다.
도쿄는 주택 취득단계에서 부동산취득세를 과세하며 고정자산세의 과세표준인 고정자산과세대장에 등록된 가격을 취득세 과세표준으로 한다. 주택에 대해 본칙세율 4%, 특례세율 3%를 적용한다. 주택 보유세는 고정자산세라는 명목으로 과세되며 과세표준은 과세대장에 등록된 고정자산의 평가액이다. 고정자산세는 표준세율인 1.4%를 일괄적으로 적용하는 비례세이다. 주택을 처분할 때 주택 보유기간 5년을 기준으로 양도소득세율을 달리 적용한다.
뉴욕은 주택 거래에 대해 부동산이전세와 맨션세 등을 부과한다. 모든 거래세는 단순누진세율이 적용되고 주택 실수요자를 보호하기 위하여 장기보유 1주택에 대한 양도소득 세제혜택을 제공한다. 주택 재산세에 대해서는 부동산을 4가지 유형으로 구분하여 과세한다. 과세표준은 평가가치에서 공제액을 차감한 금액으로 평가가치는 부동산시장가치에서 뉴욕시가 정한 부과율을 곱하여 산정한다. 세율은 뉴욕시 의회의 결정에 따라 매년 변하고 각 유형별로 구분하여 적용된다. 주택 양도차익에 대해서는 연방정부, 뉴욕주, 뉴욕시가 각각 소득세를 부과하고 주거주지로 사용한 주택을 처분하는 경우에는 소득공제 혜택이 주어진다. 다만, 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 하는 요건을 충족해야 한다.
한편, 서울과 도쿄, 뉴욕 모두 주택시장 과열기와 침체기를 교차하며 겪어왔다. 3개의 도시 모두 주택시장의 변화에 유연하게 대응해왔다. 다만, 서울은 다른 도시에 비하여 다주택자 및 주택 단기보유자, 수도권 지역 주택 거래자에 대해 세금 중과를 급히 도입하고 차후 완화하는 등 복잡한 세제 변화의 양상을 보여왔다.
이상을 토대로 서울과 도쿄, 뉴욕의 주택세제를 비교법적으로 검토하여 다음과 같이 개선방안을 제시한다.
첫째, 도쿄는 단일비례세율, 뉴욕은 단순누진세율을 적용하면서 주택 취득세 중과세율을 적용하지 않는 것에 주목하여 서울의 주택 취득세 중과세율 폐지를 제안한다. 주택시장 과열기에 급격히 도입되고 나서 부작용이 발생하면 사후적으로 완화되는 등 복잡하게 적용되는 취득세 중과세율을 폐지해야 한다. 이를 통해 다주택자 및 조정대상지역 소재 주택 거래에 대하여 납세자의 선택이 왜곡되지 않도록 할 수 있다.
둘째, 종합부동산세를 재산세로 통합하고 단일비례세율을 적용하는 것을 제안한다. 재산세는 편익원칙을 기반으로 작동하며 대물세적인 요소를 가지고 있기에 일본, 미국과 같이 단일비례세율을 적용하는 것이 타당하다. 그리고 이원화되어 있는 재산세와 종합부동산세가 사실상 동일한 과세체계를 적용함에 따라 하나의 조세체계를 운영하는 것과 다름이 없다. 따라서 종합부동산세를 재산세로 통합하며 재산세 세액산출을 단순화하는 것이 필요하다.
마지막으로 주택 장기보유와 실거주를 장려하기 위해 1세대 1주택 양도소득세 비과세제도에 대하여 거주요건을 강화할 것을 제안한다. 미국 뉴욕이 소득공제를 위해 2년 이상...

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